Volltext der Entscheidung
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■^icutr;ilir;:- die Amtliche Samml.ungi;! /
Gesetz ; 1 r GrundG ; Art« 14-; Hess .Aufbaugesetz • voi.i 25, Oktober 1948s § 41
Eecl'itseatZi: Wendet der latrichter zur Ermittlung des
3odermertes einns IrüaKaergrunästücks die sog« Ertragswertberechnung unter Berücksichti-■ gung: eines iilttj.ren "Neubaues an, so ist dies ;■■■ in der Regelikein.- Hechtsfehler*
Aktenzeichen;; III kR 168/56 OLG 3?raakfurt/Uain
Urteil des BGH vom 10, kebruar 1952 IG krankfurt/llain
Sc Ac V)
5I1J5IL, M§/56
Verkündet:; ;: l&u't Protokoll ■am ID.- Feorunr 1558 Sattier 5 apcJustIza8sistent iik. Urkuudsbeamt ar <dqi*:' Geschäftsstelle V
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■ > ln dem Rechtsstreit- V
der 3tacit ?vr a n k t u r t/Main, vertaten durch ihren
Magistrat
;r": Beklagtenf Beruxaiigsklägeriri" und■ .Hevidionsklägeriri, ProzeSoevolliftä.ohiigter;? Rechtsanwa 11' Br.
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Vclie' 'Ehefrau Viktoria Johanna R'P
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-RvRR Kläger io 5 Berufungsbeklagts und Eevieionsbeklagte , pro zeßbevdIlmächt igt er i :-Recht sanvva it ;Br«
hat der III« Zivilsenat den Bundesgerichtshofs aut die murrdliche:; Verhandlung vom 10Eebx’-uar 1958 unter Mitwirkung des; Senatspräsidenten Prof.Br, Geiger sowie der. Bundesrichter
BrotKreftv DriiArndtg Br . Wolany und, Br» Beyer
für Recht erkannts - \ -
Die Revision der Beklagten, gegendas Urteil des lu Zivilsenats; des Oherlandesgerlchts in Frank-
.furt/ilnin vom .12 V April;'1956 wird . zurü.ckge\viesen«
p.Bie ‘Kosten des Revisionsverfahrens trägt die. Be-
■; ^klagte,/.;;’ 'k;RipRR'R 1 - ; p - ‘
Von Re cht s v; e geh.
Tatbestands
; ) Er DieBKlägerin war Miteigentümerin des 284 qra groiBen Grun^• Stücks Straße H / Ecke in ~
IlMPzu 3/4. Das Haus ist im Krieg zerstört wordene Durch. EnteignungsheSchluß der Beklagten vom 10» März.1952 ist das
Grundstück nach dem Hessischen.Aufbaugesetz (HAG) vom 25« 0k~ ctober,::19.48':'ic'd Jgvom 23» ■November 1949 (Hess G-V31 1948, 139?
■ 1949,B 164).; zugunsten der Beklagten enteignet/"worden,* zugleich ist. die-Entschädigung auf 150 DM; je qm, insgesamt also auf
■ 42; 600;-DM,B festgesetzt, -worden. Die Einsprüche der Eigentümer
sind durch Bescheid ;der Beklagten vom 28» April 1952 zurück-'; gewiesen worden, fBt ) ' Br ■■;/:' .V)-' t ; -
/:/t('Mi;t)'.thfer^::Klage machttdieB Klägerin geltend , die) Entsehädi-BguhgB sei: zuB;niedrig, festgesetzt - worden? der; von der. Beklagten zugrunde gelegte Bcäenpreis von 150 DM ,io qm:sei nicht angemessen, sondern 250 DM;,.3et'qra. • -DeshalbHabe•'die; Beklagte über : die; Bisher gezahlte Gesamtentschädigung von; 42; 600; DM hinaus/, einen tweiteren Betrag; zu : zahlen,den dis Klägerin; zunächst auf 28 400 DM, später auf 21-300 DM, d„h„ hezogen auf ihren 3/4-Anteil,. beziffert;) hat»■ B); - .
Demgemäß hat die)Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, über die) erfolgte Entschädigung hinaus weitere) )■;..
; 21);3ÖÖ;B^ - -Bt; B-; -t)
BDic))Di0B’Beklagte' hat v.um Klageabweisung: gebeten und.* vorge- '
))iragen|B)):B;;;;;;;:::; B) ■
EB) ;E;Wach )§ ;41HiÄG;;kÖnne; die Klägerin hur eine Entschädigung ■ verlangen,■die dem,Wert des .Grundstucks am 1. Januar 1935 entspreche 6w Dieser Y/ert sei gleich dem Stoppreis vom 17. Oktober. 1936, der von dem Regierungspräsidenten als'Breisüberwachungsstelle mit)-150 DM je qm;anerkannt worden sei.
Das.Landgericht hat der Klägerin nach: Einholung; von \ Sachverstandigen-Gutachten eine weitere Entschädigung von 11 050 DM zugesprochen, ■ im übrigen, die Klage ab gewiesen}', dabei bat der Erstrichter 200 DK je qa als angemessenen :
Ireis zugrunde gelegt , •
Gegen das landgerichtliche Urteil hat die Beklagte Berufung eingelegt mit dem Ziel der völligen Klageabweisung» Das Oberlandesgericht hat nach weiterer Beweiserhebung der Berufung nur wegen: eines dem.Landgericht "unterlaufenen Rechenfehlers über 400 DM. stattgegeben;'und im übrigen die Berufung zurückgewiesen, so daß es zu'einer Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von. nur 10 650 DI.I gekommen ist«, •
Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf Klageabv/eisung weiterverfolgt» Die Klägerin bittet um Zurückweisung der Revision» n
. Entscheidungsgründe^ .
1c) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß der maßgebliche Bewertungszeitpunkt•der Tag (der Zustellung) . des die Enteignung aussprechenden, und die Entschädigung festsetzenden Beschlusses der Beklagten ist (hierr im März 1952);' ferner daß; für eine während der Geltungsdauer der Preisvor-Schriften vollzogene Grundsuücksenteignung;die Entschädigung unter Beachtung dieser Bestimmungen, jedoch unter Berücksichtigung der-inzwischen- singetretenen, den Wert beeinflussenden Umstände festgesetzt werden muß, und daß. das:Gericht von.sich aus=den danach zulässigen Preis zu ermitteln;hat (BGHZ 15,
378; 19,.. 139) ». Daß'aus § 5 der VOPr 75/52 vom 28» November 1952 (BG31 1, 792), die die.Preisbindung;für bebaute und durch .Kriegseinwirkung zerstörte Grundstücke mit Wirkung „voni 12»* Dezember 1952täirfhob, eine auf den ’14 Jan.uar l952. rückwirkende
HBr|jei:ung--:.'von ' dein Preisstop:für bereits vordem 12»-Dezember (1952: .festgesetzte Enteignungsentschädigungen nicht gefolgert ^werden kanhj hat der Senat in seinem- Urteil:'vom lO.o Februar 1958 III Z-R 1.53/5 o - (Prankihirt/llann) ausgeführt» Das : ■
Berufu.ngsgcricli1 hat somit die Preiehestisamungen für die ( IBemessung ; der tSntQignungsen.tSchädigung der Klägerin mit "Recht, ;hea chi et1:
.. :;i:laeh den nicht angegriffenen Peststellungen :de's; lat- •
;riehters haben sich die den Grundstückswert bestimmenden' Verhältnisse in "der Zeitrvom Stichtag des. § 41 HAG- (1. Januar 1935) bis.tsunr Stichtag der ■ Preisstopverordnung (171 Oktober :
:1936)(nicht,verändert» Dannkonnte das Berufungsgericht auch; ohne rechtliche "Bedenken für. die Bevjertung des Grundstücks den Stoppreislvom 17« Oktober 1936 berücksichtigen; es ist demnach auch unschädlich., daß der Sachverständige Wagenbach beilder Ermittlung des Grundstückswertes auf den Zeitpunkt: desllo Januar 1535 abgehoben hat,
-ll 2»)-(Beide'■■Vordergerichtelsind nach: Einholung, von mehreren Saehversiandigen-G-utachten, die, in ihrem Ergebnis., ia-we- ,
: seht liehen üb ereinsiiinmen, zu der Überzeugung gekommen, daß das enteignete' Grundstück der.Klägerin.nicht - nie'
( die Beklagte behauptet - einen Wert : von 150 DM je qm,y( ,.-R((('-sondern einen von 200, DM je qm zu dem, Zeitpunkt der ‘Enteignung : p hatt ellGegenüber; den Rügen der Revision- ist’ vorweg zu’ be-( merkenv:: daß auch bei den Pestsetsungen von Enteignungseht- , rsehädigungen-der Tatrichtsr aie .Hehe‘der Entschädigung im. r Rahmen des ihn (freier stellenden § 287 ZPO bestimmen kann»
■ Das hat (zur-Folge ,1 daß-das Revisionsgeric’iU wenn :das Tat-,-1.Sachengericht die ta.t sächlichen (Gruhdlageh seiner Schätzung :. und ( ihre, Auswertung in den ürteilsgrühden dargelegt hat (- (vgl»; DMPlr.11,14, 7 zu § 287 ZPO)? auf entsprechende Rüge . .nur naehprüfer. kern, ob die 'Bemessung der Enteignungsent-Bchädxgung durch den Tatrichter auf grundsätzlich falschen
5 ~
oder unsachlMchen EErwägungen beruht and ob wesentliche, b die Entscheidung bedingenden Tatsachen außerlacht gelassen worden sind Die Hilgen der Revision gehen dahin, die Grundlagen und Benertungsgrundsätze, auf denen die; Schätzungen: ■ des Sachverständigen Wagenbach - dem das Berufungsgericht im 'wesentlichen gefolgt ist beruhen, seien falsch:oderb verkannt. Diese Rügen sind jedoch sachlich unbegründet, M
a) Der Sachverständige M’/agenbaehl- (ebenso.' der zweite
Sachverständige Brandau) und ihm folgend das' Berufungsgericht, '.wenden, für "die . Schätzung, des hier zu ermittelnden Wertes ;
des Grund und Bodens;die sog»VErtragswertbereclinung an, Das he Es wird zunächst an Hand der ’'nachhaltig erzielbaren!’ Mieten .
unter Abzug der Unkosten der Wert des Jaaresörträges;des ; Grundstücks ermittelt,' aus dem im Wege der Kapitalisierung unter Verwendung des üblichen Zinssatzes (z.B. 5 ’£) der Ertragswert des Grundstücks errechnet wird. Sodann wird der Gebäude-loder Bahvjert ermittelt,- der von dem Ertragswert :abzuziehen; ist, Die Differenz ergibt den Wert; für den Grund
' und Boden.;/Diese Methode der Berechnung des Bodenwertes ist ;üblich und allgemein anerkannt. (vgi. z MB. Weil , Grundstücks-; ' Schätzung," 3. -Aufl,. ,S ..'11 ff , insbes. S „ 120/21; Albert, Schätzung der Grund- und Gsbäudewerte, 4»:Aufl, S.; 66 - 82; Ehlers, Die Bewertung- und Preisbildung bei .,<> Grundbesitz, 1942 So 61 ff; Haider - Engel -;Dürschke,, Bewertungsgssetz: und Bodenschätzungsgesetz, 3b Aufl. S. 239, 245 u.,a..)? - besonders wenn, wie hier, die .Ermittlung'des Bodenwertes an Hand von Vergleichspreisen praktisch nur schwer oder überhaupt niehe möglich ist. Das'wird von der Revision such 1 nicht angegriff en w
. .Jedoch,wendet sich .die.Revision dagsgen/ daß bei der ; Ermi11lung äes Ertragswertos nickt von dem tatsächlichen lErtrag des 1935/36 vorhandenen:(Febäudes ausgegsngen worden :: ist , . sonder2i von ; den;. - höheren;- Erträgen eines fiktiven
Neubaus 1935/36» Hierzu hao der Berufungsrichter.mit; ausführlicher Begründung dargelegt, daß die Methode der fcon- » kr®j?r5; Berechnung des Ertrages an Hand der tatsächlichen 3 Einnahmen?-;, die erzielt werden, zwar zu richtigen Ergebnissen Iführeh. könne, aber .’nicht immer führen müsse» Man komme, besser zu einem. .Bodensi-öppreis für 1936? wenn man den Preis in Be-etracht ziehe; und ermittle, den ein Erwerber des Bodens, öoho;des unbebauten Grundstücks, .normalerweise ausgegeben habe»/Hier hatte mit Rücksicht auf die besondere Lage, des Grundstücks (und die geltende Bauordnung) der Durchschnittserwerber des Bodens diesen normalerweise durch den Bau eines Geschäftshauses gemischt mit Wohnungen genutzt, wie dies auch früher tatsächlich geschehen ist, Der "Käufer’? hatte jalso eine Rentabilitätsberechnung aufgestellt, die/von deinemlüeubau:und von den darin durchschnittlich erzielbaren Einnahmen .ausgegangen wäre»
Es kann der Revision nicht .zugeständen werden, daß diese vom Berufungsgericht angewandte Methode zur Ermittlung des "echten" Ertragswertes, auf falschen Erwägungen beruhe„ Der Vorderricüter hat im einzelnen dargelegt, aus welchen. Grün-: den er diese Methode zur Ermittlung des Ertragswertes als eines Elementes der endgültigen Schätzung des Stopppreises und eines Hilfsmittels hierfür, im Rahmen seines Ermessens ilach § 287 ZPO;angewendet hat» Bas läßt einen in der Re-visionsinstanz beachtlichen Rechtsfehler nicht erkennen»
Die Methode der Ermittlung des Bodenwertes.von unbebautem städtischem Bauland auf der Grundlage einer' 'fiktiven Ertrags-:berechnung, indem'unter Zugrundelegung eines nach der gol-■tenden Bauordnung möglichen.Bauprojektes der aus dem Grundstück zu erzielende Ertrag errechnet- wird,--wird 'von jeher für zulässig gehalten (vgl, insbesondere Ehlers saö S 62, 53 mit.; weiteren Nachweisen, insbesondere RG- in. Cruch. Beirr»
Bdo ;38, 'l096? 1097 und Bdv 41, 1002, IC03 ff'* Dieselbe Be-
rechnungsart muß dann auch, da die beider: Sachverhalte erhebliche Unterschiede nicht aufweisen, für die Ermittlung: A des Bodemvertes eines noch nicht wieder bebauten städtischen Trümmergrundstück zulässig sein* Dem Berufungsrichter ist auch darin zuzustimmen, daß zwei nebeneinander liegende Ruinengrundstücke. hinsichtlich des Bodebiwertes^ nicht verschieden beurteilt werden können, je nach der tatsächlichen, ::konkreten früheren Ausnutzung des einen oder .-anderen Grund--. StücksnDaß man gegen eine ierechnungsmethcde - und allein darum-geht es wie die Revision meint, einwenden kann, niemand wäre auf den Gedanken gekommen, das sechsgeschossige Haus; auf dem G-3:undstück der Klägerin (Geschäftshaus, gemischt :mit.Wohnungen) tatsächlich abzubrechen," utrh für miehrere ■hunderttausend/Mark-ein neues Gebäude zu errichten, liegt'
’auf; der Band* Hier kann:, gegen: die gewählte Art der Ertrags- t ■■.Wertberechnung auch nicht das 'Bedenken geltend gemacht-werden, :(da3. -der(künftige Bauherr es dann selbst in der Hand habe, :-:den Ertragswert je nach Art des zu errichtenden Gebäudes, entscheidend zu beeinflussen« Denn im vorliegenden Fall: gehen die Sachverständigen und das Berufungsgericht von einem fiktiven Heubau .(wie;bisher als Geschäftshaus gemischt fflit
Wohnungen:* 1935•;unter Zugrundelegung des normalen Baupreis-Intex a US . "gC- A.M
■ ; Das Berufungsurteil ist demnach insoweit nicht zu beanstanden . (vgl o hierzu ntauc.hr'~ - Ivlüllerj - Die *: S t.äd t.ls che - ■ Grundrente '■■üud''.die .Bewertung von Baugrundstücken,:'1953, s:c |146 - :i:'48) o':: : ;'
jb) Weiterhin greift die-Revision das Gutachten: Wagenbach gdeslialb an, weil der Sachverständige zu Unrecht die .damals f-tatsächlich erzielten Mieten als sog, "Krisenmieten"; ange- f .sehen und dementsprechend,höhere Mieten als "nachhaltig :r
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erzielbare" Mietenfür sexne. Ertragsberechnung:angesetzt .
habet fDas Berufungsgericht hat dazu den Sachverständigen -
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gehört und alsdann- in den Gründen seines Urteils näher aas-geführt, daß und aus welchen Gründen es in dieseai Punkt : dem Sachverständigen folgt und für die Jahre 1935/36 "Rrisenmieten1' für das Grundstück der Klägerin festge-ste]Ut : sieht o. Die dagegen erhobenen Angriffe der Revision :bewegen sich auf dem dem Eevisionsgerieht verschlossenen : Gebiet der latsachenwürdigung.: Das Berufungsgericht,:brauchte rber seiner Schätzung nach § 287 ZPO auch nicht auf jedes .
:Beweis-Angebot - der Beklagten, das sich auf Vergleichsmieten 1.bezog^ausdrücklich einzugehen, nachdem der Sachverständige ÜWagehbach-in:seinem Srgänzungsgutachten auch auf ale von 1 der Beklagten behauptete Vergleiclismiete von nur 7,80 UM je qm ausführlich eingegangen war und «argelegt halte, warum sie;; hier nicht, berücksichtigt -werden könne, las genügt hier die PestStellung, daß weder der Sachverständige.
;;noch der Berufungsriehter bei seiner Würdigung den Begriff g /}d6r/;'n^ (vgl. 'R&Erl.Hr. 184/37 aas allem«.. Reichs-
.ikommissarsgfUr' die"'Preisbildung vom 12. Dezember 1937) ver- -kamt hat,,
: :. Auf die von der Revision ebenfalls angegriffene.: Hilfs-1 Verwägung des Vorderrichters, die verschiedenen Höhen der ge~ . f ■schätzten erzielbaren; Mieten in den beiden Gutachten Wagenbach.. :.uad :Bramöau:würdsii Ink übrigen "durch die ' von beiden Sachver- . a ständigen verschieden angesetzte Unkostenberechnung /BerUcksich-Itigung _ Ibezw, Hiehtbeachtung der Hauszinssteuer} ausge- ■ t-ä glichen , kommt es angesichts: der ’in der Revisionsinstans 1 nicht angreifbaren PestStellung des'fatrichtersdaß die vom Sachverständigen Wägehbach angenommenen höheren".-Sieten . g l erzielbar rgewesen; seien, ;nicht' an.; ; .
c) Wenn die Revision; schließlich ; darlegt ,däs;:3erufungs-. zhgerieiÄwha^ '.nicht mit den "unfundierten
./Äuffas^ungeh des SachverständigenWVagei)bach als Grundlage ’
seiner Entschadigungsfestsetzung begnügen cüirfen”, so kann nicht anerkannt warden, daß der Vorderrichter dadurch sein ; nach § 287 ZPO freies Ermessen mißbraucht oder überschritten habet da3 er auch .im übrige/i, besonders bei seinen Pest- -• Stellungen der seine Schätzung des Grundstücks-Bodenvveftes begründenden sonstigen Tatsachen den beiden Gutachten des Sachverständigen Wagenbach gefolgt ist„_Bie Auffassungen und Erfahrungstatsachen, die der Sachverständige Wagenbach vertreten und das Berufungsgericht mit zu dem Teil .eigener Begründung übernommen .hat 7:. können auch nicht. als offensichtlich Hunfundiert*' angesehen werden.? zu demal; der: zweite Sachverständige'-.Brandau jedenfalls in seinem Ergebnis - wenn, auch .aura feil auf anderem Wege - zu fast dem gleichen Bödenwert-Stoppreis'(je can E02,50.RM) gekommen ist,
d) Die. von der geklagten erhobenen verfahrensrecht-ff liehen Bilgen wegen der Hinzuziehung des Grundstücksmaklers Wagenbach als•Sachverständigen durch das Berufungsgericht u , .greifen nicht durch,.
Das.erst vor der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung vor dem Berufungsgericht, von der Beklagten .eingereichte Ab-lehnungsgesuch wegen Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen hat der Berufungsrichter mit begründetem Beschluß vom I2f April 1956,...der nach § 567 Aüs„, 3 ZPO unanfechtbar ; istgzurückgewiesen« Vorher hat die Beklagte dem-Gutachten., dieses Sachverständigen, nur. sachliche Einwendungen entgegen- . gesetzt «; Was - die Revision an-Rügen innerhalb der hier'allein 'maßgeblichen Revisionsbegründungsfrist vargebracht hat, ist nicht geeignet?- einen in der Revisionsinstanzibeachtlichen. Rechtsfehler;des Berufungsgerichts bei der nach seinem freien : Ermessen : zu treffenden -Auswahl des 'Sachverständigen..: ^ 404 ZPO) darzutun* Es kommt hinzu, daß hier-der Berufungsrichter auch
;:äas Gutachten des zweiten Sachverständigen Brandau teilweise zur Stutze seines Urteils gemacht, außerdem, nach § 412 ZPO " eine neue Begutachtung durch den Sachverständigen Wäge.tibach . (vgl« dessen Ergänzungsgutachten vom 24« November 1955) an- • geordnet hat» Im übrigen kann zu diesen Eugen allgemein ver-dwissen werden auf die Ausführungen, des Senats in dem Urteil vom 10» Eebruar 1958 - III ZE 225/56 - krankturfc/Suck»
; : Hach alledem erweist ;sich die Revision der beklagten als
unbegründet , so lallsieg mit der Kostenfolge aus § 37 ZUO zu- -
ruekzuweisen war
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