Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
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BESCHLUSS
III ZR 182/85
in der Baulandsache
betreffend das Grundstück Gemarkung M^R aus Flur C Nr. 3, 4 und 5 (neue Bezeichnung: Flurstücke 10, 59, 62 und 63), eingetragen im Grundbuch von M4IB Blatt 0085, an dem beteiligt sind:
1. SB-Centrum SB-Centrum RM, Kl
GmbH & Co. KG i. L. vertreten durch das GmbH, diese vertreten durch Herrn Bert Straße #, N|
Antragstellerin und Revisionsführerin,
- Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr.
und
2. die Stadt Meckenheim,
vertreten durch den Stadtdirektor, Meckenheim,
Antragsgegnerin und Revi s ionsgegnerin,
- Verfahrensbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr.
3. der Regierungspräsident Köln,
höhere Verwaltungsbehörde,
Will
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch den Vorsitzenden Richter Dr. Krohn und die Richter Kroner, Boujong, Dr. Werp und Dr. Rinne
am 4. Juni 1987
gemäß § 554 b Abs. 1 ZPO in der Auslegung durch das Bundesverfassungsgericht
beschlossen:
Die Revision der Antragstellerin gegen das Urteil des Senats für Baulandsachen des Oberlandesgerichts Köln vom 20. Mai 1985 - 7 U (Baul) 164/84 - wird nicht angenommen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens (§ 161 Abs. 1 BBauG,
§ 97 Abs. 1 ZPO).
Streitwert: 402.460
DM.
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Zo
Gründe :
Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 554 b ZPO).
Die Revision verspricht auch im Endergebnis keine Aussicht auf Erfolg.
Die Antragstellerin verlangt eine Entschädigung nach § 44 Abs. 1, 2 BBauG, weil sie aufgrund der am 17. März 1978 in Kraft getretenen zweiten Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 b in den auf ihren (früheren) Grundstücken errichteten Verkaufshallen keinen Einzelhandelsbetrieb (Verbrauchermarkt) betreiben dürfe.
Das Berufungsgericht hat - wie schon die höhere Verwaltungsbehörde und das Landgericht - den Anspruch abgelehnt und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt: Es könne offen bleiben, ob der Antragstellerin jemals ein öffentlich-rechtlicher Anspruch auf Zulassung eines Endverbrauchermarktes zugestanden habe. Jedenfalls sei sie schon aufgrund einer privatrechtlichen Vereinbarung vom 2. Februar 1968 mit der früheren Grundstückseigentümerin gehindert gewesen, auf dem Grundstück einen Großmarkt für Endverbraucher zu errichten. Mit dieser Beschränkung "belastet", habe sie den Grundbesitz erworben. Die zweite Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 b, nach der die Errichtung eines Großmarktes für Endverbraucher auch öffentlich-rechtlich nicht statthaft sei, habe nicht zu einer beachtlichen Wertminderung des Grundstücks geführt.
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Das wird von der Revision vergeblich angegriffen.
Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, so kann der Eigentümer nach § 44 Abs. 1 BBauG eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht eine "nicht nur unwesentliche Wertminderung" des Grundstücks infolge der Änderung seiner planungsrechtlichen Nutzbarkeit verneint. Der Verkehrswert eines Grundstücks wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 142 Abs. 2 BBauG). Zu den rechtlichen Gegebenheiten, die den Verkehrswert beeinflussen, gehören auch privatrechtliche Verpflichtungen, die die Nutzbarkeit des Grundstücks beschränken (Ernst/Zinkahn/ Bielenberg BBauG § 142 Rdn. 58; Battis/Krautzberger/Löhr BBauG § 142 Rdn. 8).
In § 1 des Kaufvertrages vom 2. Februar 1968 hat sich die Antragstellerin gegenüber der früheren Grundstückseigentümerin verpflichtet, in dem zu errichtenden Großhandelsunternehmen einen Verkauf an Endverbraucher solange auszuschließen, "bis eine derartige Änderung der allgemeinen Marktgewohnheiten eintritt, daß dem Käufer (der Antragstellerin) ein Verbot der Abgabe von Waren an Endverbraucher
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nicht mehr zugemutet werden kann". Mit dieser - wirksamen -Nutzungsbeschränkung hat die Antragstellerin das Grundstück erworben (vgl. dazu BGH-Urteil v. 12. Dezember 1980 - V ZR 43/79) und die Beschränkung war - wie sich aus dem Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 15. März 1982 (12 U 63/81) ergibt - auch noch nicht im Februar 1982 weggefallen. Sie hat mithin auch am 17. März 1978, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Änderung des Bebauungsplans - auf den hier im Rahmen des § 44 Abs. 1 BBauG abzuheben ist - bestanden. Ohne Bedeutung in diesem Zusammenhang ist, daß das Urteil des Oberlandesgerichts vom 15. März 1982 Rechtskraftwirkungen nur zwischen der Antragstellerin und der Grundstücksverkäuferin, nicht aber gegenüber der Beteiligten zu 2) entfaltet. Maßgebend ist, daß der Grundbesitz einer rechtlichen Nutzungsbeschränkung unterlag und daß diese von der öffentlichen Hand mittels der als Verkäuferin tätigen Entwicklungsgesellschaft auch durchgesetzt wurde. Diese Gegebenheiten kennzeichneten die Rechtsposition der Antragstellerin und haben den Verkehrswert des Grundstücks bereits vor der Änderung des Bebauungsplanes am 17. März 1978 beeinflußt. Sie sind - wie das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler hat annehmen dürfen - vom gesunden Grundstücksverkehr bei der Preisbildung berücksichtigt worden. Die weitere Annahme des Berufungsgerichts, durch die planungsrechtliche Änderung vom 17. März 1978 sei eine "nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks" nicht mehr eingetreten, begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Zwar wäre nach dem Vorbringen der Antragstellerin mit dem Inkrafttreten der Änderung des Bebauungsplans auch die zugunsten der Antragstellerin in § 1 des Kaufvertrages
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enthaltene Änderungsmöglichkeit praktisch weggefallen. Hierbei hat es sich jedoch lediglich um eine Chance gehandelt, von der das Berufungsgericht hat annehmen dürfen, daß sie vom gesunden Grundstücksverkehr nicht nennenswert preiserhöhend berücksichtigt wurde.
Da auch im übrigen das Berufungsurteil einen beachtlichen Rechtsfehler nicht erkennen läßt, erweist sich die Revision als unbegründet.
Krohn Kroner Boujong
Werp Rinne
