BGH

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
in dein Rechtsstreit
 Verkündet am
30. Mai 1968 Groß 5
Justizangesteilte
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 betreffend die Enteignung der in Abteilung 11 des Grund ^uche des Amtegerichts Charlotten bürg von '.d^00^-wr“'™1 000 Bond Blatt ^^^0 unter Rummer 8 eingetragenen Gr u n d d i o n s t ba r ke i t
Beteiligt*^
ji'00-Ucr ke, Rleischv/arenfabrik GmbH:; vertreten durch ihre Geschäftsführer Johann i; Recht^anv/alt^^^^^^^A«, HflB und Br» Ulrich
 Enteignungsbegünstigte, Antragstellerin für das gerichtliche Verfahren und Revisionsklägemr;,
Prozeßbevollmächtigter:	Rechtsanwalt	I)r
2,
Hauseigentümer Max
 Platz ^0
- Froze ßbov01 lmiic h t ig t er
 Berechtigter aus der Grunddienstbarkeit, Antragsteller für das gerichtliche Verfahren und Rovi-sionsbcklagter ?
Rechtsanwalt
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Ba ulnndbes c ha ff u ngsamt Straße
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Bnteignungsbehörde »
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat aui die mündliche Verhandlung vom 30. Mai 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsident-en Dr. Pagendarm sowie der Bundesrichtor Dr. Xreft, Dr. Hußla, Gähtgens und Ke;3i er
 für Hecht erkannt:
Die Revision der Beteiligten zu 1) gegen das Urteil des Senats für Baulandsachen des Kammergerichts vom 10c Juli 1967 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens werden der Beteiligten zu 1) auferlegt.
Von Rechts wegen
 Tatbestands
Der Streit der Beteiligten betrifft die Höhe der Entschädigung für' die Enteignung einer Grunddienstbarkeit. Im einzelnen geht cs um folgenden Sachverhalts
 Die Beteiligte zu 1) (im folgenden: PflB) war Eigentümerin der Grundstücke K^[H|^0damm flBund SB ln BflHB (Grundbuch von BdB~~^flHBBBIVBand Blatt BIB und Blatt BBB • Das Grundstück Kurfiirsten-damm Hr. 181 war mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks wBB BHBBB Dand Blatt BBB “ das ist das Grundstück Platz §p (früher 10), derzeitiger Eigentümer der i3etoiiigtc zu 2) (im folgenden: Berechtigter) -
 
dergestalt belastet, daß eine bestimmte Hoffliiche "im-beschauet einer bis zur Höhe von zwei Metern zulässigen Grenzschoide" nicht bebaut werden durfte«, Es ging bei der freizuhaltenden Fläche (Größe: 267 qm) um eine üo~ genannte Hofgemeinschaft für die Grundstücke h lamm flB und OHHH Platz flL
Die auf den Grundstücken K||BHiäa[nm flB and lül früher vorhanden gewesenen Gebäude wurden durch Kriegseinwirkung zerstörto Nach dem Kriege wurden Teile dieser Grundstücke für Straßenzwecke in Anspruch genommen9 so daß insbesondere das Grundstück KfplllB'"’ ^Bdarnra f/fl eine erhebliche Verkleinerung 'von über 1000 qm auf 267 qm) erfuhru Beide Grundstücke wurden ■wirtschaftlich und auch grundbuchmäßig zu einer Einheit (jetzt Grundbuch von wBHHIHK Band BP Blatt IBBPunter laufender Nrc 5 des Bestandsverzeichnisses) ousammcngefaßt, Der am 19» Mai 1962 festgesetzte Berliner Bebauungsplan IX-9 (GVB1 1962, 481) sieht eine Bebauung des Grundstücks	HHHfr	mit
 einem 6-stöckigen Gebäude vor, der jedoch die genannte Grunddienstbarkeit entgegenstand« Zur Durchführung der dem Bebauungsplan entsprechenden Bebauung wurde im Juli 1963 ein Vorfahren zur Enteignung der Grunddienstbarkeit eingeleiteto ln diesem Verfahren brachte die bBB ein Gutachten (Professor l'mp) bei, wonach die Wertminderung des Grundstücks Olivaer Platz 17 infolge der Entziehung der Grunddienstbarkeit 2500 DM bis höchstens 5000 Dil betragec Nach dem vom Berechtigten beigebrachten Gutachten (Architekt Helmuth Hflp-■pp> sollt® diese Wertminderung indes etwa 300.000 DI.I betrageno Das vom Baulandbeschaffungsamt eingeholte Gutachten des Baumeisters	kam	zu	einer 'Wert-
minderung von 1B.667 DMo
 In der mündlichen Verhandlung vor dem Baulandbe-richaffungoant (Bntoignungobehörde) vom 4- November 1963 ■verzichtete der Berechtigte gegen Zahlung eines nicht a ui die I nt eignungs ent Schädigung anzurechnenden Betrages von 9000 DK auf seine Rechte aus einer einstweili-
gen Verfügung, die er beim Landgericht Berlin (4 Q 13/63) erwirkt hatte und durch die der EflB untersagt wurde, auf dem von der Grunddienstbarkeit erfaßten Teil des Grundstücks	flHHH	einen Bau über das
 Erdbodenniveau hinaus hochzuführen, und erklärte sich mit dom Bauvorhaben der E®® unwiderruf lieh einverstandene Am selben Tage erging der Enteignungsbeschluß des Baulandboschaffungsantes, durch den dem Berechtigten die Rechte aus der Grunddienstbarkeit entzogen und die Entschädigung für diese Entziehung auf 12»230 DM festgesetzt wurdeo
 Gegen diesen Beschluß haben die EflB und der Berechtigte auf gerichtliche Entscheidung angetragen» Vor dem Landgericht hat die EflB den Antrag gestellt, die Entschädigung auf 700 DM horabzuoetzen, während der Berechtigte beantragt hat, die Entschädigung auf 30*000 DM mit Zinsen festzusetzen*
Das Landgericht hat durch Einholung eines Gutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Beweis erhobene Es hat alsdann den Antrag der fflB zurückgewiesen und dem Antrag des Berechtigten entsprechend die Entschädigung auf 50*000 DM mit Zinsen festgesetzt* Das Kammergericht hat der Berufung der EflB teilweise stattgegeben und die Entschädigung auf 13*158 DM nebst Zinsen ermäßigt»
ilit ihrer vom Kammergericht zugelassenen Revision verfolgt die	ihren Antrag auf Herabsetzung der int-
Schädigung auf 700 DM weiter, Der Berechtigte bittet um r/j'.u'ü.c^Weisung der Revision,
 Entscheidungseründe:
1,
Die Revision der RflB kann keinen Erfolg haben,
1, Venn das Kammergericht für die Berechnung des Wertes der enteigneten Grunddienstbarkeit und damit für die von der EJU gemäß §§ 93 ff BBauG zu leistende Ent* Schädigung die Wertminderung maßgebend sein läß*c, die das "herrschende11 Grundstück durch die Entziehung der Grunddienstbarkeit erfahren hat, so sind gegen diesen Ausgangspunkt rechtliche Bedenken nicht zu erheben.
Auch dagegen, daß das Kammergericht im einzelnen zwei "Gefahren", nämlich einmal die einer späteren jüctzinsverminderung und zu dem anderen die einer späteren - sich ebenfalls möglicherweise mietzinsmindernd auswirkenden - Änderung von Bauordnung oder Bebauungsplan al^Umstände berücksichtigt hat, die den 'Wert des Grundstücks 0^^ Platz fp mindern, ist aus Rechtsgründen nichts einzuvvenden und die von der Revision dagegen erhobenen Bedenken sind unbegründet.
Die Revision meint; Das Kammergericht habe "die Gefahr einer Mietzinssenkung und die Gefahr einer in Zukunft wegfallenden Möglichkeit zur Erreichung des
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Bofist allgemein erzielbaren Mietzinses" ohne jeg 1.rohen Anhaltepunkt einfach unterstellt und insoweit in unzulässiger Weise “ins Blaue" geschätzt, Das ist jedoch ■licht richtige Das Kammergericht hat die Gefahr einer Minderung des jetzigen Mietzinses darin gesehen, daß durch die Bebauung des früheren Grundstücks KflHÜHHV"' dämm einige Wohnungen in dem Hause
0 in ihrem Uietv/ert tatsächlich bereits gemindert seien und es daher naheliege, daß für diese Wohnungen ent'-sprechende Anträge auf Mietzinsberabsetzung an die Miet-preiüötelle gestellt werden könnten und daß ferner möglicherweise nach einem Freiwerden einer Vvohnung eine Heuvermietung nur zu einem geringeren Preis erfolgen könne, Es hat das Bestehen dieser Gefahr aus den Gutachten	Pa®BBB	und Richter entnommen. Es
 kann danach keine Hede davon sein, daß das Karnmerge-iicht ohne ausreichende tatsächliche Grundlage von der hier in Hede stehenden Gefahr ausgegangen istc Das gleiche muß gelten, soweit das Kammergerieht angesichts der - tatsächlich eingetretonen - Minderung des flietwertes für einige Wohnungen angenommen hat, es müsse damit gerechnet werden, daß nach Wegfall der wchnungszwangswirtschaft und der Mietpreisbindung in Berlin sich für die betroffenen Räume die sonst mögliche Höhe des Mietzinses nicht werde erreichen las-
h e n
Gegenüber der vom Kammergericht angenommenen Wertminderung infolge der Gefahr einer künftigen Änderung des geltenden Bebauungsplans und der geltenden Bauordnung macht die Revision geltend; I)io Erhöhung der Entschädigung mit Rücksicht auf diese vom Kammorgericht angenommene Gefahr bedeute ebenfalls eine unzulässige Überschreitung der Freiheit in der Schätzung, Indes kann auch insoweit nicht gesagt
 
werden, daß das Kamraergericht hier ohne ausreichende tatsächliche Grundlage einen Umstand als wertmindornd berücksichtigt habe,, Entscheidend ist der Unterschied dos jetzigen su dem früheren Zustand» Solange die Grunddienstbarkeit bestand, hatte der Eigentümer des Grundstücks OflBÜ Platz 0 die sichere Gewähr dafür, daß der Hofraum auf dem früheren Grundstück Kurfürstendamra 181 in bestimmter Größe erholten blieb. Diese Gewähr hat der Eigentümer jetzt nicht mehr und er ist nunmehr insoweit abhängig von den in der Bauordnung bzw» dem Bebauungsplan getroffenen Regelungen» Wenn es auch richtig ist, daß die heutige allgemeine Baugesinnung nine so dichte Bebauung, wie sie vor Jahrzehnten zulässig war und vorgenommen wurde, schlechthin nicht mehr für zulässig hält (vgl» BGHZ 48, 193), so kann doch nicht als ausgeschlossen gelten, daß eine künftige Bauordnung ein noch etwas weiteres Heranrücken der Gebäude auf dem Grundstück K000|0damm 0010 an das Grundstück Ü^BI Platz 0 zuläßt als es die zur Zeit geltende Bauordnung vorsieht (oder gegebenenfalls eine etwa zugelassene Ausnahmegenehmigung ein derartiges Heranrücken ermöglicht)« Deshalb kann dem Kammergericht auch nicht vorgeworfen werden, daß es, wenn ec eine derartige “Gefahr" überhaupt als wertmindernd für das Grundstück 0000 Platz 0 berücksichtige, den Boden der Wirklichkeit verlasse»
Auch hat das Kammergericht nicht verkannt, daß es für die Präge der Wertminderung grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Entscheidung der Enteignungsbehör-de über den Enteignungsantrag ankommt« Es hat tatsächlich - wie seine Ausführungen in ihrem Zusammenhang ergeben - nicht auf eine etwa in der Zukunft eintretonde, sondern auf die bereits im Zeitpunkt
 ciui Enteignung tatsächlich eingotretene Wertminderung abgestellt und ausdrücklich gesagt? daß der Betrag vo 12,000 Binder Verkehrswert der Grunddienstbarkeit im ftoveciber 1963 und damit in dem nach § 95 Abe. 1 BBauG maßgebenden Zeitpunkt der Entscheidung o •,... über die Enteignung,fsei.> Baß damit der Betrag gemeint ist? um den der Grundstücksv/ert in dem genannten Zeitpunkt durch den Wegfall der Grunddienstbarkeit gemindert war, ergeben die Ausführungen des Berufungsgerichts in ihrem Zusammenhang eindeutig»
Gegenüber der Berechnung der beiden vom Kammer-goricht als wertmindernd berücksichtigten “Gefahren" vermag die Revision in der Revisionsinstanz zu be-rücksichtigende Rechtsfehler ebenfalls nicht aufzu-
zeigen
 Bie Revision macht einmal geltend: Bei der Bemessung der Wertminderung durch die Gefahr einer künf tigen Mictzinsuenkung habe das Kammergericht dem Gutachten PaflHB nicht folgen dürfen» Schon der in dem jetzigen Gutachten angenommene Mietausfall von jährlich 1120 BM sei eine willkürliche Unterstellung»
Wenn der Gutachter dann weiter den Mietausfall in der Weise kapitalisiere? daß er den Kapitalbetrag ermittle '18»667 DM), der bei 6 $ Zinsen jährlich 1120 DU erbringe? dann bedeute das “eine ewige Verzinsung? während das herrschende Grundstück nur noch eine Lebensdauer von höchstens 30 Jahren haben dürfte”»
Bin jährlicher Mietausfall von 1120 DM ergibt sich bei einer Mietzinsminderung von monatlich Q?20 DU je qm der bev;roff enen Wohnungen 'insgesamt 466,92 q.ü^o Bie Minderung ist danach mit etwa 10 fo des monatlich 1,87 DM betragenden Mietzinses je qm ange-
 
nommen worden, Diese Berechnung kann angesichts der Beeinträchtigungen der betroffenen V/ohnungen, wie sie in den für das Kammergericht maßgeblich gewesenen Gutachten dargelegt sind, nicht als willkürliche Unterstellung gewertet, sondern kann als brauchbare Grundlage für eine Schätzung im Rahmen des § 287 ZPO erachtet werden- Bei der Kapitalisierung brauchte es auf die “Lebensdauer des herrschenden Grundstücks" '’gemeint ist offensichtlich die Lebensdauer des auf dem herrschenden Grundstück befindlichen Gebäudes) nicht unaukomnen* Denn die nunmehr vveggefallene Grunddienstbarkeit würde auch einem späteren Neubau zugute kommen. Lm übrigen hat das Kammergericht allen Unsicherheitsfaktoren dadurch ausreichend Rechnung getragen, daß es die vom Sachverständigen mit 18-667 DM angenommene Wertminderung durch die Gefahr der Mietzinssenkung lediglich mit rund der Hälfte, nämlich mit 9000 DM be-messen hat«.
weiter meint die Revision, die Bemessung der Wertminderung infolge der Gefuhr einer künftigen Änderung der geltenden Bebauungsbestimmungen mit 3000 DM habe nicht die geringste Grundlage- Indes ist zu berücksichtigen: Daß das Kammergericht überhaupt die hier in Rede stehende “Gefahr“ als wertmindernd berücksichtigen konnte, ohne die ihm durch § 287 ZPO gesetzten Grenzen seines Lrmessens zu überschreiten, ist oben bereits ausgeführt worden- Wenn das Kammergericht die vVortminderung infolge dieser Gefahr bei dem Grundstück	das	der Gutachterausschuß mit
 über 500,000 DM bewertet hat, mit nur 3000 DM angenommen hat, so ist das Kammergericht insoweit recht vorsichtig vorgegangen und die Bewertung mit einem solchen Betrag kann nicht als eine der ausreichenden Grundlage ermangelnde “Schätzung ins Blaue hinein“ bezeichnet werden-
10
2. Die Zubilligung der dem Berechtigten im Verv-ai -curgsverfuhren entstandenen Kosten ist im Grundsatz gerechtfertigt (vgl* die Entscheidung den erkennenden .jcnato in NJV.' 1965? 1480? 1483),
insoweit erhebt die Revision auch keine Bedenken0 Ihre Angriffe richten sich allein gegen die Annahme eines 3creitwertes von 12o000 DM, und damit? daß dieser Streitwert nach dem zuvor Gesagten mit Hecht angenommen worden int? fallen diese Angriffe in sich zu-säumen. Die vom Kaminerger icht im einzelnen verge riorums-ne Berechnung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen,
II o
Mach alledem erweist sich die Revision als unbegründete Oie muß unter Beachtung des § 97 ZPO für die Kostonentschüidung zurückgewiesen werden *
Drc Pagendarm	Dr*	Kreft	Dr„	Hußla
 Gähtgens
Keßler