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BGH

Gericht: BGH

Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Vjerhand lung vom 12, März 1959 unter Mitwirkung der Bundesrjichter Dr. Pagendarm. Pr. Weber, Pr. Kreft, Pr, Arndt ujnd Pr. Beyer ! Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. j Pie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und -Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an dias Berufungsgericht zurückverwiesen. Klage begehren die Kläger eine Erhöhung AsentSchädigung auf 200 DM je Quadratmeter, $sen Betrag' für angemessen und haben beauflagte zur Zahlung einer weiteren Entschä-000 DM nebst Zinsen zu verurteilen. Das Landgericht hat den Klägern unter Abweisung der Klage im ijlbrigen eine weitere Entschädigung von 7.970 DM (alsd je qm rund 145 DM) zugebilligt. Das Berufungsgericht hat dfs Rechtsmittel der Beklagten surückgewiesen und den Klägern auf ihre Berufung den Klagebetrag zugesprochen, also die Beklagte zur Zahlung weiterer 18.000 DM nebst 5 & Zinsen, seit dem 31. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten, mit der Das Berufungsgericht hat unter Verwertung von Gutachten der Sachverständigen WBHHHl und B^BHI folgendes ausgeführts Die Beklagte habe nach Art. H G6 eine gerechte Entschädigung zu zahlen. Ausgangspunkt dafür sei dor gemeine Wert, aber nicht der Wert an dem vom Hessischen Aufhaugesetz bestimmten Stichtag des 1. Die damals noch bestehende Preisbindung sei als ein den gemeinen Wert bestimmender Paktor. Bei der Ermittlung dieses Wertes folge das Gericht dem letzten Gutachten von Wagenbach, der den Bodenwert mit Hdjlfe einer Ertragswertberechnung eines angenommenen Neubavfs im Dezember 1951 und unter Berücksichtigung von Verkauf seriösen ähnlicher Grundstücke mit rund 200 DM je Quadratmeter ermittelt habe. 1) DiejBedenken der Revision gegen die Zuziehung , des Sachverständigen Wagenbach greifen nicht durch. Diese Behauptung trifft für den vorliegenden Rechte--streit jedoch nicht zu, weil das Berufungsgericht auch den Sachverständigen Brandau gehört hat. Auch der- Architekt in seinem dem Berufungsgericht erstatteten Gutachten auf einen Boden wert!von Erst in seinem dann folgenden Gutachten mit einer Ertragswertberechnung auf Grund eines für 1951 angenommenen Neubaus in der für dieses Stadtgebiet damals typischen Zweckverwendung kam Nagen-bach zu einem !,Bodenwert als tragbaren Bodenanteil” von 200 DM je qm. | Die Bewertung unter Verwendung einer Ertragswertberechnung auf Grund eines fiktiven Neubaus ist- zulässig (BGHIm ZR 168/56 vom 10. Der Sachverständige hat zwar das Verhältnis des von ihm für 1951 errechneten tragbaren Bodenanteils zu dem Preisstop angeschnitten, aber die Präge ausdrücklich offen gelassen; er hat es am Schluß seines Gutachtens als eine nicht seiner EntScheidung unterliegende Rechtsfrage bezeichnet, ob der von ihm erredhnete wirtschaftlich tragbare Bodenanteil für 1951 auch der gesetzliche Stoppreis von 1951 sei« Er hat zwar darauf hingewiesen, daß der Ertragswert des bebauten Grundstücks sich 1943 durch Wegfall der Hauszinssteuer wesentlich erhöht habe und hat eine Erhöhung des Reinertrages jvon 21 # im Jahre 1936 auf 55 # im Jahre 1951 errechnet0 Er hat zwar hinzugefügt, daß nach Zerstörung des Gebäudes lim Jahre 1944 auch eine Bodenwerterhöhung geblieben sei* jhat diesen wesentlichen Umstand aber nicht näher geprüft oder erläutert* Das Berufungsgericht hat dieses Problem nicht behandelt und keinerlei Peststellungen nach dieser Sichtung getröfien, auch die vom Gutachter ausdrücklich offen gelassene Präge nicht selbständig entschieden* Hinzu (kommt folgend es s Der Sachverständige (fpfchat an anderer Stelle seines Gutachtens ausgeführt, daß oin Kaufpreis von 36*637.— DM, der einem Quadratmeterpreis von rund 200 DM entspricht, nur bei Abtretung der Kriegs Schädenansprüche von der Preisbehörde im Jahre 1951 nicht beanstandet worden wäre* Xie Praxis der Preisbehörde ist ein wesentliches Indiz für den gemeinen Wert* Den Klägern waren nach der Enteignung die Kriegsschädenansprüche verblieben. errechneten Bodenwert abgesetzt werden muß, könnte das das Ergebnis erheblich beeinträchtigen« Auch diese Bemerkung des Sachverständigen erweckt deshalb Bedenken dagegen, ob bei dem vom Gutachter ermittelten "tragbaren Bodenanteil" die Preisbindungen ausreichend berücksichtigt worden sind« Jedenfalls mußte sich das Berufungsgericht auch mit diesen Bedenken auseinandersetzen« b) Ein weiterer Bechtsfehler liegt darin, daß das Oberlandesgericht die vom Sachverständigen ermittelten Verkaufserlöse ähnlicher Grundstücke unterstützend verwertet« Denn cj&s Berufungsgericht hat dabei* nicht erörtert, daß der Sachverständige für die hier maßgebliche Zeit von Ende 1951 gerade ksine Verkäufe vergleichbarer Grundstücke fest-stellcn konnte, sondern erst für die Zeit nach Aufhebung des Preisstopp für Buinengrundstücke« Die Preise dieser Zeit waren aber gegenüber den Preisen von Ende 1?ÜT! Dez3mhjer 1951 festzustellen haben« Ergibt sich für 1951 ein höherejr Stoppreis als für 1936, dann wird die Feststellung erforderlich sein, welche besonderen Umstände die Änderung trotz idös Preis stops herbeigefübrt haben* Wenn das Berufung** gerichjt zu der Feststellung kommt, daß die danach angemessene

Zitierte Normen: Art. 14 GG § 406 ZPO
PrGrundstückEntschädigungjBerufungsgerichtSachverständigeGutachtenKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

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&1MJ85/S.
Verkündet	2383	035
am 12, März 1959 Scheibl, Justiz-Assistent als Urkund sfceamter der Geschäftsstelle
 Im Hamen des Volkes In dem Rechtsstreit
• der Stadt F|
,, vertreten durch den Magistrat, Beklagten, »Berufungsbeklagten. Berufungsklägerin und Revisionsklägerin. - Pro ze ßbevollmächtigtert Rechtsanwalt Pr«
gegen
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'!. den Juwelier Ferdinand S|
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2c die Witwie Idlli	in	M^^Sweg
|	Kläger j BerufungsKläger, Berufungs--
j	beklagte, und Revisionsbeklagte?:
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- Prozeßbevlollmächtigters Rechtsanwalt Pr. flU-
hat der Illj. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Vjerhand lung vom 12, März 1959 unter Mitwirkung der Bundesrjichter Dr. Pagendarm. Pr. Weber, Pr. Kreft, Pr, Arndt ujnd Pr. Beyer
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für Recht elrkannts
! Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt (Main) vom 11. Juli 1957 aufgehoben.
j Pie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und -Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an dias Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand t

Die Kläger waren Eigentümer des in
-	®	telegenen, 180 qm
 großen Grund Stücks. Das auf dem Grundstück errichtete mehrstöckige Wohn- und Geschäftshaus wurde im Kriege zerstört. Die! Beklagte ent eignere das Grundstück auf Grund des Hessischen Aufbaugesetzes durch einen am 16. Dezember 1951 zugestellten Beschluß, der die Entschädigung auf 100 ipM je qm, insgesamt also auf 18.000 DM
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festsetzte,	j
Mit
 der Ent8ignun] Sie halten di tragt, die Bek digung von 18
Klage begehren die Kläger eine Erhöhung AsentSchädigung auf 200 DM je Quadratmeter, $sen Betrag' für angemessen und haben beauflagte zur Zahlung einer weiteren Entschä-000 DM nebst Zinsen zu verurteilen.
Die Beklagte hat Abweisung der Klage beantragt.
Sie hält die festgesetzte Entschädigung für zutreffend.
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Das Landgericht hat den Klägern unter Abweisung der Klage im ijlbrigen eine weitere Entschädigung von 7.970 DM (alsd je qm rund 145 DM) zugebilligt. Dagegen haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat dfs Rechtsmittel der Beklagten surückgewiesen und den Klägern auf ihre Berufung den Klagebetrag zugesprochen, also die Beklagte zur Zahlung weiterer 18.000 DM nebst 5 & Zinsen, seit dem 31. Dezember 1951 verurteilt.. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten, mit der
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sie ihren Abw^isungsantrag weiter verfolgt. Die Kläger bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels.
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®wtöcheidungsgrände£
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Das Berufungsgericht hat unter Verwertung von Gutachten der Sachverständigen WBHHHl und B^BHI folgendes ausgeführts Die Beklagte habe nach Art. H G6 eine gerechte Entschädigung zu zahlen. Ausgangspunkt dafür sei dor gemeine Wert, aber nicht der Wert an dem vom Hessischen Aufhaugesetz bestimmten Stichtag des 1. Januax* 1935, sondern zur Zeit der Zustellung des Enteignungsb'eschlusses, also am 16. Dezember 1951. Die damals noch bestehende Preisbindung sei als ein den gemeinen Wert bestimmender Paktor. zu beachten. Bei der Ermittlung dieses Wertes folge das Gericht dem letzten Gutachten von Wagenbach, der den Bodenwert mit Hdjlfe einer Ertragswertberechnung eines angenommenen Neubavfs im Dezember 1951 und unter Berücksichtigung von Verkauf seriösen ähnlicher Grundstücke mit rund 200 DM je Quadratmeter ermittelt habe.
II.
; Die dagegen von der Revision erhobenen Bedenken greifen durch.
| Allerdings ist der Ausgangspunkt des Berufungs-urteiis richtig* Die nach Art. 14 GG geschuldete gerechte Entschädigung bemißt sich grundsätzlich nach dem gemeinen Wert des Enteignungsobjoktes im Zeitpunkt der Zustellung des Beschlusses, der die Entschädigung festsetzt. Das ist hier der 16. Dezember 1951. Damals galten für Ruinengrund-stück$ noch Preisbindungen, die eine Preiserhöhung über
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<äen Stand des 18. Oktober 1936 hinaus verboten. Biese Preisbindungen waren als ein den gemeinen Wert beeinflussender. Paktor zu berücksichtigen, daneben aber auch alle sonst den! Wert beeinflussenden tatsächlichen Veränderungen bis: zu dem maßgeblichen Stichtag. Setzt die Enteignungsbehörde die Entschädigung unrichtig fest, dann . verschiebt sich der maßgebende Zeitpunkt und sind die Preisverhältniese im Zeitpunkt der letzten gerichtlichen ®atsachenverhaindlung maßgebend. Das ist gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 26, 3Y3? BGH III . ZR 133/56 vom 10. Pebrnar 1958 = 115 Nr. 1 zur CrundstUcks-Preisstop-Aufhebungs-Verordnung; III ZR 225/56 vom
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10i Pebruar 1958 = DM Nr. 8 zu Hess. AufbauG; vgl. auch die Zusammenstjellung WM 1958, 1350). Die gegen diese Rechtsprechung! neuerdings erhobenen Bedenken geben dem Senat keinen Ajnlaß zu einer Änderung, wie im einzelnen in einer anderen Prankfurter Enteignungssache näher
 dargelegt ist j(HI ZR 186/57 vom 22. Januar 1959).
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1) DiejBedenken der Revision gegen die Zuziehung , des Sachverständigen Wagenbach greifen nicht durch.
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Die Beklagte hatte den Bachverständigen abgelehnt, doch hat das Berufungsgericht das Ablehnungsgesuch als unbegründet zilrückgewiesen. Dieser Beschluß ist unanfechtbar und Iptnn auch vom Revisionsgericht nicht mehr . nachgeprüft werden (§§ 406, 567 Ahs. 3, 548 ZPO).
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Das Be: pf li cht gemäß eifL Revision kann Ermessens ges nicht auf
»anifungsgericht hat den Sachverständigen nach Ermessen ans zuwählen (§ 404 ZPO). Die \
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auf etwaige Rechtsfehler bei Ausübung dieses Utzt werden.'Dabei darf die Revision jedoch Gründe zurückgreifen, die sie bereits zur Recht-
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fertigung ihres zurückgewiesenen Ablehnungsgesuches vor-gebracht hat (BGH III ZR *147/57 vom 6. .November 1958).
Der Vortrag der Revision ergibt Rechtsfehler bei Ausübung des Ermessens nicht. Die Revision trägt nur vor, das Oberland esgericht habe WflHHHI ein<3 Monopolstellung ver-schafft, indem es ihn in fast*allen Enteignungsprozessen der Btadt FffHHR als einzigen Sachverständigen gehört habe.- Diese Behauptung trifft für den vorliegenden Rechte--streit jedoch nicht zu, weil das Berufungsgericht auch den Sachverständigen Brandau gehört hat.
2) Dagegen sind die weiteren Angriffe der Revision begründet?
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a) Der Sachverständige	zunächst	den
 gewöhnlichen Grundstückswert für 1955 mit rund 145 DM je Quadratmeter ermittelt, den er auch für den 51. Januar 1952 als zutreffend ansah. Der Sachverständige hielt diese Schätzung trotz der Gegenvorstellungen der Beklagten in zwei Ergänsungsgutachten aufrecht. Das Landgericht folgte dieser Schätzung. Auch der- Architekt	in	seinem
 dem Berufungsgericht erstatteten Gutachten auf einen Boden wert!von 147 DM je qm für Januar 1952. Erst in seinem dann folgenden Gutachten mit einer Ertragswertberechnung auf Grund eines für 1951 angenommenen Neubaus in der für dieses Stadtgebiet damals typischen Zweckverwendung kam Nagen-bach zu einem !,Bodenwert als tragbaren Bodenanteil” von 200 DM je qm.
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| Die Bewertung unter Verwendung einer Ertragswertberechnung auf Grund eines fiktiven Neubaus ist- zulässig (BGHIm ZR 168/56 vom 10. Februar 1958 = LM Nr. 75 zu Art.M4 GG). Der Revision ist aber zuzugeben, daß das Urteil in keiner Y/eise zu der Frage Stellung nimmt, wie
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sich dieser "wirtschaftlich tragbare Bodenanteil” zu dem Stoppreis vori 1936 verhält und oh dieser "wirtschaftlich tragbare Bodenanteil" unter Beachtung der Preisbindung im Dezember- 195*!; bei einem Verkauf erreicht worden wäre. Der Sachverständige hat zwar das Verhältnis des von ihm für 1951 errechneten tragbaren Bodenanteils zu dem Preisstop angeschnitten, aber die Präge ausdrücklich offen gelassen; er hat es am Schluß seines Gutachtens als eine nicht seiner EntScheidung unterliegende Rechtsfrage bezeichnet, ob der von ihm erredhnete wirtschaftlich tragbare Bodenanteil für 1951 auch der gesetzliche Stoppreis von 1951 sei« Er hat zwar darauf hingewiesen, daß der Ertragswert des bebauten Grundstücks sich 1943 durch Wegfall der Hauszinssteuer wesentlich erhöht habe und hat eine Erhöhung des
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Reinertrages jvon 21 # im Jahre 1936 auf 55 # im Jahre 1951 errechnet0 Er hat zwar hinzugefügt, daß nach Zerstörung des Gebäudes lim Jahre 1944 auch eine Bodenwerterhöhung geblieben sei* jhat diesen wesentlichen Umstand aber nicht näher geprüft oder erläutert* Das Berufungsgericht hat dieses Problem nicht behandelt und keinerlei Peststellungen nach dieser Sichtung getröfien, auch die vom Gutachter ausdrücklich offen gelassene Präge nicht selbständig entschieden*
Hinzu (kommt folgend es s Der Sachverständige (fpfchat an anderer Stelle seines Gutachtens ausgeführt, daß oin Kaufpreis von 36*637.— DM, der einem Quadratmeterpreis von rund 200 DM entspricht, nur bei Abtretung der Kriegs Schädenansprüche von der Preisbehörde im Jahre 1951 nicht beanstandet worden wäre* Xie Praxis der Preisbehörde ist ein wesentliches Indiz für den gemeinen Wert* Den Klägern waren nach der Enteignung die Kriegsschädenansprüche verblieben. Ihre Höhe steht nicht fest*’ Palls dieser mög-
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 licherweise nicht geringfügige Betrag von dem für 1951
errechneten Bodenwert abgesetzt werden muß, könnte das das Ergebnis erheblich beeinträchtigen« Auch diese Bemerkung des Sachverständigen erweckt deshalb Bedenken dagegen, ob bei dem vom Gutachter ermittelten "tragbaren Bodenanteil" die Preisbindungen ausreichend berücksichtigt worden sind« Jedenfalls mußte sich das Berufungsgericht auch mit diesen Bedenken auseinandersetzen«
b) Ein weiterer Bechtsfehler liegt darin, daß das Oberlandesgericht die vom Sachverständigen ermittelten Verkaufserlöse ähnlicher Grundstücke unterstützend verwertet« Denn cj&s Berufungsgericht hat dabei* nicht erörtert, daß der Sachverständige für die hier maßgebliche Zeit von Ende 1951 gerade ksine Verkäufe vergleichbarer Grundstücke fest-stellcn konnte, sondern erst für die Zeit nach Aufhebung des Preisstopp für Buinengrundstücke« Die Preise dieser Zeit waren aber gegenüber den Preisen von Ende 1?ÜT! mögliche! weis verschieden und deshalb mangels weiterer Peststellungen vielleicht keine geeigneten Vergleichsworte« Selbst wenn das Berufungsgericht in der neuen Verhandlung ein - ^anderes - Vergleichsgrundstück fceransielrb, ist öaraivJ liinzuw eisen, daß ein Vergleichswert allein im allgemeinen ausreichende Grundlage für die Werthereehnung bildet das Urteil des Senats in der Sache H(Bi «/« Pf Uber djas Grundstück	22.	Januar
1959 -! Ill ZR 186/57),
keine
(vgl.
1 Das Urteil muß daher aufgehoben werden .♦ ln der neuen
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Verhandlung wird das Oberlandesgerictit vom Stoppreis für 1956 auszugehen und danach den berichtigten Stoppreis für
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Dez3mhjer 1951 festzustellen haben« Ergibt sich für 1951 ein höherejr Stoppreis als für 1936, dann wird die Feststellung erforderlich sein, welche besonderen Umstände die Änderung trotz idös Preis stops herbeigefübrt haben* Wenn das Berufung** gerichjt zu der Feststellung kommt, daß die danach angemessene
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EnteignungsentSchädigung von der durch die Stadt festgesetzten Entschädigung erheblich abweicht, dann ist die bereits oben erwähnte Rechtsprechung zu beachten, wonach für die Wertberechnung in solchen Rallen der Zeitpunkt der letzten gerichtlichen '.Patsachenverhandlung maßgebend ist, so daß die Preisbindung nicht mehr zu beachten wäre« *
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