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BGH · m ZR 162/63

Gericht: BGH · Aktenzeichen: m ZR 162/63

Auf die Revision der Grundstückseigentümer wird da3 Urteil des Senats für Baulandsachen bei dem Kammer-gericht in Berlin vom 18. Juni 1961 bei der eingegangenen Schriftsatz klarstellte, als Antrag auf gerichtliche Entscheidung durch die Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Berlin anzusehen sein. Mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung erstreben die Eigentümer für den enteignete» Grund und Boden ei»o Entschädigung von 50 DM je qm « 10 900 DM anstelle der festgesetzten 10 DM je qin 2 180 IM. 1.) Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die E^-und die Baulandkammer seien au Recht von einem Baulandwert der Grundstücke von 40 DM je qm ausgegangen und hätten davon 1/4 auf die enteignete Teilfläche in Ansatz gebracht, wobei sie sich für die Ermittlung des Baulandwertes der Grundstücke mit dem angewendeten Vergleichsverfahren einer durchaus sachgerechten Bewertungs-methode bedient hätten, so daß die in dem Entschädigungs-festotellungsbeschluß getroffene Bewertung der enteigneten Teilfläche mit 2 180 DM nicht zu beanstanden sei. Unrichtig ist auch die Annahme der Baulandkammer, zur Nutzung als Marktgelände eigne sich grundsätzlich Jedes Baugrundstücko Ganz abgesehen von öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten sind Lage und Beschaffenheit eines Marktgrundstücks an ganz andere Voraussetzungen geknüpft als das im allgemeinen bei einem Baugrundstück der Fall ist. Selbst wenn man aber der Bauland-kamtner dahin folgen wollte, die von ihr zu Vergleichszwecken heraiigozogenen Baugrundstücke seien auch zur Nutzung als Marktgrundstücke geeignet, so läßt sich dai'aus noch nicht folgern, daß ihnen auch der Verkehrswert von Marktgrundstücken zuerkannt werden kann. Nur die Möglichkeit, ein Baugrundstück auch als MarktgrundstUck nutzen zu können, ist daher noch nicht geeignet, es im Grundstücksverkehr in der Preis-bemessung einem Marktgrundstück gleichzusetzen. Das Berufungsgericht hält jedoch die drei benannten Marktgrundstücke für nicht vergleichbar mit den Erwägungen: Es könne dahingestellt bleiben, inwieweit die Bereitschaft eines Warenhauskonzerns, für ein unter einer Vielzahl von Gesichtspunkten als geeignet ausgewähltes Grundstück - mit dessen Erwerb diese Nachfrage entfällt - unter Umständen auch einen höheren, bei der hohen Rendite vertretbai’en Preis zu zahlen, überhaupt für das allgemeine Kaufinteresse typisch angesehen werden könne. Denn jedenfalls wiesen die benannten Grundstücke eine bevorzugte Verkehrslage gegenüber den Streitgrund-stücken auf.Das gelte insbesondere für das Grundstück in der SchÄBästraße, die sich nach dem Kriege zu einer der größten Geschäftsstraßen BBI^Bs mit einer Vielzahl von Kaufund Warenhäusern - davon zwei in unmittelbarer Hähe des benannten Grundstücks - entwickelt habe, Ähnlich lägen die Verhältnisse hinsichtlich des Marktgrundstücks straße. In jedem Falle läßt es sich nicht ausschließen, daß das Berufungsgericht es bei seiner Ansicht, die bevorzugte Verkehrslage der Marktgrundstücke Sch^Blstraße und straße gegenüber den St.reitgrundstücken lasse eine Ver-gleichsraöglichkeit nicht zu, auf den Zeitpunkt seiner Wertermittlung abgeetellt hat. Das Berufungsgericht spricht hier von einer Verkehrsentwicklung nach dem Kriege und in den letzten Jahren, trifft aber keine Feststellungen darüber, von welchem Zeitpunkt ab eine solche bevorzugte Verkehrslage der beiden Vergleichsgrundstücke bestanden habe« Mit Recht hält die Revision dem entgegen, daß nach der Behauptung der Eigentümer das Marktgrundstück Schfl^straße bereits im Jahre 1953 und das Marktgrundstück Xt^Hstraße im Jahre 1957 vorkauft worden sei, und daß infolgedessen die bevorzugte Verkehrslage einen Vergleich nur ausschließen könne, wenn sie bereits in den Verkaufsjahren Vorgelegen Nicht dagegen ist der Revision zu folgen, wenn sie glaubt, eine Verletzung der §§ 286, 139 ZPO in Verbindung mit § 161 Abs. 2 BBauG darin zu sehen, daß das Berufungsgericht den Eigentümern nicht die Möglichkeit gegeben habe, Hechtsirrtümlich kann auch die Ansicht des Berufungen gerichts sein, die Heranziehung des Marktgrundstückes am Te^|zu Vergleichszwecken scheide schon deshalb aus, weil dieses Grundstück zu dem behaupteten Quadratmeter-Preis von 250 DM nicht verkauft worden sei. ßechts-irrtümlich wäre diese Ansicht in jedem Falle dann, wenn das Berufungsgericht damit zu dem Ausdruck bringen wollte, daß grundsätzlich nur ein tatsächlich erzielter Verkaufspreis zu Vergleichszwecken herängezogen werden könne» Es ist nicht, ersichtlich, weshalb ernste Preisangebote, auf die nur der Verkäufer nicht eingegangen ist, nicht auch Berücksichtigung sollten finden können, wobei allerdings die Ernsthaftigkeit des Preisangebotes einer besondere sorgfältigen Prüfung unterzogen werden müßte» Zwar ist es richtig, wenn das Berufungsgericht sagt, der steuerliche Einheitswert sei für die Ermittlung des Verkehrswertes unerheblich, in der Regel pflegt er erheblich unter dem Verkehrswert zu liegen. Aber abgesehen hiervon könnte die Relation zwischen dem steuerlichen Einheitswert der Streitgrundstücke und der herangezogenen Baugrundstücke auch wiederum bei Berücksichtigung dieser Relation Anhaltspunkte für den Verkehrswert der Grundstüctce der Eigentümer geben* Erst wenn auch auf diesem Wege ein brauchbares Ergebnis nicht zu erzielen sein sollte, wird von der Ver-gleichspreismethode Abstand zu nehmen sein» Es bleibt dann nur die Anwendung der Ertragswertmethode übrig, da von der dritten in der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom ?. Das Berufungsgericht übersieht hierbei, daß die Ertragswertmethode zunächst nur dazu dienen soll, den Verkehrswert der Grundstücke der Eigentümer zu ermitteln, wie er sich vor der Enteignung der leilfläche dargestellt hat. für das Restgrundstück folgen (Differenzmethode, BGH WM 1958, 78)» Voraussetzung für diese Wertermittlung ■■■• -und davon gehen auch die Baulandkammer und das Berufungsgericht im Ergebnis aus - ist dann zunächst einmal die Wertermittlung des Verkehrswertes des Gesamt grundStückes vor der Enteignung. Erst wenn dieser Verkehrswert fehlerfrei ermittelt ist, kann unter Zugrundelegung dieses Wertes die Wertermittlung des 'leil-grundstüekes erfolgen, wobei die auch vom Berufungsgericht erwähnte sog« Differenzmethode zur/^Anwendung kommt. Die Sachlage ist hier nicht anders al3 beispielsweise bei einem Grundstück, das mit einem Geschäftshaus bebaut 1st und als ßeschäftsgrundstitck genutzt wird. 1.) Abgesehen von der rechtsirrigen Ermittlung des Verkehrswertes der Gesamtgrundstücke wird-: das Berufungsgericht bei seiner erneuten Verhandlung und Entscheidung der Sache zu beachten haben, daß auch bei seiner Bewertung Es ist zwar zutreffend, daß der: erkennende Senat in seinem Urteil vom 25« Februar I960 - III Zfi 27/59 -für Vorgartengelände die Bewertung mit einem solchen Bruchteilssatz gebilligt hat, wenn diese Bewertung auf dem Grundatücksmarkt allgemein üblich ist, sich gewissermaßen als allgemeiner Ortsgebrauch darstellt und nicht besondere werterhöhende oder wertmindernde Umstände ersichtlich sind« Damit ist aber noch nicht ausgesprochen, daß diese Bewertung generell und schlechthin zulässig ist, Voraussetzung für eine solche Bewertung ist vor allem, daß die enteignet© I'läche auch tatsächlich einem üblichen, nur beschränkt nutzbaren Vorgartengelände im Sinne der an BflHBft Bauordnung/gleichzusteilen ist. Bei dieser Sachlage habe das Vorgartenland für andere als gärtnerische Zwecke nur mit einer besonderen Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde benutzt werden dürfen ( § 8 Nr, 23 BauO 1958)» Eine solche Erlaubnis sei hier unstreitig weder erteilt noch auch nur beantragt worden. insoweit übereinstimmenden Vorschriften der Bauordnungen von 1929 und 1958, daß Vorgärten zu anderen als gärtnerisch genutzten Zwecken nur mit Erlaubnis der Baupolizeibehörde benutzt werden dürfen, in der Regel auch kein enteignender Eingriff zu sehen seine Anders stellt sich jedoch die Rechtslage dar, wenn die baurechtliche Schmälerung oder Beeinträchtigung in eine schon vorhandene Rechtsoder Vermögens-Position des Eigentümers eingreift. Der erkennende Senat hat deshalb schon wiederholt ausgeführt, daß die frage, ob einem Grundeigentümer durch behördlichen Akt etwas "genommen" und damit in das Grundstück enteignend eingegriffen wird, sich nicht allein nach rein formalen GeOlchtspunkten beantwortet und es auch nicht einmal darauf ankomrat, ob eine bestimmte Benutzungsart tatsächlich schon verwirklicht war. Bei einem Grundstück ist also ganz allgemein für die Entscheidung der Frage, ob und inwieweit es nutzbar ist, und ob insoweit eine verfassungsrechtlich*als "Eigentum" geschützte Rechtsposition zu bejahen ist, jedenfalls nicht allein darauf abzustellen, welche Maßnahmen, sei es durch Gesetz oder Verwaltungsakt, getroffen worden sind. Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht möglicherweise verkannt, wenn es entgegen seiner Feststellung^ das enteignete Vorgartengelände sei bereits seit 1923 als Marktgelände genutzt worden, nur auf die Bauordungen von 1929 und 1958 abstellt. Wurde das enteignete Teilstück schon seit 1923 als Marktgelände genutzt, dann hätten die Bauordnungen von 1929 und 1958 eine bereits vorhandene Rechtsposition geschmälert, wobei sich diese Schmälerung vermögensrechtlich allerdings erst bei der Enteignung im Jahre 1961 ausgewirkt hätte, da unstreitig die Nutzung als Märktgelände bis zu diesem Zeitpunkt fortgesetzt worden ist. Die Rechtslage zur Zeit der Weimarer Verfassung war daher für den hier vorliegenden Fall nicht anders, als sie es nunmehr unter der Geltung des Grundgesetzes ist. Für die Frage, ob es sich bei dem enteigneten Teilstück um Vorgartengelände im üblichen Sinne handä-t, bedarf es daher eines Zurüekgehens auf den Zeitpunkt, in dem die Nutzung dieses Teilstückes als Marktgelände begonnen hat, d.h. auf das Jahr 1923. Der Ümstand, daß durch die im Jahre 1880 erfolgte förmliche Feststellung der Bauflucht-und der Straßenfluchtlinie dieses Teii-stück der Bebauung entzogen wurde, besagt noch nicht, daß damit auch grundsätzlich eine Nutzung, wie sie seit 1923 erfolgte, ohne besondere Erlaubnis grundsätzlich ausgeschlossen wurde. Hier böte, sich dann gerade für die Wertberechnung auch des enteigneten feil-stücks die Srtragswerfcmethode an, da das zu Markt-zwecken genutzte Teiletück sicherlich den von dem Hauptgrundstück abgeworfenen Ertrag erhöht hat und demgemäß auch von einem KaufInteressenten als werterhöherid angesehen worden wäre. Eine weitere Wertminderung der cten Eigentümern verbliebenen Hauptgrund-Stücke kann sich möglicherweise auch daraus ergeben haben, daß das Vorgartenland nun auch nicht mehr für die bisher geübte Aufstellung und Nutzung von offenen Markt-ständen zur Verfügung steht. 2.) Andere wäre die Rechtslage, wenn bereits beim Beginn der Nutzung des Teilstücks als Marktgelände im Jahre 1925 baurechtliche Vorschriften bestanden hätten, die eine solche Nutzung nur mit besonderer baupolizeilicher Erlaubnis zuließen. Denn hätte bei Beginn der Nutzung des (Teilst ückes schon eine baurechtliche Inahltsbeschränkung des Eigentums dahin Vorgelegen, daß eine Nutzung zu anderen als gärtnerischen Zwecken nur mit besonderer baupolizeilicher Erlaubnis zulässig sei, und geht man mit der Revision davon aus, daß eine solche Ei’laubnis entsprechend den Gepflogenheiten der Baupolizeibehörde hätte erteilt werden müssen, oder nimmt man sogar an, eine solche Erlaubnis wäre er~ teilt worden, so hätte ein solcher begünstigender Verwaltungsakt kein Recht des Empfängers begründet» Ihm wäre nichts positiv verliehen worden, sondern es wäre lediglich seine aus dem Eigentum fließende natürliche Handiimgsfreiheit wieder hergestellt worden, ohne daß damit dem Empfänger ein Recht auf den Fortbestand der Ausnahmebewilligung zugestanöen hätte. stellen, gehandelt:mit der Folge, daß die Ausnahmegenehmigung jederzeit nach freiem, allerdings pflichtgemäßem Ermessen der Baubehörde hätte widerrufen werden können, ohne daß darin ein enteignender Eingriff zu sehen gewesen wäre, da, wie bereits gesagt, dem durch die Ausnahmebewilligung Begünstigten ein Recht auf den Fortbestand der Ausnahmebewilligung nicht zugestanden hätte« Der Widerruf hätte zwar eine sachliche Schranke insoweit gehabt, als er nur aus willkürfreien, also sachgebotenen Gründen hätte erfolgen dürfen. Käme man mithin zu dem Ergebnis, daß es sich bei dem hier enteigneten Teilstück um Vorgartenland gehandelt hat, das seiner Inhaltsbescbränkung nach nur mit baupolizeilicher Erlaubnis anders als zu gärtnerischen Zwecken hätte genutzt werden können, dann beständen auch keine Bedenken, die Bewertung des Teilstückes so vorzunehmen, wie es bei Vorgartenland von Baugrundstücken mit dieser Inhaltsbeschränkung allgemein üblich ist. Die Ertragswertmethode hätte hierbei naturgemäß auszuscheiden, da der bisher erfolgten Nutzung des Xeilstücks als läarktgelände bei der Entschädigung ein Wert nicht beizuraessen wäre und sich infolgedessen das '1‘eilstück auch nicht werterhöhend auf den vom Hauptgrundstück abgeworfenen Ertrag auswirken konnte, eine Ertrogsminderung bei den Häuptgrundstüeken folglich nicht vorlag. Verlegung des Mosaikpflasters, Verlegung von Marktständen und Einbau eines Schiebetors) verlangen, wird auch hierbei die Entscheidung davon abhängen, ob die Nutzung des Xeilstüeks als Marktgelände bereits eine • Rechkßposition der Eigentümer dargestellt hat, oder ob diese Nutzung den baurechtlichen Bestimmungen von Anbeginn zuwider erfolgt ist. War eine fiechtsposition bereits vorhanden und ist sie erst, formell durch spätere baurechtliche Vorschriften und materiell durch die 1961 erfolgte Enteignung* in Fortfall gekommen* dann ist gemäß § 96 BBauG auch wegen der durch die Enteignung eingetretenen Vermögens-nachteile eine Entschädigung zu gewähren, wenn und soweit diese Vermöge ianachteile nicht bei der Bemessung der Entschädigung für den Rechtaverlust berücksichtigt sind. Wäre dagegen in der Enteignung des leilstücks nicht ein entschädigungspfiichtiger Eingriff in die ausgeübte Nutzung des Teilstücks als Marktgelande zu sehen, dann entfiele auch eine Entschädigung der mit dem Eingriff in die Nutzung im Zusammenhang stehenden Vermögensnachteile.

Zitierte Normen: § 141 BBauG § 286 ZPO § 96 BBauG
GrundstückNutzungenteignenEntschädigungBerufungsgerichtEnteignungTeilflächeEigentümer

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk:	ja
 Amtliche Sammlung: nein
GG Art« 14 Ce; Bauordnung für die Stadt Berlin v. 9* November 1929, Amtsblatt f. d. Stadt Berlin 1188, idF des Gesetzes zur Änderung der Bauordnung v. 21 <, November 1958, GVB1 1087, 1104, § 8 Ziff» 23«
Der Widerruf der Befreiung von einer sogenannten repressiven Verbotsnorm (hier § 8 Ziffo 23 der Bauordnung für Berlin von 1958, wonach Vorgärten für andere als gärtnerische Zwecke nur mit Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde benutzt werden dürfen) kann jederzeit aus willkürfreien, also sachgebotenen Gründen erfolgen, ohne daß darin ein enteigndader Eingriff zu sehen ist.
BGH Ort. v. 19^ Dezember 1963 - m ZR 162/63 KG Berlin
LG Berlin
 Ill 2R 162/63 VerkUndet
 am 19« Dezember 1963 Scheibl, Justizobersekretär als ürkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes
 In der Baulandsache
 betreffend die Enteignung eines feiles der in Bf Xi4BPH>> LeBHHfcstraße W und Bi m gelegenen und im Grundbuoh_von I*toflpl Band BP Blatt BP und Band BB Blatt BIP eingetragenen Grundstücke
 Beteiligte:
I») a) Berta U
b)	Wally K Bi^P geborene HüBBBMM Platz B,
c)	Kaufmann Gerhard
 geborene OBHf B( *
mm, bi
 d) Irmgard Kul
 geborene BoBI« Bl
 zu Ia - d io ungeteilter Erbengemeinschaft,
 Eigentümer und RevieionsfUhrer, -Prozeßbevollmächtlgters Rechtsanwalt Dr.
lnteignungsbegünstigte und Revisionsgegnerin, -Prozeßbevollmächtigter: Rechteanwalt Pr»
hat der III« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 19« Dezember 1963 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Pagendarm sowie der Bundesrichter Dr. Kreft, Dr. Arndt, Dr. Hußla und Dr. Reinhardt
 für Recht erkannt:
~ 2 -
Auf die Revision der Grundstückseigentümer wird da3 Urteil des Senats für Baulandsachen bei dem Kammer-gericht in Berlin vom 18. Juni 1963 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Kevisionsrechts-zuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen»
Von Rechts wegen
 Tatbestand;
Der am 12« Januar 1962 verstorbene Albert MHK war Eigentümer der zu dem allgemeinen Wohngebiet (Bauklasse V/3) gehörenden, insgesamt 3012 qm großen Grundstücke LeflHB^straße fl) und ^ •« Die Beteiligten zu l.a) bis d) sind seine Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft und nunmehrige Eigentümer« Die genannten Grundstücke ‘ werden zusammen mit Nachbargrundstücken seit dem Jahre 1923 als Marktgelände genutzt«
Für den Bau von Radfahrwegen in der LeVÜ^Pstraße benötigte das	einen	54»5 m langen und 4 m
breiten Streifen dieser Grundstücke (21& qm). Bei dieser Teilfläche handelte es sich um ein Gelände zwischen der am 4« April 1880 förmlich festgeetellten Straßenfluchtlinie und der zur gleichen Zeit förmlich festgestallten Baufluchtlinie, die in 4 m Abstand zur Straßenfluchtlinie verlief. Auch diese Teilfläche wurde seit 1923 zu Marktzwecken genutzt. Während sich jedoch auf den Grundstücken hinter der Baufluchtlinie unter anderem gedeckte Marktstände befinden, für die Genehmigungen der Bauaufsichtsbehörde vorliegen, diente die Teilfläche einmal als Querweg vor den an der Baufluchtlinie stehenden festen Markt-ständen, darüber hinaus befanden sich auf der Teilfläche sieben offene Marktstände. Für die Nutzung der vor der Baufluchtlinie liegenden Teilfläche zu Marktzwecken lag eine ausdrückliche Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde nicht vor. Ip Jahre 1959 mußte jedoch der Rechtsvorgänger der Eigentümer auf Grund einer Anordnung der Gesundheitsbehörde des	die	Teilfläche	mit	Mosaikpflaster	ver-
sehen«
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Nachdem Verhandlungen über einen Ankauf der Teil-flache mit dem Hechtsvorgänger der Eigentümer gescheitert waren, leitote das	auf Grund des ihm ver-
liehenen Enteignungsrechts das Enteignungsverfahren ein, das nach dem Preußischen Enteignungsgesetz und nach dem Tj-üußischen Gesetz über ein vereinfachtes Enteignungsver-fähren durchgeführt wurde, wobei die Entschädigungsfest-setzung gemäß § 174 Abs» 3 des Bundesbaugesetses-BBauG -vom 23« Juni i960 (BGBl I, 341) unter Anwendung der Vorschriften Über die Entschädigung im zweiten Abschnitt des 5. Teiles des Bundesbaugesetzes erfolgte. Mit dem flan-feststellungs-, Entschädigungsfestetellungs- und Enteignungsbeschluß vom 20. April 1961, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen'wird, stellte der	A B^~
u^B	a^s	den	am	28oMärz I960
vorläufig festgestellten Plan endgültig fest. Die erwähnte Teilfläche wurde zugunsten des Imit der Maßgabe enteignet, daß daq&igentum an ihr nach Zahlung der auf 2 180 DM (10 DM je qm) festgesetzten Enteignungseht-Schädigung an.das Land Berlin übergehen solle. wurde ferner verpflichtet, die auf der Straßenfluchtlinie stehende Einfriedung der Grundstücke auf seine Kosten auf die Baufluchtlinie - unter Aussparung der dort befindlichen Baulichkeiten - zurückzuversetzen.
Mit einem bei der	am	6.	Juni	1961
eingegangenen rechtsanwalt1ichen Schriftsatz beantragte der Rechtsvorgänger der Eigentümer, den erwähnten und ihm am 6. Mai 1961 zugestellten Beschluß hinsichtlich der Enteignungsentschädigung abzuändern. Dieser Antrag sollte, wie er mit dem am 8. Juni 1961 bei der
 eingegangenen Schriftsatz klarstellte, als Antrag auf gerichtliche Entscheidung durch die Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Berlin anzusehen sein.
 
Im Laufe des gerichtlichen Verfahrens räumten die Eigentümer die enteignete Teilfläche, üm den dadurch foi*tgefallenen Quergang zu ersetzen, rissen sie auf dem Randstreifen der Restgrundstüeke einige Marktstände ab und errichteten an anderer Stelle drei neue Marktstände»
Sie verlegten ferner das Mosaiksteinpflaster von der ent-eigneten Teilfläche auf andere GrundBtücksteile und versahen die auf die Baufluchtlinie zurückversetzte Grundstückseinfriedung mit einem Schiebetor*
Mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung erstreben die Eigentümer für den enteignete» Grund und Boden ei»o Entschädigung von 50 DM je qm « 10 900 DM anstelle der festgesetzten 10 DM je qin 2 180 IM. Daneben verlangen sie für die Verlegung des Mosaikpflasters 971,48 DM und für die Verlegung der rtfarktetände und den Einbau eines Schiebetores weitere 2 994,20 DM« Sie haben hierzu vorgetragen? Bei der festgesetzten Entschädigung sei der Ertragswert der äSarktgrundstÜcke, deren steuerlicher Einheitswert sich allein schon auf 50 DM für den Quadratmeter belaufa, nicht berücksichtigt worden. Im Jahre 1955 sei für ein Marktgrundstück Sch^^straße - Ecke Bo^straße ein Kaufpreis von 155 DM je qm und im Jahre 1957 f ür ein Markt grund stück Ti^straße-Eoke
 Straße ein Kaufpreis von 150 DM je qm erzielt worden. Ihrem Rechtsvorgänger sei für das Marktgrundstück ab TedBP D^^ im Jahre 1958 ein Preis von 250 M je qm geboten worden. Bel dieser Sachlage sei für das Streitgrundstück ein Quadratmeterpreis von 50 DM als angemessen anzuseheh. Dieser Preis sei für die enteignete Teilfläche im vollen Umfang in Ansatz zu bringen, weil es bei einem unbebauten Marktgrundstück kein nur beschränkt nutzbares Vorgarten.* land gebe, die Teilfläche zudem auch bei Bejahung ihrer
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Vorgarteneigenschaft jedenfalls hinsichtlich des tatsächlichen Nutzungsertrages, auf den es hier allein ankomme, anteilsmäßig nicht hinter dem des übrigen Grundstücks zurückgeblieben sei.
Sie haben daher beantragt, die EnteignungsentSchädigung anderweit auf 14 865,68 EM nebst Zinsen festzusetzen.
Die Enteignungsbegünstigte hat um Zurückweisung dieses Antrages gebeten. Sie ist dem Vorbringen der Eigentümer mit sachlichen und rechtlichen Ausführungen entgegengetreten.
Die Kammer für Baulandsachen hat den Antrag der Eigentümer auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Mit ihrer Berufung sind die Eigentümer erfolglos geblieben. Mit. der Revision verfolgen sie ihren Antrag weiter. Die Ent-eignungsbegünstigte bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidunftsgründe;
1.) Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die E^-und die Baulandkammer seien au Recht von einem Baulandwert der Grundstücke von 40 DM je qm ausgegangen und hätten davon 1/4 auf die enteignete Teilfläche in Ansatz gebracht, wobei sie sich für die Ermittlung des Baulandwertes der Grundstücke mit dem angewendeten Vergleichsverfahren einer durchaus sachgerechten Bewertungs-methode bedient hätten, so daß die in dem Entschädigungs-festotellungsbeschluß getroffene Bewertung der enteigneten Teilfläche mit 2 180 DM nicht zu beanstanden sei.
 
Für unbedenklich, hält es das Berufungsgericht, daß die Baulandkammer zunächst den Baulandwert der Grundstücke ermittelt hat. Es macht sich hiermit die Beurteilung der Baulandkammer zu eigen, die auf folgenden Erwägungen beruht: Zur Nutzung als Marktgelände eigne sich grundsätzlich jedes Baugrundstück, und ein Geschäftsmann, der ein Marktstandunternehmen betreiben wolle, werde den zu dem Marktgrundstück erforderlichen Grund und Boden zu dem üblichen Baulaadpreis erwerben.
Bereits dieser Ausgangspunkt ist rechtsirrig. Nach § 95 Abs . 1 BBauG bemißt sich die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden.: Rechtsverlust nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks. Der Verkehrswert bestimmt sich gemäß § 141 Abs. 2 BBauG nach dem Preis? der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung besieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Revision, ist zuzugeben, daß ein Blarktgrundstück in seinem Verkehrswert nicht ohne weiteres einem Baugrund-stück gleichgesetzt werden kann. Dafür ist die Nutzungsart mit ihren Vermögenswerten Auswirkungen zu verschieden-artig. Zutreffend weist die Revision auf die Erfahrungstatsache., hin, daß Neubauten hohe Aufwendungen erfordern, so daß ein solcher Ertrag, wie er bei Marktgrundstücken erzfolt wird, nicht in Betracht kommt, wenn man di* Relation der Aufwendungen zu dem zieht, was man auf Grund, und Boden aufbauen kann. Unrichtig ist auch die Annahme der
 Baulandkammer, zur Nutzung als Marktgelände eigne sich grundsätzlich Jedes Baugrundstücko Ganz abgesehen von öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten sind Lage und Beschaffenheit eines Marktgrundstücks an ganz andere Voraussetzungen geknüpft als das im allgemeinen bei einem Baugrundstück der Fall ist. Selbst wenn man aber der Bauland-kamtner dahin folgen wollte, die von ihr zu Vergleichszwecken heraiigozogenen Baugrundstücke seien auch zur Nutzung als Marktgrundstücke geeignet, so läßt sich dai'aus noch nicht folgern, daß ihnen auch der Verkehrswert von Marktgrundstücken zuerkannt werden kann. Der erkennende Senat hat in seinem Urteil vom 30. Mai 1963 III ZR 230/61 (NJW 1963, 1916) ausgesprochen, dem Umstand, ein al3 Ackerland genutztes Grundstück in Zukunft gärtnerisch nutzen zu wollen, sei nur ein subjektiver Charakter beizu demossen, der die Qualität des Grunatücks unter Berücksichtigung seiner Nutzungsart und Nutzungsmöglichkeit objektiv nicht beeinflussen könne. In gleicher Weise kann es daher bei einem Grundstück dessen Zweck der Bebauung dient, nicht darauf ankommen, welchem anderen Verwendungszweck es zugeführt werden könnte, sondern ausschlaggebend ist allein, welchem Zweck es im Zeitpunkt der Wertermittlung tatsächlich dient oder erwartungsgemäß - objektiv gesehen -zu dienen bestimmt ist. Nur die Möglichkeit, ein Baugrundstück auch als MarktgrundstUck nutzen zu können, ist daher noch nicht geeignet, es im Grundstücksverkehr in der Preis-bemessung einem Marktgrundstück gleichzusetzen.
. Die Baulandkammer-und mit ihr das Berufungsgerichthat daher durch die Heranziehung von BaugrundstUcken zu Vcrgleichszwecken Ungleiches miteinander verglichen. In der Auswahl der Wertberechnungsraethode ist der Tatrichter zwar grundsätzlich frei(BGII Urt. v.19» Jn i 1958 III ZR 32/37)=
 
preis
 Die Vergleich§4ethode läßt sich aber nur anwenden, wenn auch tatsächlich gleichartige Vergleichspreise zur Verfügung Btehen oder sich zu demindest die Unterschiede in den wertbildenden Faktoren ermitteln lassen. Unzulässig war es daher, Preise von Baugrundstücken schlechthin den Preisen von äsarktgrundstücken gleichzusetzen,
2.) Die Eigentümer haben erzielte und angebotene Verkaufspreise von drei Marktgrundstücken zu Vergleichszwecken benannt. Das Berufungsgericht hält jedoch die drei benannten Marktgrundstücke für nicht vergleichbar mit den Erwägungen: Es könne dahingestellt bleiben, inwieweit die Bereitschaft eines Warenhauskonzerns, für ein unter einer Vielzahl von Gesichtspunkten als geeignet ausgewähltes Grundstück - mit dessen Erwerb diese Nachfrage entfällt - unter Umständen auch einen höheren, bei der hohen Rendite vertretbai’en Preis zu zahlen, überhaupt für das allgemeine Kaufinteresse typisch angesehen werden könne. Denn jedenfalls wiesen die benannten Grundstücke eine bevorzugte Verkehrslage gegenüber den Streitgrund-stücken auf. Das gelte insbesondere für das Grundstück in der SchÄBästraße, die sich nach dem Kriege zu einer der größten Geschäftsstraßen BBI^Bs mit einer Vielzahl von Kaufund Warenhäusern - davon zwei in unmittelbarer Hähe des benannten Grundstücks - entwickelt habe, Ähnlich lägen die Verhältnisse hinsichtlich des Marktgrundstücks straße. Die Tippstraße sei in den letzten Jahren gleichfalls zu einem bevorzugten Geschäftsund Verkaufszentrum geworden, demgemäß stellten auch die dort und in nächster Umgebung erzielten Bodenpreise keinen geeigneten Ver-gloichsmaßstab zu den in einem übervdegenden Wohnviertel liegenden Streitgrundstücken dar. Die Heranziehung des
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Marktgrundstücks am	D®^	habe die Eau-
landkamcaer zu Recht schon deshalb abgelehnt, weil dieses Grundstück zu dem behaupteten Quadratmeter-Preis von 250 DM nicht verkauft worden sei.
Es mag dahinstehen, ob, wie die Revision meint, es abwegig sei, den Anreiz, den ein Marktgrundstück für einen V/arenhauskonzerrx biete, damit abzutun, daß schon ein allgemeiner Anreiz für ein Warenhausgrundstück bestehe. In jedem Falle läßt es sich nicht ausschließen, daß das Berufungsgericht es bei seiner Ansicht, die bevorzugte Verkehrslage der Marktgrundstücke Sch^Blstraße und straße gegenüber den St.reitgrundstücken lasse eine Ver-gleichsraöglichkeit nicht zu, auf den Zeitpunkt seiner Wertermittlung abgeetellt hat. Das Berufungsgericht spricht hier von einer Verkehrsentwicklung nach dem Kriege und in den letzten Jahren, trifft aber keine Feststellungen darüber, von welchem Zeitpunkt ab eine solche bevorzugte Verkehrslage der beiden Vergleichsgrundstücke bestanden habe« Mit Recht hält die Revision dem entgegen, daß nach der Behauptung der Eigentümer das Marktgrundstück Schfl^straße bereits im Jahre 1953 und das Marktgrundstück Xt^Hstraße im Jahre 1957 vorkauft worden sei, und daß infolgedessen die bevorzugte Verkehrslage einen Vergleich nur ausschließen
 könne, wenn sie bereits in den Verkaufsjahren Vorgelegen
. , ^ ,	.	,	hinsichtlich	,
habe. Sollte es das Berufungsgericht bei seinen Erwägungen-
der Verkehrelage der beiden Vergleichsgrundetücke tatsächlich auf den Zeitpunkt der Wertermittlung abgestellt haben, dann läge hierin der von der Revision gerügte Verstoß gegen § 286 ZPO.
Nicht dagegen ist der Revision zu folgen, wenn sie glaubt, eine Verletzung der §§ 286, 139 ZPO in Verbindung mit § 161 Abs. 2 BBauG darin zu sehen, daß das Berufungsgericht den Eigentümern nicht die Möglichkeit gegeben habe,
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nötigenfalls unter Benennung eines Sachverständigen darzulegen, daß die Verkehrslsge des Marktgrundstückes straße zu demindest 1957 nicht günstiger gewesen sei, als die Verkehrslage der Btreitgrundstücke im Zeitpunkt der Wertermittlung. Schon die Baulandkammer hatte die Ver-gleichsmöglichkeit^mit dem Marktgrundstück T^Pstraße wegen dessen bevorzugter Verkehrslage an einer hervorragenden Geschäftsstraße abgelehnt. Das Berufungsgericht hat diese Beurteilung nur übernommen und näher begründet»
Es hat mithin die Eigentümer nicht mit der Wertung von Tatsachen überrascht, die diese für nicht erheblich halten durften. Die Erheblichkeit der Verkehrslage der Grundstücke war den Eigen/^zu demindest nach Erlaß des Orteils der Bau« landkämmer bekannt, so daß für das Berufungsgericht keine Veranlassung bestand, von seiner Aufklärungspflicht nach § 139 2P0 Gebrauch z.u machen.
Hechtsirrtümlich kann auch die Ansicht des Berufungen gerichts sein, die Heranziehung des Marktgrundstückes am Te^|zu Vergleichszwecken scheide schon deshalb aus, weil dieses Grundstück zu dem behaupteten Quadratmeter-Preis von 250 DM nicht verkauft worden sei. ßechts-irrtümlich wäre diese Ansicht in jedem Falle dann, wenn das Berufungsgericht damit zu dem Ausdruck bringen wollte, daß grundsätzlich nur ein tatsächlich erzielter Verkaufspreis zu Vergleichszwecken herängezogen werden könne» Es ist nicht, ersichtlich, weshalb ernste Preisangebote, auf die nur der Verkäufer nicht eingegangen ist, nicht auch Berücksichtigung sollten finden können, wobei allerdings die Ernsthaftigkeit des Preisangebotes einer besondere sorgfältigen Prüfung unterzogen werden müßte»
Bach alledem ist auch die vom Berufungsgericht erfolgte Beurteilung, die von den Klägern genannten Preise für Markt“ grundstücken seien für einen Preisvergleich nicht tauglich, mit der von ihm gegebenen Begründung nicht zu halten» 2u
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einer Entscheidung insoweit bedarf es noch weiterer iest-stellungen in dem oben erörterten Sinne»
3») Sollte das Berufungsgericht nach entsprechender Aufklärung und lestStellung wiederum zu dem Ergebnis kommen, daß die von den Eigentümern benannten ivlarktgrund-
stücke für einen freisvergleich ausscheiden müssen, so befrei s
deutet dies keinesfalls, daß damit die Vergleicn#inethode überhaupt nicht anwendbar ist. Zutreffend weist die Revision darauf hin, daß ein Vergleich von Freisen, wie sie in der Schflfcstraße, der ?(^straße und am TegHHHfc für Baugrundstücke erzielt worden sind, und den von den Eigentümern für die Marktgrundstücke benannten Freisen eine Relation geben könnte, wie sich die 1 reise von Markt-und Baugrundstücken zueinander verhalten haben. Ließe sich hierbei ein bestimmtes Verhältnis ermitteln, dann wäre es möglich, die unmittelbar zu dem Freisvergleich herangezogenen Pre^e der ßaugrundstüeke unter Berücksichtigung der gewonnen/Relation zur Grundlage des Preisvergleichs zu machen. Hierbei könnte auch der von den Eigen/tüDSnauptete steuerliche Einheitswert von 50 IM für den Quadratmeterreis Bedeutung gewinnen. Zwar ist es richtig, wenn das Berufungsgericht sagt, der steuerliche Einheitswert sei für die Ermittlung des Verkehrswertes unerheblich, in der Regel pflegt er erheblich unter dem Verkehrswert zu liegen. Hier ist es bereits auffällig, daß der Verkehrswert unter dem steuerlichen Einheitswert - die Richtigkeit der Behauptung der Eigentümer unterstellt - liegen sollte. Aber abgesehen hiervon könnte die Relation zwischen dem steuerlichen Einheitswert der Streitgrundstücke und der herangezogenen Baugrundstücke auch wiederum bei Berücksichtigung dieser Relation Anhaltspunkte für den Verkehrswert der Grundstüctce der Eigentümer geben*
Erst wenn auch auf diesem Wege ein brauchbares Ergebnis nicht zu erzielen sein sollte, wird von der Ver-gleichspreismethode Abstand zu nehmen sein» Es bleibt dann nur die Anwendung der Ertragswertmethode übrig, da von der dritten in der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom ?. August 1961 (BGE1 i 1185) vorgesehenen Sachwertmethode bei einem Marktgrundstück mit seinen verhältnismäßig geringwertigen Aufbauten und dennoch erheblichen Nutzungs-erträgnissen ein brauchbares Ergebnis nicht zu erwarten ist. Das Berufungsgericht kommt nun allerdings zu der Ansicht, die Baulandkämmer, die es zunächst nach ihrem Be-weisbeschluß vom 18. September 1961 auf das Ertragswertverfahren abgestellt habe, sei im weiteren Verlauf mit Hecht davon abgevvichen, da diese Methode unter den gegebenen Umständen brauchbare Ei’gebnlsse nicht erwarten
 wert
lasse. Die Ertragsmethode könne auch bei der vorliegenden Sachlage zu keinem für die Eigentümer günstigeren Ergebnis führen, da dae nicht zu Marktzwecken benutzbare Vorgartengelande den von dem Hauptgrundstuck abgeworfenen Ertrag nicht erhöhe und domgemäß auch von einem Kaufinteressenten nicht als werterhöhend angesehen würde.
Das Berufungsgericht übersieht hierbei, daß die Ertragswertmethode zunächst nur dazu dienen soll, den Verkehrswert der Grundstücke der Eigentümer zu ermitteln, wie er sich vor der Enteignung der leilfläche dargestellt hat. Auf die Einwirkung der Enteignung kommt es hierbei noch gar nicht an. Denn der angemessene Wert eines enteigneten feilgrundstückes läßt sich in aller Hegel in der ?«eise ermitteln, daß der Wert des Gesamtgrundstückes vor der Enteignung festgestellt und dieser Wert dem Wert des dem Eigentümer verbleibenden Grund-etückö gegenübergestellt wird, wie er sich unter Berücksichtigung der.Vor- und Nachteile ergibt, die aus der Enteignung
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für das Restgrundstück folgen (Differenzmethode, BGH WM 1958, 78)» Voraussetzung für diese Wertermittlung ■■■• -und davon gehen auch die Baulandkammer und das Berufungsgericht im Ergebnis aus - ist dann zunächst einmal die Wertermittlung des Verkehrswertes des Gesamt grundStückes vor der Enteignung. Erst wenn dieser Verkehrswert fehlerfrei ermittelt ist, kann unter Zugrundelegung dieses Wertes die Wertermittlung des 'leil-grundstüekes erfolgen, wobei die auch vom Berufungsgericht erwähnte sog« Differenzmethode zur/^Anwendung kommt. Es ist aber nicht ersichtlich, daß die Ei’tragswertmethode für die Ermittlung dos Verkehrswertes der Gesamtgrund-atlicko vor der Enteignung zu keinem brauchbaren Ergebnis ' führen sollte. Die Sachlage ist hier nicht anders al3 beispielsweise bei einem Grundstück, das mit einem Geschäftshaus bebaut 1st und als ßeschäftsgrundstitck genutzt wird.
4.) Danach läßt sich das Berufungsurteil mit der von ihm vorgenommenen fehlerhaften Ermittlung des Verkehrs-Wertes der Gesamtgrundstücke nicht halten, und es ist auch mangels der hierfür erforderlichen Feststellungen nicht mit einer anderen Begründung zu halten. Schon aus diesem Grunde muß daher das Berufungsurteil aufgehoben VMd die Sache zur anderwöiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden*
II.
1.) Abgesehen von der rechtsirrigen Ermittlung des Verkehrswertes der Gesamtgrundstücke wird-: das Berufungsgericht bei seiner erneuten Verhandlung und Entscheidung der Sache zu beachten haben, daß auch bei seiner Bewertung
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des enteigneten Teilstücks mit 1/4 des für die Gesamt-
werx
 grundstucke ermittelten Quadratmeter-Verkehr/preises eine rechtsirrtümliche Betrachtungsweise nicht auszuschließen ist. Es ist zwar zutreffend, daß der: erkennende Senat in seinem Urteil vom 25« Februar I960 - III Zfi 27/59 -für Vorgartengelände die Bewertung mit einem solchen Bruchteilssatz gebilligt hat, wenn diese Bewertung auf dem Grundatücksmarkt allgemein üblich ist, sich gewissermaßen als allgemeiner Ortsgebrauch darstellt und nicht besondere werterhöhende oder wertmindernde Umstände ersichtlich sind« Damit ist aber noch nicht ausgesprochen, daß diese Bewertung generell und schlechthin zulässig ist, Voraussetzung für eine solche Bewertung ist vor allem, daß die enteignet© I'läche auch tatsächlich einem üblichen,
 nur beschränkt nutzbaren Vorgartengelände im Sinne der
 an
BflHBft Bauordnung/gleichzusteilen ist.
Das Berufungsgericht bejaht diese Voraussetzung und führt hierzu aus: Die Einstufung der enteigneten T*eilfläche als Vorgartenland im Sinne des § 8 Sr. 22 der Bauordnung vom 21. November 1958 (GVB1 für Berlin 1087) ~ -BauO 1958 - begegne keinen rechtlichen Bedenken. Ob § 8 Nr. 22 und 25 BauO 1958 auch für unbebaute-: Grundstücke uneingeschränkt Geltung habe, brauche nicht entschieden zu werden. Denn die hier in Rede stehenden Grundstücke seien als bebaut anzusehen. Aus den von den Beteiligten überreichten Bauzeichnungen ergäbe sich, daß eich auf den Grundstücken, abgesehen von festen Marktständen, auch massive eingeschossige Bauten mit Lagerund Ladenräumen sowie Garagen befänden. Bei dieser Sachlage habe das Vorgartenland für andere als gärtnerische Zwecke nur mit einer besonderen Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde benutzt werden
 dürfen ( § 8 Nr, 23 BauO 1958)» Eine solche Erlaubnis sei hier unstreitig weder erteilt noch auch nur beantragt worden. Dieser Hechtszustand sei nicht erst durch die Bauordnung 1958 eingeführt worden, sondern habe bereits seit der Bauordnung 1929, deren § 25 Nr, 3 inhaltlich mit den neuen Vorschriften übereinstiramc, bestanden. Eine etwaige stillschweigende Duldung der gewerblichen Nutzung, die eine bisher nicht festgestellte Kenntnis der Bauaufsichtsbebörde voraussetzen würde, könne einer Genehmigung nicht gleichgeachtet werden. In ihr liege insbesondere nicht schon ohne weiteres eine stillschweigende; Erlaubniserteilung . Es sei nicht zulässig, der Verwaltung auf diesem Wege Entschließungen zu unterschieben, die sie in Wirklichkeit nicht habe treffen wollen. Die Tatsache allein, daß eine Verwaltungsbehörde gegen einen Zustand nicht einschreite, lasso zunächst nur den Schluß zu, daß sie ihn derzeit dulden wolle. . Man könne daraue jedoch nicht ohne weiteres folgern, daß sie ihn auch für alle Zukunft bestehen lassen wolle. Einen Anspruch auf das Portbeatehen des rechtswidrigen Zustandes andererseits kenne das öffentliche Recht nicht, auch wenn die Verwaltung den unzulässigen Zustand lange Zeit geduldet habe. Ein Recht auf weitere Duldung erwachse hier daraus nicht. Die gewerbliche Mitbenutzung des Vor-gartenlandüo zu Märktsweoken habe daher bei der Bemessung der Entschädigung für den Rechtsverlust schlechthin außer Betracht zu bleiben.
Es ist zwar zutreffend, daß baurechtliche Beschränkungen des Grundeigentums, insbesondere die Bauverbote und Nutzungseinschränkungen dos materiellen Baurechts, regelmäßig keine Enteignung daratellen, da das materielle Baurecht im allgemeinen nur Inhalt und Schranke des Eigentums bestimmt (BGHZ 19, 1, 5; BGH LM Art. H GG Nr. 70). So wird in den
 
insoweit übereinstimmenden Vorschriften der Bauordnungen von 1929 und 1958, daß Vorgärten zu anderen als gärtnerisch genutzten Zwecken nur mit Erlaubnis der Baupolizeibehörde benutzt werden dürfen, in der Regel auch kein enteignender Eingriff zu sehen seine Anders stellt sich jedoch die Rechtslage dar, wenn die baurechtliche Schmälerung oder Beeinträchtigung in eine schon vorhandene Rechtsoder Vermögens-Position des Eigentümers eingreift. Ob ein solcher Eingriff vorliegt, hängt grundstätzlich von objektiven Merkmalen ab. Der erkennende Senat hat deshalb schon wiederholt ausgeführt, daß die frage, ob einem Grundeigentümer durch behördlichen Akt etwas "genommen" und damit in das Grundstück enteignend eingegriffen wird, sich nicht allein nach rein formalen GeOlchtspunkten beantwortet und es auch nicht einmal darauf ankomrat, ob eine bestimmte Benutzungsart tatsächlich schon verwirklicht war. Als entscheidend ist vielmehr angesehen worden, ob die “von der Natur der Sache her" gegebene Möglichkeit der Benutzung und der wirtschaftlichen Ausnutzung, d.h. wie sie sich aus den Gegebenheiten der örtlichen Aage und Beschaffenheit des Grundstücks bei vernünftiger und wirtschaftlicher Betrachtungsweise objektiv anbietet, untersagt oder wesent-lich eingeschränkt worden ist (Urteile des Senats in LM Art. 14 (Ce) GG Nr. 24 und 25; BGHJ5 39* 198, 209 ff; BGH Urt. v. 30. September 1963 XXI Zß 59/61). Bei einem Grundstück ist also ganz allgemein für die Entscheidung der Frage, ob und inwieweit es nutzbar ist, und ob insoweit eine verfassungsrechtlich*als "Eigentum" geschützte Rechtsposition zu bejahen ist, jedenfalls nicht allein darauf abzustellen, welche Maßnahmen, sei es durch Gesetz oder Verwaltungsakt, getroffen worden sind. Maßgebend ist vielmehr in erster hinie, ob das Grundstück zur Zeit des Ein-
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griffs objektiv auch, in der Weise nutzbar war, in der es der Eigentümer künftig nicht soll nutzen dürfen*
Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht möglicherweise verkannt, wenn es entgegen seiner Feststellung^ das enteignete Vorgartengelände sei bereits seit 1923 als Marktgelände genutzt worden, nur auf die Bauordungen von 1929 und 1958 abstellt. Wurde das enteignete Teilstück schon seit 1923 als Marktgelände genutzt, dann hätten die Bauordnungen von 1929 und 1958 eine bereits vorhandene Rechtsposition geschmälert, wobei sich diese Schmälerung vermögensrechtlich allerdings erst bei der Enteignung im Jahre 1961 ausgewirkt hätte, da unstreitig die Nutzung als Märktgelände bis zu diesem Zeitpunkt fortgesetzt worden ist. Diese Schmälerung, die ursprünglich auf die	Bauordnung	1929
zurückginge, könnte dann aber bei der nunmehr erfolgten Enteignung nicht unberücksichtigt bleiben. Es läge ein entschädigungspflichtiger Eingriff ’’in das Eigentum" vor, der zwar schon 1929 und 1958 begründet, aber erst mit der Enteignung im Jahre 1961 zur Auswirkung gekommen wäre.
Dem steht auch nicht entgegen, daß die	Bau-
ordnung 1929 unter Geltung der Weimarer Verfassung ergangen iat. Denn nach Art. 155 dieser Verfassung war gleichfalls für jede Enteignung eine angemessene Entschädigung zu zahlen, wenn nicht ein Reichsgesetz etwas anderes bestimmte. Zwar schuf die zuletzt durch Gesetz vom 31. März 1941 (RGBl I 649) unbefristet verlängerte Notverordnung vom 5. Juni 1931 (RGBl I, 279, 309)» die die Entschädigung für einzelne Fälle selbständig regelte und im übrigen für die Entschädigung auf die bestehenden Landesgesetze vorwies, die durch Reichsgesetz mögliche
 Ausnahme von dem Gebot angemessener Entschädigung bei Enteignung, soweit bereits bestehende Landesgesetze eine entschädigungslose Enteignung vorsahen. Eine solche Ausnahme von der Kegel enthielt aber die Bauordnung 1929 nicht. Die Rechtslage zur Zeit der Weimarer Verfassung war daher für den hier vorliegenden Fall nicht anders, als sie es nunmehr unter der Geltung des Grundgesetzes ist.
Für die Frage, ob es sich bei dem enteigneten Teilstück um Vorgartengelände im üblichen Sinne handä-t, bedarf es daher eines Zurüekgehens auf den Zeitpunkt, in dem die Nutzung dieses Teilstückes als Marktgelände begonnen hat, d.h. auf das Jahr 1923. Der Ümstand, daß durch die im Jahre 1880 erfolgte förmliche Feststellung der Bauflucht-und der Straßenfluchtlinie dieses Teii-stück der Bebauung entzogen wurde, besagt noch nicht, daß damit auch grundsätzlich eine Nutzung, wie sie seit 1923 erfolgte, ohne besondere Erlaubnis grundsätzlich ausgeschlossen wurde. Es bedarf infolgedessen einer Prüfung, ob im Jahre 1923 für das zwischen Bauflucht- und Straßenfluchtlinie liegende Gelände der Grundstücke bereits eine Eigentumseinschränkung bestand, wie sie die Bauordnungen von 1929 und 1933 festlegen. War dies nicht der Fall, dann erwarben die Eigentümer durch die zu jener Zeit rechtmäßige Nutzung des Teilstücke als Marktgelände ©ine geschützte Kechtsposition, und eine spätere baurechtliehe Regelung, die diese Nutzung eins» -schränkte, bestimmte insoweit nicht mehr nur Inhalt und Schranke des Eigentums, sondern stellte sich als Schmälerung einer schon vorhandenen Hechtsposition dar, die allerdings erst, wie schon au'sgeführt, bei der Enteignung im Jahre 1961 zur Auswirkung kam. In diesem Falle wäre die durch die Enteignung endgültig entzogene Nutzunga-möglichkeit des Teilstücks als Maz'ktgelände ein Eingriff
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in das Eigentum, der bei der Wertbemessung des Teilstücks nicht unberücksichtigt bleiben dürfte» Dies würde es verbieten, das enteignete leilstück als übliches Vorgartengelände im Sinne der ä(H0 Bauordnungen-.. 1929 und 1958 anzusehen, und es entfiel 'damit die Möglichkeit, insoweit von einem'nach Ortsgebrauch üblichen Bruchteilssatz des Verkehrswertes der Gesamtgrundstücke auazugehen. Hier böte, sich dann gerade für die Wertberechnung auch des enteigneten feil-stücks die Srtragswerfcmethode an, da das zu Markt-zwecken genutzte Teiletück sicherlich den von dem Hauptgrundstück abgeworfenen Ertrag erhöht hat und demgemäß auch von einem KaufInteressenten als werterhöherid angesehen worden wäre. Dies folgt schon allein daraus, daß die Eigentümer nach dem festgestellten Sachverhalt den bisher auf dem Vorgartenland befindlichen Querweg auf die Hauptgrundstticke unter Abbruch von Marktbuden auf diesen Grundstücken verlegen mußten, was sich durchaus in Form einer Ertrags Senkung bei den Haupt-grundstticken ausgewirkt haben kann. Eine weitere Wertminderung der cten Eigentümern verbliebenen Hauptgrund-Stücke kann sich möglicherweise auch daraus ergeben haben, daß das Vorgartenland nun auch nicht mehr für die bisher geübte Aufstellung und Nutzung von offenen Markt-ständen zur Verfügung steht.
2.) Andere wäre die Rechtslage, wenn bereits beim Beginn der Nutzung des Teilstücks als Marktgelände im Jahre 1925 baurechtliche Vorschriften bestanden hätten, die eine solche Nutzung nur mit besonderer baupolizeilicher Erlaubnis zuließen. In diesem Falle wäre dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, daß die gewerbliche Mitbenutzung des Vorgartenlandes zu Marktzwecken bei der
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Bemessung der Entschädigung für den Eigentumsverlust außer Betracht zu bleiben hätte. Unstreitig ist eine baupolizeiliche Erlaubnis zur Nutzung des Vorgartenlandes zu Marktzwecken niemals ausdrücklich erteilt worden» Wenn das Berufungsgericht hierbei untersucht, ob eine stillschweigende Erlaubniserteilung angenommen werden kann oder.nicht, so kommt es hierauf nicht einmal entscheidend an. Denn hätte bei Beginn der Nutzung des (Teilst ückes schon eine baurechtliche Inahltsbeschränkung des Eigentums dahin Vorgelegen, daß eine Nutzung zu anderen als gärtnerischen Zwecken nur mit besonderer baupolizeilicher Erlaubnis zulässig sei, und geht man mit der Revision davon aus, daß eine solche Ei’laubnis entsprechend den Gepflogenheiten der
 Baupolizeibehörde hätte erteilt werden müssen, oder nimmt man sogar an, eine solche Erlaubnis wäre er~ teilt worden, so hätte ein solcher begünstigender Verwaltungsakt kein Recht des Empfängers begründet» Ihm wäre nichts positiv verliehen worden, sondern es wäre lediglich seine aus dem Eigentum fließende natürliche Handiimgsfreiheit wieder hergestellt worden, ohne daß damit dem Empfänger ein Recht auf den Fortbestand der Ausnahmebewilligung zugestanöen hätte. Es hätte sich hierbei, anders als bei einer Verbotsnorm mit Erlaubnisvorbehalt, um die Befreiung von einer sogenannten repressiven Verbotsnorm, wie sie § 25 Abs. 3 der	Bauordnung
1929 und § 8 Eiff. 23 der	Bauordnung 1938 dar-
stellen, gehandelt:mit der Folge, daß die Ausnahmegenehmigung jederzeit nach freiem, allerdings pflichtgemäßem Ermessen der Baubehörde hätte widerrufen werden können, ohne daß darin ein enteignender Eingriff zu sehen gewesen wäre, da, wie bereits gesagt, dem durch die Ausnahmebewilligung Begünstigten ein Recht auf den Fortbestand der
 Ausnahmebewilligung nicht zugestanden hätte« Der Widerruf hätte zwar eine sachliche Schranke insoweit gehabt, als er nur aus willkürfreien, also sachgebotenen Gründen hätte erfolgen dürfen. Sachgebotene Gründe aber hätten sich allein schon daraus'ergeben, daß das Vorgartenland für den im überwiegenden öffentlichen Interesse liegenden Bau eines Radfahrweges benötigt wurde (vgl. hierzu BGHZ 26, 10, 11; LM zu VerwR-Allgemeines-Verwaltungsakt?/ ruf Nr. 3; BGH Urt. v. 4. Juli 1963 III 152/61; Forat-hoff, Lehrbuch des Verwaltungsrechts, 8. Aufl., § 13 Seite 242).
Käme man mithin zu dem Ergebnis, daß es sich bei dem hier enteigneten Teilstück um Vorgartenland gehandelt hat, das seiner Inhaltsbescbränkung nach nur mit baupolizeilicher Erlaubnis anders als zu gärtnerischen Zwecken hätte genutzt werden können, dann beständen auch keine Bedenken, die Bewertung des Teilstückes so vorzunehmen, wie es bei Vorgartenland von Baugrundstücken mit dieser Inhaltsbeschränkung allgemein üblich ist. Dies bedeutet, daß sich eine unter dem einheitlichen Quadrat-meterprois für die Gesamtgrundstücke liegende Entschädigung für das enteiguete Teilstück in dem Maße rechtfertigen würde, als sich infolge der Abtrennung des - im Verhältnis zu dem Restgrundstück gerin^rertigen - Teilstücks der durchschnittliche- Quadratmeterpreis für die rjisfc-grundstüclce angesichts ihrer Höherwertigkeit gegenüber dem enteigneten Teil erhöhte und damit die Eigentümer einen Ausgleich dafür erhielten, daß die Entschädigung für das enteignete Teilstück unter dem einheitlichen Quadratincterpreiß der Gesamt gründet ücke . liegt (Differenzmethode) . Die Ertragswertmethode hätte hierbei naturgemäß auszuscheiden, da der bisher erfolgten Nutzung des Xeilstücks als läarktgelände bei der Entschädigung ein
 Wert nicht beizuraessen wäre und sich infolgedessen das '1‘eilstück auch nicht werterhöhend auf den vom Hauptgrundstück abgeworfenen Ertrag auswirken konnte, eine Ertrogsminderung bei den Häuptgrundstüeken folglich nicht vorlag.
3.) Soweit di-6 Eigentümer Entschädigung für andere Vermögensnachteile im Sinne des § 96 BBauG (Kosten für .. Verlegung des Mosaikpflasters, Verlegung von Marktständen und Einbau eines Schiebetors) verlangen, wird auch hierbei die Entscheidung davon abhängen, ob die Nutzung des Xeilstüeks als Marktgelände bereits eine • Rechkßposition der Eigentümer dargestellt hat, oder ob diese Nutzung den baurechtlichen Bestimmungen von Anbeginn zuwider erfolgt ist.
War eine fiechtsposition bereits vorhanden und ist sie erst, formell durch spätere baurechtliche Vorschriften und materiell durch die 1961 erfolgte Enteignung* in Fortfall gekommen* dann ist gemäß § 96 BBauG auch wegen der durch die Enteignung eingetretenen Vermögens-nachteile eine Entschädigung zu gewähren, wenn und soweit diese Vermöge ianachteile nicht bei der Bemessung der Entschädigung für den Rechtaverlust berücksichtigt sind. Der Aufklärung wird es hierbei allerdings noch bedürfen, ob angesichts der Verpflichtung der Enteignungs begünstigten, die auf der Straßenfluchtlinie stehende Einfriedung der Grundstücke auf ihre Kosten auf die Baufluchtlinie zurückzuversetzen, in der Erstellung des Schiebetors nicht möglicherweise nur eine Verbesserung des vor der Enteignung bestehenden Zustande*} zu sehen ist In diesem Falle läge ein durch die Enteignung herbeige-fühvtor Vermögensnachteil insoweit sicherlich nicht vor und die Eigentümer könnten eine Entschädigung für diese Aufwendungen nicht verlangen.
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Wäre dagegen in der Enteignung des leilstücks nicht ein entschädigungspfiichtiger Eingriff in die ausgeübte Nutzung des Teilstücks als Marktgelande zu sehen, dann entfiele auch eine Entschädigung der mit dem Eingriff in die Nutzung im Zusammenhang stehenden Vermögensnachteile. Denn § 96 BBauG setzt schon rein begrifflich voraus, daß es sich bei Vermögensnachteilen im Sinne dieser Vorschrift nur immer um solche Vermögensnachteile . handeln kann* die sich als Folge eines Hechtsverlustes ergeben«
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Die Entscheidung über die Kosten des fievisionsrechts-zuges ist dem Berufungsgericht zu überlassen, da der sachliche Erfolg des Rechtsmittels von der künftigen Entscheidung des Berufungsgerichts abhängt.
Dr. Pagendarm Dr. Kreft Er. Arndt ' Dr. Huöla
 Dr. Heinhardt