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BGH · Ill ZR 144/62

Gericht: BGH · Aktenzeichen: Ill ZR 144/62

Oktober 1941 teilte die Kriegsmarine der Klägerin mit, daß sie mit Wirkung vom gleichen Tage das Hotelgrundstück auf Grund des Reichsleistungsgesetzes in Anspruch nehme, gleichzeitig nahm sie das gesamte Inventar zu Eigentum in Anspruch. Ein Jahr später, am 15* Oktober 1942, erklärte die Klägerin den Rücktritt von ihrem Vertrag mit auf Grund dessen sie das Eigentum an dem Hotelgrundstück erworben hatte, und am 30. Oktober 1942 wurde dieses von der Klägerin an SchflV zurück aufgelassen; die Eintragung im Grundbuch erfolgte jedoch nicht. Die Entschädigung für das Hotelinventar, das auf Grund des Reichsleistungsgesetzes in Anspruch genommen war, hat der Regierungspräsident durch Entscheidung vom 11.Februar 1944 auf 75.000 RM festgesetzt. Die Klägerin hat im Dezember 1943 mit dem Ziel der Erhöhung der festgesetzten Enteignungsentschädigung gegen das Deutsche Reich Klage erhoben« Sie hat ausgeführt: Die reinen Sachwerte seien zu niedrig eingesetzt und der Ertragswert sei gar nicht berücksichtigt worden« Die Klägerin hat beantragt, das Reich zu verurteilen, ihr einen dem Werte des im Betrieb befindlichen FgBB entsprechenden, nach richterlichem Ermessen festzusetzenden Betrag abzüglich der im Entschädigungsbeschluß, sowie für das Inventar festgesetzten Beträge, mindestens jedoch den Betrag von 60.000 RM nebst 4 $ Zinsen seit Klagerhebung zu zahlen. Das Deutsche Reich hat gebeten, die Klage abzuweisen und u.a. vorgetragen, das Hotel sei zur Zeit seines Übergangs in den Besitz der Kriegsmarine verwahrlost und nicht mehr betriebsfähig gewesen, lfm es wieder betriebsfähig zu machen, hätten mehr als 60.000 RM aufgewendet werden müssen. Die Klägerin hat das Verfahren vor dem Berufungsgericht mit Schriftsatz vom 19- November 1959 - eingegangen am 20. August 1945 zu Eigentum erworben hat, von der fHW zu erfüllen sind, und daß die Entscheidung deshalb davon abhängt, ob der Wert des PtfHHHHB die gezahlte Entschädigung von 210.700 Ohne Grund meint die Revision, das Berufungsgericht höbe für den Grund und Boden nicht einen Quadratmeterpreis von 5 RM ansetzen dürfen, weil die Stadt GflHIB an Schall am 14- November 1931, zu einer Zeit wirtschaftlichen Niedergangs, an das Hotel angrenzendes Gelände zu 10 RM je Quadratmeter verkauft habe und auch der Sachverständige Heflflm von dieses Preise ausgegangen sei; ein Preis von 10 RM sei mithin erzielbar gewesen und es habe daher nicht mehr darauf anzukommen, daß vergleichbare Grundstücke auch zu geringeren Preisen verkauft worden seien* Das Berufungsgericht hat sich mit dem Gutachten des Sachverständigen den es zur Präge des Bodenpreises gehört hat, eingehend auseinandergesetzt; den zwischen der Stadt und geschlossenen ein Preis von 10 RM je Quadratmeter wäre preisrechtlich nicht genehmigt worden, sich aus-eiandersusetzen, hatte das Berufungsgericht ebenfalls keinen Grund, da es. b) Ohne Erfolg bleibt weiter die Rüge, das Berufungsgericht habe den Unterschied zwischen der sich aus dem Grundbuch ergebenden Grundstücksgröße von 6.142 qm und der vom Sachverständigen Ki^B zugrunde gelegten Größe von 6.054 qm nicht aufgeklärt. 2 a) Bei der Berechnung des Wertes ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler von dem Zustand ausgegangen, in dem eich das Hotel zur Zeit seiner Inbesitznahme durch die Kriegsmarine im Jahre 1941 befunden hat. Sie hat nicht vorgetragen, daß sie nach der Inbesitznahme des Hotels durch die Kriegsmarine an diesem habe Verbesserungen vornehmen lassen. Wenn in der Zeit zvjischen der Inbesitznahme im Jahre 1941 und der Enteignung im Jahre 1945 der Wert des Hotels durch Maßnahmen der Kriegsmarine erhöht wurde, dann ist kein Rechtsgrund ersichtlich, aus dem die Klägerin verlangen könnte, daß dieser Mehrwert ihr zufließe. Darüber hinaus ist der Ansicht des Berufungsgerichts beizutreten, wonach jedenfalls unter den vorliegenden Umständen die auf Grund des Reichsleistungsgesetzes erfolgte Besitzentziehung einer nach § 6 des angeführten Gesetzes vorgenömmenen gleichzustellen ist. Ss liegt im vorliegenden Falle auch kein die Klägerin benachteiligender Rechtsfehler darin, daß das Berufungsgericht bei der Berechnung der Entschädigung auf die im. April 1943 die Festsetzung der Entschädigungssumme beruht, hat Aufwendungen von 15.000 RM für notwendig erachtet, um bauliche Schäden und Mängel des Hotels zu beseitigen. gegangen, daß zur Zeit der Inbesitznahme des Hotels durch die Kriegsmarine die von und Lin®HH® festge- Befliß hat für den angestauten Reparaturbedarf 16.700 RM von dem von ihm errechneten Brtragswert abgesetzto Die Revision macht geltend, infolge verfahrensrechtlicher Fehler habe das Berufungsgericht verkannt, daß die von urjd LinflHIP festgestellten Schäden schon vor der Inbesitsnahme durch die Kriegsmarine auf Veranlassung SchflBrs beseitigt worden seien, und habe dementsprechend die Klägerin zu Unrecht mit einem Abzug für angestauten Reparaturbedarf belastet« raturkosten, z.B. für Dachreparatur, Be- und Entwässerung, Heizanlage, Warmwasserbereitung, Malerarbeiten und bauliche Überholung insbesondere des Wirtschaftsgebäudes sind als erforderlich bezeiebneto Es liegt daher kein Verstoß gegen § 286 ZPO darin, daß das Berufungsgericht weder aus dem Outachten noch aus dem-Umstand, daß die Rechnungen für die von der Kriegsmarine veranlaßten Hersteilungsarbeiten im Betrage von über 57o000 RM aus dem Jahre 1943 stammen,1 den..Schluß4gezogen hat, die Mängel seien vor der Beschlagnahme des Hotels beseitigt gewesen* Es ist auch revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht aUs dem Schreiben des verstorbenen Hoteliers SilfllB vom 12. Der Bericht geht auf die Schäden überhaupt nicht ein, die durch die unter dem 7* Juni und 5♦ Juli 1940, also später verfaßten Outachten und HeflU^ festge- Auch wenn die Möglichkeit unterstellt wird, daß diese Sachverständigen ihre Outachten auf Grund von Besichtigungen erstattet haben, die Ende April 1940 statt-gefunden hatten, läßt sich aus dem Bericht SüflHBP vom 18. Ebenso unterliegt es keinen revisionsrechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgerioht im Rahmen der ihm vorbehaltenen .tatrichterlichen Würdigung auf Grund des von ihm berücksichtigten Umstands, daß Schreinerarbeiten für 2.100 RM ausgeführt wurden, nicht auch weitere Reparaturen für nachgewiesen erachtet hat. Es liegt auch kein Verstoß darin, daß das Berufungsgericht die Angabe des Sachverständigen in dessen Frjvatgutachten vom 31- Juli 1957 nicht gewertet hat, die im Gutachten festgestellten Mängel und Schäden seien im Jahre 1940/41 durch SÜ^HP im Auftrag Sch>|®*s bzw. Maßgebend waren nicht die Angaben des Gutachtens, sondern diejenigen, dieFr^p bei seiner Vernehmung als Zeuge durch das Berufungsgericht gemacht hat. Wenn das Berufungsgericht in diesen sehr viel unbestimmteren Aussagen auch im Zusammenhang mit sonstigen Umständen keinen genügenden Beweis f$r die behauptete Vornahme von Reparaturen gesehen hat, so liegt das auf dem vom Bevisionsgerichtnicht Gebiete der tat- Es oblag dem Tatrichter zu beurteilen, ob aus der angeführten Angabe Schlüsse zu ziehen seien und welche« Die Revision kann auch 'nichts daraus herleiten, daß eich das Berufungsurteil mit dieser Xüßerüng nicht ^ausdrücklich auseinandersetzt. Bas Berufungsgericht hat auogeführt (Bü 16 a), selbst wenn BüflB diese Behauptungen bestätigen würde, wäre damit nicht die entscheidende Frage beantwortet, ob die in den Gutachten HeflBBHB und XinflBIB festgestellten Mängel behoben gewesen seien. Sie beruht nicht, wie die Revision meint, auf einem Obersehen der Angaben des Gutachtens BinMü^P vom Jahre 1940 Über den für die Wiederingangsetzung des Hotels erforderlichen Aufwand. Per Ansicht des Berufungsgerichts, durch die Aussage könne die Beseitigung der Mängel nicht bewiesen werden, steht daher das Gutachten BinflHH^ aus dem «'ahre 1940 nicht entgegen. Sache der Klägerin ist es daher, den Zustand des Koteis zu beweisen, auf Grund dessen sie ihren Anspruch errechnet. HM) sei wesentlich nur darauf zurücksu-führen, daß der; Sa eh veräMhM Inventar eine Abschreibung zu Basten des Verdächte von Jährlich 7.800 BM eins et ze, während BoflBP das nicht tue. Die Bestimmung im Pachtvertrag, daß durch normale Abnutzung unbrauchbar gewordene Inventarstücke auf Kosten der Pächter zu ergänzen seien, beschränke sich auf das kleine Inventar, bei dem - well kurzlebige Wirtschaftsguter eine Abnutzung vor Pachtende regelmäßig zu erwarten sei und eine Ergänzung auf seine Kosten den Pächter nicht Übermäßig belaste. Rahmen des Vertrage hinaus Unbillig belastet- Daß insoweit keine Ersatzjpflicht des Pächters gewollt sei, ergebe auch die vorhergehende Bestimmung im Vertrage, wonach der Pächter bei auftretenden Schäden am Pachtobjekt (dazu gehöre auch das Inventar, vornehmlich das große) zur Anzeige an den Verpächter verpflichtet sei, andernfalls er sich Schadens-ersatzpflichtig raache. 2. Ohne Grund meint die Revision bei ihren Ausführungen zur Ertr'gswertbereöhnung, ein Geschüftswert habe nicht ohne weitere Prüfung außer Ansatz bleiben dürfen; aus dem Gutachten BoflH^ ergebe sich ein solcher trotz der Geschäfts-Schließung* Bei der Bewertung eines Unternehmens, z.B* in einer Ausoinandereetzungsbilanz, kann ein besonderer Posten als Geschäftswert (firmenwert, göod will) dann eingesetzt werden, wenn der Ruf, der Kundenkreis, die läge, die Ent-wicklungsmöglichkeiten oder.andere günstige Umstände des Unternehmens Ertragsmöglichkeiten ergeben, die durch die sonstigen, in die Bilanz aufgenommenen Werte nicht erfaßt sind (RGZ 167, 260, 262; IM Nr« 12 zu § 56 BEG 1956). wert auch bei der Sachwertberechnung nicht berücksichtigt worden ist, läßt einen in der Revisionsinstanz nachprüfbaren Fehler bei der Tatsachenwürdigung um so weniger erkennen, als der Sachverständige Ki^H - der die Frage des Geschäftswerte zutreffend außer Zusammenhang mit dem Er-tragswert behandelt - mit ausführlicher Begründung die Annahme eines Geschäftswerts für ungerechtfertigt erklärt und auch der Sachverständige linf^HBl; in seinem Gutachten vom 5.?- Juli 1940 einen Geschäftswert ebenfalls nicht angenommen, vielmehr für die Wiederingangeetzung des Hotels besondere Aufwendungen und Ausfälle in Höhe von 20.000 HM, darunter 12.000 HB! Selbst wenn die Pächter eines Hotels Üblicherweise auch die durch normale Abnützung unbrauchbar gewordenen Stücke des großen Inventars auf ihre Kosten zu ersetzen hätten, wie die Klägerin vorträgt, verbliebe noch eine Wertminderung zu lasten des Verpächters; denn der Wert langlebigen 'Inventars wird erfahrungsgemäß durch die normale Abnützung und Veraltung im ganzen in der.Hegel laufend.geringer, auch wenn die unbrauchbar gewordenen•„ Stiloke ersetzt werden. Bedenken ergeben eich Jedoch gegen die Annahme einer den Verpächter treffenden Jährlichen Absefereibung ^yon 5.460 RM (- 70 i: von 7.800 BM) fUr großes Inventar aus folgendem, von der Revision niobt --gelten^ auf die allgemeineBüge unrichtiger Berechnung hin zu beachtenden Gesichtspunktes Bas Berufungsgericht hat die vom Sachverständigen Hi^M entsprechend dem Beschluß des ReichsVerwaltungsgerichts vom 1?. sich die Höhe der Abschreibung regelmäßig nach der Lebensdauer der Gegenstände richtet, und daß es sich beim kleinen Inventar, wie das Berufungsgericht nicht verkennt (BtT 18), im Gegensatz zu dem langlebigen großen Inventar in der Masse um kurzlebige Wirtschaftsgüter handelt. Der Ansatz eines einheitlichen Abschreibungssatzes für das große und das kleine Inventar ist daher nicht gerechtfertigt^ davon geht auch das Reichsverwaltungsgericht aus, das. Denn er wird bei der Berechnung des Ertragswerts vervielfacht - bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 5 & mit 20 - und kann daher für das Ergebnis von entscheidender Bedeutung sein. Zwar ist die Büge der Revision, das Gericht hätte mangels genügender Sachkunde des Sachverständigen HiflP noch einen weiteren Sachverständigen zuziehen müssen, deshalb unbegründet > weil HipP nach den Feststellungen des Berufungsurteils in Fragen der Grundstücksbewertung bewandert ist und in Gestalt BoppBD ein zweiter Sachverständiger aus dem Hotelfach zugezogen war. Das Berufungsgericht hat jedoch nicht dazu Stellung genommen, daß die Klägerin die Richtigkeit des Ansatzes von 7.800 HM als Abschreibung für das Inventar mit Begründung als viel zu hoch bezeichnet hat (Schriftsatz vom 21. Das Berufungsgericht hat mit den Sachverständigen der Ertragswertberechnung die Zähl von 84 zur Verfügung stehenden Gastbetten zugrunde gelegt. Der Revision ist zuzugeben, daß es für die Errechnung des Ertragswertes entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (BU 21) nicht auf die zur Zeit der Inanspruchnahme des Hotels vorhandene I'ettenzahl, sondern daraufankommt* wievläle ^ sachentsprechender Ausnützung der vorhandenen Murae hätten vermietet werden können* Denn vonder sachentsprächenden Nutzung ist auszugehen. Die Revision rügt mit ^^nd, daß das Berufungsgericht von einem Preise von 9 RM aasgegangen ist, ohne den Beweisantrag zu berücksichtigen. 60 Irrig ist dagegen die Ansicht der Revision, das Berufungsgericht habe auch den Bedienungskostenzuschlag zu dem Pensionspreis berücksichtigen müssen. Der Ertragswert ist von den Sachverständigen auf Grund der erzielbaren Pacht errechnet worden« Die Klägerin hat nicht vorgetragen (und es fehlt jeder Anhaltspunkt dafür), daß die Ablösung des Trinkgeldes durch den Bedienungszuschlag zu einer Erhöhung der erzielbaren Pacht geführt hätte« Die Revision meint, da das Berufungsgericht entgegen dem Sachverständigen den Verpächter mit Abschreibungen für das Inventar belaste, hätte es folgerichtig Reparaturen als dem Pächter obliegend vom Ertragswert nicht absetzen dürfen (Verstoß gegen § 286 ZPO). Die Rüge greift nicht durch- Wenn das Berufungsgericht dien Ausführungen der Sachverständigen über die Verpflichtung zu dem Tragen der Instandhaltungskosten keinen Grund entnommen hat, entgegen der gesetzlichen Regelung für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (vgl« § 582 BGB) den Pächter als zur Unterhaltung verpflichtet anzusehen, dann läßt das einen Rechtsirrtum nicht erkennen« Aus diesen Ausführungen muß entgegen der Annahme der Revision nicht geschlossen werden, daß im Betrage von 16.700 IM berücksichtig bei der Ansetzung des Jahresbetrages von 4.000 HM nochmals berücksichtigt worden seien. RM hinaus kann sich ergebend wenn die dem V erpächter anzurechnenden Abschreibungen auf Inventar niedriger und/ oder die Bettenzahl,und der Pensionspreis höher fhzusetzen sind als das .Berufungsgericht dies getan hat. 2w?r ist das Berufungsgericht vielleicht nicht von zutreffenden Erwägungen ausgegangen, wenn es ausführt (EU 13), das Gutachten des Sachverständigen genüge den zu stellenden Anforderungen deshalb nicht völlig, weil der Sachverständige nur den Sachwert ermittelt und das Ergebnis nicht durch einen Vergleich mit dem Ergebnis einer Schätzung auf Grund der ebenfalls allgemein anerkannten sogenannten Ertragswertmethode Uberprüft habe. Der gemeine Wert eines Grundstücks, der als Enteignungaentschädigung zu zahlen ist, ist der Freie, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Grundstücks.zu erzielen wäre, also der Verkehrswert und der objektive Tauschwert, den das Grundstück für jedermann hat (BGHZ 30, 281, 286; 31, 238, 291; 39t .198, 200). In welcher Weise das zu geschehen hat, und welche Hilfsmittel dabei zu verwenden sind, ist einer schematischen Regelung nicht zugänglich, sondern kann nur von Fall zu Fall entsprechend den gegebenen Umständen beurteilt werden. Es ist dabei nicht in jedem Falle erforderlich, mehrere Methoden anzuwenden und ihre Ergebnisse zu vergleichen; das ist auch in der Entscheidung des erkennenden Senats BGHZ 26, 373, 375 nicht gesagt, von der das Berufungsgericht ausgeht. Die Benützung der Ertragswertmethode scheidet insbesondere dann aus, wenn, im Geschäftsverkehr ein Grundstück nicht nach dem Ertrage, ein Grundstückseigentümer in Zeiten, in denen das Geld flüssig Und das Bestreben, Geld wertbeständig; anaul^gen, w ist, um den Verkauf des Grundstücks^ bemüht,^d^nh li#^t es nahe anzunehmen, daß der Verkehrswert nicht höher liegt, als die erzielten Angebote. Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß SchflP sich um den Verkauf des Hotels an die Stadt bemüht und es dann der Kriegsmarine um 210.000 HM verkauft hat.

Zitierte Normen: § 181 BGB § 56 BEG § 286 ZPO § 582 BGB § 287 ZPO
GrundKriegsmarineHotelBerufungsgerichtSachverständigeGutachtenInventarRMKlägerin

Volltext der Entscheidung

Ill ZR 144/62
2226 09C
Verkündet am 24. Oktober 1963 Scheibl, Justizobersekretär als Urkundsbearater der G-eschüftsstelle
 Itn tarnen des Volkes In dem Rechtsstreit
 der PflHHIM-GmbH in LiflHHHP ln Befliß, Liquidator: Kaufmann Walter SchflHP in	•,	PrflHB^atraße
 Klägerin und Re visionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Er. dfe -
>
gegen
 Beklagte und Revisionsbeklagte, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 24. Oktober 1963 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. Kreft, Dr. Arndt, Br. .Beyer, Br. Hußla und Keßler
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Cello vom 11. Mai 1962 aufgehoben.
Bie Sache wtod zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Hechts wegen
- 2
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Tatbestand:
Die Klägerin verlangt vön der Beklagten die Erhöhung einer ihr im Jahre 1943 zugesprochenen Enteignungsentschädigung.
Im Jahre 1926 erwarb der Gärtner und Kaufmann Walter
 Uber 6.00Q qm durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung.
Im Grundbuch wurde er nicht als Eigentümer eingetragen, weil er die Grunderwerbsteuer nicht zahlte. Im Dezember 1935 gründete er mit einer Tochter die klagende Gesellschaft.
Er wurde zu dem alleinigen Geschäftsführer bestellt; von den Beschränkungen des § 181 BGB wurde er befreit. Am 50. Dezember 1933 wurde die Klägerin ins Handelsregister eingetragen. Am selben Tage verkaufte ihr Sch^^p zu notariellem Protokoll das	unter	Abtretung seiner Hechte aus
 dem Meistgebot und dem Zuschlagsbeschluß, ließ es ihr auf und bewilligte und beantragte die Eintragung der Hechtsänderung im Grundbuch. Zur Umschreibung kam es jedoch nicht. Das Hotelzubehör verkaufte Sch^[^P der Klägerin durch einen besonderen Vertrag vom 2. Januar 1934. Am 5. Januar 1934 trat er seinen Geschäftsanteil an der Klägerin seiner Tochter ab, so daß diese nunmehr alleinige Gesellschafterin war. SchflD blieb jedoch Geschäftsführer.
Er vereinbarte mit der Klägerin am 21. Juli 1934 zu notariellem Protokoll, daß die beiden Kaufverträge vom 30. Dezember 1933 und 2. Januar 1934 zunächst nicht ausgeführt werden sollten, doch bewilligte er ihr die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese wurde am 22. August 1936 im Grundbuch eingetragen.
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jetzt Liquidator der Klägerin, das
 mit einer Grundfläche von etwas
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Das Hotel war verpachtet. Letzter Pächter war seit Oktober 1934 der Hotelier Kurt RflHV» Frühjahr 1937 wurde der Hotelbetrieb stillgelegt. Die Konzession erlosch. Gläubiger SchdP's zahlten im Jahre 1936 die von diesem geschuldete Grunderwerbsteuer und bewirkten dadurch, daß er am 26. September 1936 als Eigentümer des PflHHHHB im Grundbuch eingetragen wurde« An demselben Tage wurde die Zwangsversteigerung und Zwangs Verwaltung des angeordnet. Das Verfahren wurde indes nicht abgeschlossen.
Im Jahre 1938 geriet SchflBI in Konkurs« Durch Beschluß vom 3* Januar 1940 wurde das Konkursverfahren rechtskräftig mangels Masse eingestellt.
In der Folge nahm SchflBI Verhandlungen auf, um das zu verkaufen, und zwar mit der Stadt EflB und der Kriegsmarine« Er machte am 23* Februar 1941 der Kriegsmarine zu notarieller Urkunde ein Verkaufsangebot zun Preise von 210,000 HM. Das kleine und das große Inventar des Hotels sollten jedoch nicht mit-yerkauft werden« Einen Tag später, am 24. Februar 1941, vereinbarte Schi^BI mit der Klägerin, daß der mit ihr am 30. Dezember 1933 geschlossene Kaufvertrag nunmehr ausgeführt werden solle. Demgemäß wurde die Klägerin am 2. April 1941 als Eigentümerin des PflBHBB) im Grundbuch eingetragen.
In der Zwischenzeit, nämlich am 27. Februar 1941, hatte der landrat das Hotelgrundstüclc auf Grund des HeiGhsleistung gesetzes zu Gunsten der NSDAP beschlagnahmt, diese Beschlagnahme jedoch am 8. Marz 1941 wieder aufgehoben und os für die Kriegsmarine beschlagnahmt. Außerdem war am 19. März 1941 das Verkaufsangebot Scb^^B's von der Kriegsmarine formgerecht angenommen Wörden.
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Biesen Kaufvertrag genehmigte der Landrat durch Verfügung vom 15* Auguat/9- Oktober 1941- Er. setzte jedoch den Kaufpreis auf 180.000 BMI herab. 3wei Schreiben Schmidt’s sit der Erklärung, daß er mit dem herabgesetzten Preis nicht einverstenden sei, gab der Landrat dem Regierungspräsidenten weiter. Dieser genehmigte den Kaufvertrag mit dem Kaufpreis von 210.000 RM,da dieser Preis noch als volkswirtschaftlich gerechtfertigt an2uschen sei. Am 25. Oktober 1941 teilte die Kriegsmarine der Klägerin mit, daß sie mit Wirkung vom gleichen Tage das Hotelgrundstück auf Grund des Reichsleistungsgesetzes in Anspruch nehme, gleichzeitig nahm sie das gesamte Inventar zu Eigentum in Anspruch. Ein Jahr später, am 15* Oktober 1942, erklärte die Klägerin den Rücktritt von ihrem Vertrag mit	auf Grund dessen
 sie das Eigentum an dem Hotelgrundstück erworben hatte, und am 30. Oktober 1942 wurde dieses von der Klägerin an SchflV zurück aufgelassen; die Eintragung im Grundbuch erfolgte jedoch nicht.
Dem Deutschen Reich (Reichsfiskus Kriegsmarine) wurde am 3- November 1942 durch Erlaß des preußischen Staats-ninisteriums das Recht zur Enteignung des FflUJBB verliehen. Durch Planfeststellungs-, Entschädigungsfeststellungsund Enteignungsbeschluß des Regierungspräsidenten in Hil|^^~ (D vom 27. Mai 1943 wurde das	enteignet, dem
 Kriegsmarinefiskus zu Eigentum überwiesen und die Entschädigung auf 210.700 RM festgesetzt. Der Beschluß beruht nach seinem Eingang auf §§ 21, 29 und 32 des preußischen Enteignungsgesetzes vom 11. Juni 1874 (GS. S. 221) in Verbindung mit § 4 des Gesetzes über ein vereinfachtes Ent-eignungsverfahren vom 26. Juli 1922 (GS. S. 211). Die Festsetzung der Höhe der Entschädigung gründet sich auf ein

Gutachten, das der Sachverständige des Regierungspräsidenten, Regierungshaurat Du^[^^, im Enteignungsverfäbren erstattet hat«
Die Entschädigung für das Hotelinventar, das auf Grund des Reichsleistungsgesetzes in Anspruch genommen war, hat der Regierungspräsident durch Entscheidung vom 11.Februar 1944 auf 75.000 RM festgesetzt. Gegen diese Entscheidung hat die Klägerin Beschwerde beim Reichsverwaltungsgericht erhoben. Dieses hat die Beschwerde mit Beschluß vom 1?. Januar 1945 - X El 4 und 5/44 soweit es die Festsetzung der Entschädigung für das Inventar betrifft, zurück-gewiesen.
Die Klägerin hat im Dezember 1943 mit dem Ziel der Erhöhung der festgesetzten Enteignungsentschädigung gegen das Deutsche Reich Klage erhoben« Sie hat ausgeführt: Die reinen Sachwerte seien zu niedrig eingesetzt und der Ertragswert sei gar nicht berücksichtigt worden«
Die Klägerin hat beantragt, das Reich zu verurteilen, ihr einen dem Werte des im Betrieb befindlichen FgBB entsprechenden, nach richterlichem Ermessen festzusetzenden Betrag abzüglich der im Entschädigungsbeschluß, sowie für das Inventar festgesetzten Beträge, mindestens jedoch den Betrag von 60.000 RM nebst 4 $ Zinsen seit Klagerhebung zu zahlen.
Das Deutsche Reich hat gebeten, die Klage abzuweisen und u.a. vorgetragen, das Hotel sei zur Zeit seines Übergangs in den Besitz der Kriegsmarine verwahrlost und nicht mehr betriebsfähig gewesen, lfm es wieder betriebsfähig zu machen, hätten mehr als 60.000 RM aufgewendet werden müssen.
Das Eandgericbt hat die Klage durch Hrteil vom 31«Mr2 abgewiesen. Die Klägerin hat Berufung eingelegt. Während des
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Berufungsrechtszuges hat SchiBP, zugleich als Alleingesellschafter der Klägerin»in den Jahren 1950 bis 1954 erfolglos Eückerstattungsansprüche wegen des Parkhotels gegen das Deutsche Reich geltend gemacht.
Die Klägerin hat nach Erlaß des Allgemeinen Kriegsfolgengesetzes nach dessen Bestimmungen die hier im Rechtsstreit verfolgten Ansprüche nunmehr gegen die Beklagte angemeldet, Mit Bescheid vom 22. Mai 1959 hat der iP r'Hi in Be|BP diese Ansprüche abgeleh-t. Die Klägerin hat das Verfahren vor dem Berufungsgericht mit Schriftsatz vom 19- November 1959 - eingegangen am 20. November 1959 - gegen die Beklagte aufgenommen. Sie hat nunmehr beantragt» ihr als Enteignungsentschädigung einen über die festgesetzte Summe von 210.700 RM hinausgehenden, in das Ermessen des Gerichts gestellten Betrag, mindestens aber 60.0C0 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 25* Oktober 1941, und soweit Sinsen vor dem Währungsstichtag verlangt werden, mindestens 1,090 DM zu zahlen.
Die Berufung ist zurückgewiesen worden. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren Berufungsantrag weiter. Die Beklagte bittet, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
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Die Rechtzeitigkeit der Klage (§ 30 Preuß.EntG) und aer Aufnahme des Verfahrens auf Grund des Allgemeinen Kriegs folgengesetzes nach Anmeldung und Ablehnung des Anspruchs (§§ 26 - 29 AKG) ist außer Streit und unterliegt keinen Bedenken. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß nach §§ 9 Abs, 1, 25 Abs. 1 AKG Ansprüche auf Leistung
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einer Enteignunggentschädigung für irn Geltungsgebiet dieses Gesetzes liegende Grundstücke, die das Reich vor dem 1. August 1945 zu Eigentum erworben hat, von der fHW zu erfüllen sind, und daß die Entscheidung deshalb davon abhängt, ob der Wert des PtfHHHHB die gezahlte Entschädigung von 210.700 RM überstiegen hat oder nicht (§ § 8, 10 PreuG.EntG)o
Bas Berufungsgericht hat,den.Wert des Hotels eingehend sowohl nach der Sachwert- wie nach der Ertragswertmethode untersucht. Es ist dabei zu Werten gekommen, die die festgesetzte Entschädigung von 210.700 RIß nicht Überschreiteno
 Die Revision greift die Ausführungen des Berufungsgerichts sowohl zu dem Sachwert wie zu dem Ertragswert mit zahlreichen Rügen an»
II.
Hinsichtlich des Sachwerts erweisen sich die Angriffe als unbegründeto
1 a. Ohne Grund meint die Revision, das Berufungsgericht höbe für den Grund und Boden nicht einen Quadratmeterpreis von 5 RM ansetzen dürfen, weil die Stadt GflHIB an Schall am 14- November 1931, zu einer Zeit wirtschaftlichen Niedergangs, an das Hotel angrenzendes Gelände zu 10 RM je Quadratmeter verkauft habe und auch der Sachverständige Heflflm von dieses Preise ausgegangen sei; ein Preis von 10 RM sei mithin erzielbar gewesen und es habe daher nicht mehr darauf anzukommen, daß vergleichbare Grundstücke auch zu geringeren Preisen verkauft worden seien* Das Berufungsgericht hat sich mit dem Gutachten des Sachverständigen	den	es zur
 Präge des Bodenpreises gehört hat, eingehend auseinandergesetzt; den zwischen der Stadt	und	geschlossenen
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Vortrag hat es gewürdigt; wenn es aus diesem, nicht zur Ausführung gelangten Vertrag nicht den Schluß gezogen hat, ein Freie von 10 RM je Quadratmeter sei erzielbar gewesen, so läßt das einen Rechtsfehler nicht erkennen. Vielmehr war es sachgerecht,nur auf tatsächlich durchgeführte Geschäfte afczustellen. Zum Gutachten des Architekten KaflBBl Stellung zu nehmen, bestand schon deshalb kein Anlaß, weil der dort angenommene Bodenpreis von 10 RM je Quadratmeter nicht irgendwie begründet oder erläutert ist. Mit der Ansicht des Sachverständigen Hi^B? ein Preis von 10 RM je Quadratmeter wäre preisrechtlich nicht genehmigt worden, sich aus-eiandersusetzen, hatte das Berufungsgericht ebenfalls keinen Grund, da es. einen solchen Preis nicht für erzielbar hielt«,
b) Ohne Erfolg bleibt weiter die Rüge, das Berufungsgericht habe den Unterschied zwischen der sich aus dem Grundbuch ergebenden Grundstücksgröße von 6.142 qm und der vom Sachverständigen Ki^B zugrunde gelegten Größe von 6.054 qm nicht aufgeklärt. Eie einzelnen Grundstücke, aus. denen sich diese Fläche zusammensetzt, wurden vor der Enteignung neu vermessen. Im Enteignungsbeschluß sind die Unterschiede, die sich infolge der Vermessung gegenüber der Beschreibung im Grundbuch ergeben haben, besprochen und in einer Anlage für jedes Teilgrundstück aufgezeigt. Biese Angaben beruhen auf den Auszügen aus dem Liegenschaftsbuch, die vorher eingeholt worden waren. Die Angaben HiflB über die Grundstücksgröße sind von der Klägerin nicht angezweifelt worden (S. 1 des Schriftsatzes vom 16. April 1957)* Unter diesen Umständen bestand für das Berufungsgericht keinerlei Anlaß, die Frage der Grundstücksgröße zu erörtern.
2 a) Bei der Berechnung des Wertes ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler von dem Zustand ausgegangen, in
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dem eich das Hotel zur Zeit seiner Inbesitznahme durch die Kriegsmarine im Jahre 1941 befunden hat. Zwar ist, wie die Revision zutreffend vorträgt, eine vorläufige Besitzeinweisung nach § 6 des Preußischen Gesetzes vom 26. Juli 1922 nicht erfolgt. Die Klägerin kann aber aus diesem Umstand nichts für eich herleiten. Sie hat nicht vorgetragen, daß sie nach der Inbesitznahme des Hotels durch die Kriegsmarine an diesem habe Verbesserungen vornehmen lassen. Wenn in der Zeit zvjischen der Inbesitznahme im Jahre 1941 und der Enteignung im Jahre 1945 der Wert des Hotels durch Maßnahmen der Kriegsmarine erhöht wurde, dann ist kein Rechtsgrund ersichtlich, aus dem die Klägerin verlangen könnte, daß dieser Mehrwert ihr zufließe. Sie ist also nicht dadurch benachteiligt, daß der Wertberechnung der Zustand von 1941 zugrunde gelegt worden ist.
Darüber hinaus ist der Ansicht des Berufungsgerichts beizutreten, wonach jedenfalls unter den vorliegenden Umständen die auf Grund des Reichsleistungsgesetzes erfolgte Besitzentziehung einer nach § 6 des angeführten Gesetzes vorgenömmenen gleichzustellen ist. Denn die Kriegsmarine hat nur deshalb davon abgesehen, eine vorläufige Besitzeinweisung nach dieser Bestimmung zu veranlassen, weil ihr Besitz an dem Hotel sowieso durch die Anforderung nach dem Reichaleistungsgesetz gesichert war. Diese Besitzentziehung war entsprechend der Absicht der Kriegsmarine endgültig. A.uf den zur Zeit der Besitzentziehung bestehenden Zustand des Hotels kommt es daher für die Festsetzung der Entschädigung an (BGHZ 7, 96, 103? 14, 106, 109? 26, 160, 162? 30, 281, 283; Urteil v. 8. November 1962 - 111 ZE 86/61 * HJW 1963, 1492).
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Ss liegt im vorliegenden Falle auch kein die Klägerin benachteiligender Rechtsfehler darin, daß das Berufungsgericht bei der Berechnung der Entschädigung auf die im.
Jahre 1941 zulässigen Stoppreise abgestellt hat. Zwar kommt es, was die Preisverfcältnisse angeht, auch und gerade wenn die Enteignung der Besitzübernahme zeitlich nachfolgt, regel-r.'tßig auf den Zeitpunkt der Zustellung des Beschlusses an, der die Entschädigung festsetzt, unter Umständen auch auf. den Zeitpunkt der Auszahlung der Entschädigung oder auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Rechtsstreit (Kröner, Die Eigentumsgarantie in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs S. 71 mit Nachweisen)« Danach waren für die Festsetzung der Entschädigung die Breisverhältnisse des Jahres 1943 maßgebend. Nach den seinerzeit geltenden Preiset oppbeStimmungen waren aber im Jahre 1943 keine höheren Preise für Liegenschaften zulässig als im Jahre 1941. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, daß in ihrem Falle eine Ausnahme zu gelten hätte. Es ist deshalb ohne Bedeutung, daß das Berufungsgericht auf die Preisverhältnisse des Jahres 1941 statt auf die des Jahres 1943 abgestellt hat*
b) Der Sachverständige Du^B^p, auf dessen Gutachten vom 15. März 1943 mit Ergänzung vom 25. April 1943 die Festsetzung der Entschädigungssumme beruht, hat Aufwendungen von 15.000 RM für notwendig erachtet, um bauliche Schäden und Mängel des Hotels zu beseitigen. Er hat diesen Betrag von dem errechneten Sachwert von 225.700 RM abgesetzt und ist dadurch zu der Entschädigungssumme von 210.700 RM gelangt. Die Sachverständigen Hepmp und LlnflllB, die in anderen Verfahren tätig waren, haben in ihren Gutachten vom 7* Juni 1940 und 5. Juli 1940 sehr erhebliche Schäden festgestellt und bedeutend höhere Beträge als Du^p^ für deren Beseitigung als notwendig erachtet«,
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Dae Berufungsgerieht hat angenommen und die Sachverständigen Ki®p und	sind	dementsprechend	davon	aus-
gegangen, daß zur Zeit der Inbesitznahme des Hotels durch die Kriegsmarine die von	und	Lin®HH®	festge-
stellten Mängel nicht beseitigt waren mit der Ausnahme, daß der mit dem Sachverständigen gleichen Namens, nicht personengleiche Tischlermeister LinflH^ Arbeiten im Werte von 2.IGO HM vorgenommen habe. Dementsprechend hat Hifl^ einen Betrag von 18,000 RM für angestauten Reparaturbedarf von dem Gebäudewert abgesetzt und ist dadurch zu einem Sach« wert von 201.270 RM (171.000 RM für Gebäude und 30.270 RM für Grund und Boden) gelangt. Befliß hat für den angestauten Reparaturbedarf 16.700 RM von dem von ihm errechneten Brtragswert abgesetzto
 Die Revision macht geltend, infolge verfahrensrechtlicher Fehler habe das Berufungsgericht verkannt, daß die von
 urjd LinflHIP festgestellten Schäden schon vor der Inbesitsnahme durch die Kriegsmarine auf Veranlassung SchflBrs beseitigt worden seien, und habe dementsprechend die Klägerin zu Unrecht mit einem Abzug für angestauten Reparaturbedarf belastet«
Damit dringt die Revision nicht durch.
Der Umstand, daß die Kriegsmarine nach ihrem Schreiben vom 20. November 1941 des Hotel seit April 1941 als Kinderheim benutzt hat, läßt entgegen der Ansicht der Revision keine Schlüsse auf eine vollständige vorherige Beseitigung der Schäden zu. Denn nach dem weiteren Inhalt des Schreibens mußten rd. 13-000 RM auf gewendet werden, ,fum das sehr verwahrloste PflHBHl notdürftig für den jetzigen Zweck in-standzusetzen”; weitere ihrem Umfang nach nicht annähernd zu schätzende, aber sehr erhebliche Aufwendungen für Repa-
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raturkosten, z.B. für Dachreparatur, Be- und Entwässerung, Heizanlage, Warmwasserbereitung, Malerarbeiten und bauliche Überholung insbesondere des Wirtschaftsgebäudes sind als erforderlich bezeiebneto
 Es liegt daher kein Verstoß gegen § 286 ZPO darin, daß das Berufungsgericht weder aus dem Outachten	noch
 aus dem-Umstand, daß die Rechnungen für die von der Kriegsmarine veranlaßten Hersteilungsarbeiten im Betrage von über 57o000 RM aus dem Jahre 1943 stammen,1 den..Schluß4gezogen hat, die Mängel seien vor der Beschlagnahme des Hotels beseitigt gewesen*
Es ist auch revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht aUs dem Schreiben des verstorbenen Hoteliers SilfllB vom 12. Mai 1940 und dessen Bericht vom 18. Mai 1940 keine der Klägerin günstigen Schlüsse gezogen hat. Bas Schreiben berichtet hauptsächlich über Äufräumungs-arbeiten. Der Bericht geht auf die Schäden überhaupt nicht ein, die durch die unter dem 7* Juni und 5♦ Juli 1940, also später verfaßten Outachten	und	HeflU^	festge-
stellt wurden. Auch wenn die Möglichkeit unterstellt wird, daß diese Sachverständigen ihre Outachten auf Grund von Besichtigungen erstattet haben, die Ende April 1940 statt-gefunden hatten, läßt sich aus dem Bericht SüflHBP vom 18. Mai 1940 nichts für den Zustand des Hotels im einzelnen herleiten. Die Klägerin hat selbst nicht behauptet, daß die Reparaturarboiten in der Zeit bis 18. Mai 1940 durchgeführt worden seien.
Ebenso unterliegt es keinen revisionsrechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgerioht im Rahmen der ihm vorbehaltenen .tatrichterlichen Würdigung auf Grund des von ihm berücksichtigten Umstands, daß Schreinerarbeiten für 2.100 RM ausgeführt wurden, nicht auch weitere Reparaturen für nachgewiesen erachtet hat.
Es liegt auch kein Verstoß darin, daß das Berufungsgericht die Angabe des Sachverständigen	in	dessen
 Frjvatgutachten vom 31- Juli 1957 nicht gewertet hat, die im Gutachten	festgestellten Mängel und Schäden
 seien im Jahre 1940/41 durch SÜ^HP im Auftrag Sch>|®*s bzw. der Klägerin beseitigt worden. Maßgebend waren nicht die Angaben des Gutachtens, sondern diejenigen, dieFr^p bei seiner Vernehmung als Zeuge durch das Berufungsgericht gemacht hat. Wenn das Berufungsgericht in diesen sehr viel unbestimmteren Aussagen auch im Zusammenhang mit sonstigen Umständen keinen genügenden Beweis f$r die behauptete Vornahme von Reparaturen gesehen hat, so liegt das auf dem vom Bevisionsgerichtnicht	Gebiete	der	tat-
richterlichen Beurteilung.
Entsprechend es gilt fixt die Angabe im Frivatgutachten Lindemann vom 23* September 1957> iö dem es heißt: "Als ich diese Aufnahme machte {28. März 1941), waren die Bemängelungen im Gutachten HeflHB vom 7.6.40 und in de® mein%gex^ vom 5.7.40 behoben". Die Klägerin hat :aui, die^ Ve^hehmung des nach ihrem Vortrag schwer erkrankten Zeugen Mnfllpp verzichtet. Es oblag dem Tatrichter zu beurteilen, ob aus der angeführten Angabe Schlüsse zu ziehen seien und welche« Die Revision kann auch 'nichts daraus herleiten, daß eich das Berufungsurteil mit dieser Xüßerüng nicht ^ausdrücklich auseinandersetzt. Der Tatrichter ist nicht gehalten, bei seiner Würdigung jedeh. einzelne B.eweismltteX'1 a'usdrÜ.ck.1 ich zu behandeln; es genügt, daß eine sachestsprechende Beurteilung überhaupt otattgefunden hat(BGHZ.,3,■. 162,175).
Das ist der Fall.
Es ist auch nicht zu beanstanden, daß■das Berufungsgerioh dem Beweise nt rag aüf Vernehmung des Zeugen BülHP nicht
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stattgegeben hat. In das Yfissen des Zeugen war die BehaMptung gestellt, er habe die Firma	in	Befliß	beauftragt,	an
 SchflIB 20.000 RM zur Vornahme der notwendigen Instand-cetsungsarbeiten zu zahlen; dieser Betrag sei SUHHB auagehändigt worden, der dafür Instandsetzungsarbeiten in dieser Höhe habe ausführen lassen. Bas Berufungsgericht hat auogeführt (Bü 16 a), selbst wenn BüflB diese Behauptungen bestätigen würde, wäre damit nicht die entscheidende Frage beantwortet, ob die in den Gutachten HeflBBHB und XinflBIB festgestellten Mängel behoben gewesen seien. Biese Erwägung liegt auf dem dem fatrxchter vorbehaltenen Gebiet der $atsachehwürdigung. Sie beruht nicht, wie die Revision meint, auf einem Obersehen der Angaben des Gutachtens BinMü^P vom Jahre 1940 Über den für die Wiederingangsetzung des Hotels erforderlichen Aufwand. Denn der von	errechnete Betrag von 20.000 RM
begreift, wie S. 18 des Gutachtens ausdrücklich gesagt ist, die Kosten der Maßnahmen nicht ein, die der Bausachverständige HeflHK als notwendig anerkannt hatte. HeflK hatte im Jahre 1940 ausgeführt (Gutachten S. 13), um den Besitzer des	vor	sehr	großem	Schaden	zu	schützen,
 müßten sofort rd. 30.000 RM für Reparaturen zur Verfügung gestellt werden. Per Ansicht des Berufungsgerichts, durch die Aussage	könne die Beseitigung der Mängel nicht
 bewiesen werden, steht daher das Gutachten BinflHH^ aus dem «'ahre 1940 nicht entgegen.
c) Irrig ist die Ansicht der Revision, Sache der Beklagten sei es, zu beweisen, daß der spätere bessere Zustand des Hotels von der Kriegsmarine herbeigeführt worden sei. 7#ie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 4. Juni 1962 - III ZR 207/60 - ausgeführt hat, trägt derjenige, der eine höhere als die festgesetzte Enteignungs-
 
entochädigung fordert, die Beweislast für die Tatsachen, aus denen er den höheren Wart herleitet. Sache der Klägerin ist es daher, den Zustand des Koteis zu beweisen, auf Grund dessen sie ihren Anspruch errechnet.
Damit erweisen sich die Angriffe der Hevision als unbegründet, die sich mit dem Sachwert des Grundstücks und der Gebäude befassen.
X. ■ Zur Brtragswertberechnung hat das Beruf ungsgeri cht nuegeführt: Bei der Ermittlung des Erträgewertes sei grundsätzlich den Ausf
 folgen. Sein Gutachten weiche von dem::des Sachverständigen soweit sich d ieser mit dem Ertrags wert befasse, im allgemeinen nur,unwesentlich ab. Beide Babhv^rständlge gingen von einem annähernd gleichen geschätzten Jahresrohertrag von 24*000 bzw* 26*000 BBi aus* Beide legten eine wirtschaftliche Restnutzungsdaue^d^^
40 Jahren zu Grunde. Beide setzten bei. den dem Verpächter anzulastenden Unkosten gleiche Beträge fürVerzinsung des Bodenwertes und für die Gebäudeabschreibung ein. Bef er^-hebliche Unterschied in den Ergebnissen der beiden Sachverstand} gen (Ertragswert nnnh;Bf16Q.B10 HM, nach BopBP 269.570 HM) sei wesentlich nur darauf zurücksu-führen, daß der; Sa eh veräMhM	Inventar
 eine Abschreibung zu Basten des Verdächte von Jährlich 7.800 BM eins et ze, während BoflBP das nicht tue. Der Senat vermöge hi er dem Sachverständigen Boflpp nach dessen eigenen Ausführungen im letzten^Termin niöB^^yöli^zu folgen.	■
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Ob bei der Ertragswertberechnung eine Abschreibung des Inventars zu Lasten des Verpächters bei der Berechnung der [Jnkosten zu erfolgen habe, richte sich danach, welche Regelung in Hotelpachtverträgen hinsichtlich des Inventars üblicherweise getroffen werde. Es sei deshalb nicht von dem seinerzeit Uber das IflüP mit dem Pächter RflHB am 26. Oktober 1934 abgeschlossenen Pachtvertrag auszugehen, sondern von demjenigen, den der Sachverständige BofHM dem Senat vorgelegt habe..	führe dazu aus,
 daß die in § 6 dieses Vertrages getroffene Regelung allgemeiner Übung schon vor und während des Krieges entsprochen habe und noch entspreche. Darnach verbleibe das gesamte Inventar im Eigentum des Verpächters. Die sinngemäße Auslegung der Bestimmungen Uber die Behandlung des verpachteten Inventars ergebe folgendes:
Es sei zu unterscheiden zwischen dem sogenannten kleinen und dem großen Inventar. Zum ersteren gehörten die im letzten Satz der Bestimmung genannten Gegenstände, die als kurzlebige Wirtschaftsgüter bezeichnet würden. Zu den letzteren gehörten die Maschinen, Möbel und größeren Geräte, die in der Regel die Pachtzeit Überdauerten. Die Bestimmung im Pachtvertrag, daß durch normale Abnutzung unbrauchbar gewordene Inventarstücke auf Kosten der Pächter zu ergänzen seien, beschränke sich auf das kleine Inventar, bei dem - well kurzlebige Wirtschaftsguter eine Abnutzung vor Pachtende regelmäßig zu erwarten sei und eine Ergänzung auf seine Kosten den Pächter nicht Übermäßig belaste. Das könne aber nicht fUr das große* Inventar gelten. Dieses pflege in der Regel während der Pachtzeit nicht so abgenützt zu werden, daß es unbrauchbar werde. Sollte das aber doch einmal der Pall sein, würde der Pächter, träfe ihn auch hier eine Ersatzpflicht auf seine Kosten, über den
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Rahmen des Vertrage hinaus Unbillig belastet- Daß insoweit keine Ersatzjpflicht des Pächters gewollt sei, ergebe auch die vorhergehende Bestimmung im Vertrage, wonach der Pächter bei auftretenden Schäden am Pachtobjekt (dazu gehöre auch das Inventar, vornehmlich das große) zur Anzeige an den Verpächter verpflichtet sei, andernfalls er sich Schadens-ersatzpflichtig raache. Biese Schadeneersatzpflicht wäre ohne Sinn, wenn der Pächter ohnehin zu dem Ersatz verpflichtet v.'Ire. Des Wort "insbesondere” im letzten Satz der Bestimmung sei deshalb mißverständlich. Bei sinngemäßer ;Auslegung sei er so zu verstehen, daß sich die Ersatz	kurz-
lebigen. VirtschaftogUter beschränke*
Sei das der Pall, so trete im Vermögen des Verpächters eine meßbare1 Wertminderung des Inventars durch SCitäblauf nicht bei dem sogenannten kleinen, wohl aber beim großen Inventar ein, so daß bei letzterem eine Abschreibung .vorgenommen werden müsse.	■	.
Der Senat schätze dän wertmäßigen Anteil des großen Inventars auf 70 % des Gesamtinventors, eo daß sich der jährliche im Gutachten des Sachverständigen Hi®^ eingesetzte Abschreibungssatz von 7*800' HM - der der Höhe nach nicht a ngegr i ff äh•s ei - um 30 # ermäßige, andererseits in Höhe von 70 # bei den Werten des Sachverständigen BoflUt zu berücksichtigen sei«
Bas■ ergebe folgendest „ v . a) Gutachten Bq. .
Der eingesetzte Heihertrag von 16'350- RM■ verringere ’sich um 70 % von 7.800 - 5.460 3RM, sodaß nur ein Heihertrag von 11.090 WA zu 5 zu kapitalisieren sei, Bas ergebe 221.800 RM, denen 30.270 HM Grundstückewert hinzuzurechhen sei, also einen Ertragswert von 252.070 HM. Hiervon seien das Inventar mit
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75.000	RM und der angestaute Reparaturbedarf von 16.700 RM abzusetzen, so daß auch nach Bo(fl|K lediglich ein Ertregs-wert von 16C.370 RM verbleibe.
b) Gutachten HiflB*
Der eingesetzte Reinertrag von 10.277 RM erhöhe sich um 30 von 7.800 RM = 2.340 RM, so daß ein Reinertrag von 12.677 SM zu 5 $ zu kapitalisieren sei. Das ergebe 252.340 RM und zuzüglich 30.270 RM Grundstückswert*einen Gesamtwert von 282.610 RM« Hiervon seien 75.000 HM Inventar und
18.000	RM angestauter Reparsturbedarf abzusetzen, so daß ein Ertragswert von 189*610 RM verbleibe«
Die danach errechneten Ertragswerte beider Gutachter blieben somit erheblich unter dem Betrage zurück, den die Sntelgnungsfcehörde festgesetzt habe.
2. Ohne Grund meint die Revision bei ihren Ausführungen zur Ertr'gswertbereöhnung, ein Geschüftswert habe nicht ohne weitere Prüfung außer Ansatz bleiben dürfen; aus dem Gutachten BoflH^ ergebe sich ein solcher trotz der Geschäfts-Schließung* Bei der Bewertung eines Unternehmens, z.B* in einer Ausoinandereetzungsbilanz, kann ein besonderer Posten als Geschäftswert (firmenwert, göod will) dann eingesetzt werden, wenn der Ruf, der Kundenkreis, die läge, die Ent-wicklungsmöglichkeiten oder.andere günstige Umstände des Unternehmens Ertragsmöglichkeiten ergeben, die durch die sonstigen, in die Bilanz aufgenommenen Werte nicht erfaßt sind (RGZ 167, 260, 262; IM Nr« 12 zu § 56 BEG 1956). Da die Ertragswertberechnung der Sachverständigen Bo und Hinte die zu erwartenden Ertrage bereits voll erfaßt, scheidet bei dieser Berechnung der Ansatz eines zusätzlichen Postens "Geschüftswert von vornherein aus. Daß ein Geschäfta-
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wert auch bei der Sachwertberechnung nicht berücksichtigt worden ist, läßt einen in der Revisionsinstanz nachprüfbaren Fehler bei der Tatsachenwürdigung um so weniger erkennen, als der Sachverständige Ki^H - der die Frage des Geschäftswerte zutreffend außer Zusammenhang mit dem Er-tragswert behandelt - mit ausführlicher Begründung die Annahme eines Geschäftswerts für ungerechtfertigt erklärt und auch der Sachverständige linf^HBl; in seinem Gutachten vom 5.?- Juli 1940 einen Geschäftswert ebenfalls nicht angenommen, vielmehr für die Wiederingangeetzung des Hotels besondere Aufwendungen und Ausfälle in Höhe von 20.000 HM, darunter 12.000 HB! Mindereinnahmen an Pacht und 3*000 HM Werbungskosten, angenommen hat«
5. Unbegründet ist auch die.Rüge,.äas Berufungsgericht habe (BG 19) rechtsirrig,den von	in seinem Gut-
achten ermittelten jährlichen Reinertrag von 1$.$50 HM um einen Abschreibungsbetrag für großes Inventar vermindert. Selbst wenn die Pächter eines Hotels Üblicherweise auch die durch normale Abnützung unbrauchbar gewordenen Stücke des großen Inventars auf ihre Kosten zu ersetzen hätten, wie die Klägerin vorträgt, verbliebe noch eine Wertminderung zu lasten des Verpächters; denn der Wert langlebigen 'Inventars wird erfahrungsgemäß durch die normale Abnützung und Veraltung im ganzen in der.Hegel laufend.geringer, auch wenn die unbrauchbar gewordenen•„ Stiloke ersetzt werden.
Bedenken ergeben eich Jedoch gegen die Annahme einer den Verpächter treffenden Jährlichen Absefereibung ^yon 5.460 RM (- 70 i: von 7.800 BM) fUr großes Inventar aus folgendem, von der Revision niobt --gelten^ auf die allgemeineBüge unrichtiger Berechnung hin zu beachtenden Gesichtspunktes Bas Berufungsgericht hat die
 vom Sachverständigen Hi^M entsprechend dem Beschluß des ReichsVerwaltungsgerichts vom 1?. Januar 1945 mit 7*800 RM angenommene jährliche Abschreibung für das gesamte Inventar im Verhältnis 70 : 30 auf das große und kleine Inventar aufgeteilt, weil es den wertmäßigen Anteil des großen Inventars auf 70 $ dos Gesamtinventare schätzt. Dabei ist nicht beachtet , daß. sich die Höhe der Abschreibung regelmäßig nach der Lebensdauer der Gegenstände richtet, und daß es sich beim kleinen Inventar, wie das Berufungsgericht nicht verkennt (BtT 18), im Gegensatz zu dem langlebigen großen Inventar in der Masse um kurzlebige Wirtschaftsgüter handelt. Der Ansatz eines einheitlichen Abschreibungssatzes für das große und das kleine Inventar ist daher nicht gerechtfertigt^ davon geht auch das Reichsverwaltungsgericht aus, das. in seinem Beschluß 20 $ Abschreibung für das kleine, 8 $ für das große Inventar angesetst hat.
Darüber hinaus hätte der Abschreibungsbeträg von ■
7.800 RM einer Erörterung bedurft. Denn er wird bei der Berechnung des Ertragswerts vervielfacht - bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 5 & mit 20 - und kann daher für das Ergebnis von entscheidender Bedeutung sein. Zwar ist die Büge der Revision, das Gericht hätte mangels genügender Sachkunde des Sachverständigen HiflP noch einen weiteren Sachverständigen zuziehen müssen, deshalb unbegründet > weil HipP nach den Feststellungen des Berufungsurteils in Fragen der Grundstücksbewertung bewandert ist und in Gestalt BoppBD ein zweiter Sachverständiger aus dem Hotelfach zugezogen war. Das Berufungsgericht hat jedoch nicht dazu Stellung genommen, daß die Klägerin die Richtigkeit des Ansatzes von 7.800 HM als Abschreibung für das Inventar mit Begründung als viel zu hoch bezeichnet hat (Schriftsatz vom 21. März 1962 S. 12 = GA 481). Es
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hätte daher der Untersuchung und Darlegung bedurft, wie dieser Betrag sich errechnet.
4.	Das Berufungsgericht hat mit den Sachverständigen der Ertragswertberechnung die Zähl von 84 zur Verfügung stehenden Gastbetten zugrunde gelegt. Der Revision ist zuzugeben, daß es für die Errechnung des Ertragswertes entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (BU 21) nicht auf die zur Zeit der Inanspruchnahme des Hotels vorhandene I'ettenzahl, sondern daraufankommt* wievläle ^ sachentsprechender Ausnützung der vorhandenen Murae hätten vermietet werden können* Denn vonder sachentsprächenden Nutzung ist auszugehen. Das Berufungegericht hätte daher die unter Beweis gestellte'Behauptung^ der... Hotel sei zuletzt mit 89 Betten verpachtet gewesen, dicht unberücksichtigt lassen dürfen und gegebenehfalls prüfen müssen, wieviele Betten bei sachentsprechender Eaumaus-nützung hätten vermietet werden können*
5.	Bas Berufungsgerichtist beider Ertragewertbe-
recbnung, dem Sach verständigen	folgend, Von einem
 erzielbaren Pensionspreis von 9 HP ausgegangen* Die Klägerin hatte die Zeugen kn(|und	zu dem	Beweise dafür be-
nannt, daß ein Preis von mindestens 10 KM zu erzielen gewesen wäre. Die Revision rügt mit ^^nd, daß das Berufungsgericht von einem Preise von 9 RM aasgegangen ist, ohne den Beweisantrag zu berücksichtigen. Denn auch der Rilfser-v/ögung des Berufungsgerichts, bei Annä&me eines Pensionspreises von 1ÜHM ergebe sich zwar eine ErhÖhung des Ertragswerts um 46..000 m auf -206*370 dieser. Betrag:;>läibe. aber immer noch unter dem %uerk^nien Beträge von 210* 700 EM zurück, wird der Boden entzogen, falls die dem Verpächter anzurechnenden Abschreibungen niedriger und die zugrunde
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zu legenden Bettenzahlen höher anzusetzen sind und sieh hierdurch eine weitere nicht ganz geringfügige Erhöhung des Ertragswerts ergibt.
60 Irrig ist dagegen die Ansicht der Revision, das Berufungsgericht habe auch den Bedienungskostenzuschlag zu dem Pensionspreis berücksichtigen müssen. Der Ertragswert ist von den Sachverständigen auf Grund der erzielbaren Pacht errechnet worden« Die Klägerin hat nicht vorgetragen (und es fehlt jeder Anhaltspunkt dafür), daß die Ablösung des Trinkgeldes durch den Bedienungszuschlag zu einer Erhöhung der erzielbaren Pacht geführt hätte«
7o Der Sachverständige BoflHP hat in seiner Ertrags-wertberechnung zu Lasten des Verpächters einen Betrag von jährlich 4-000 RÖ für Gebäudeunterhaltung, Reparaturen, Außenanstriche usw. eingesetzt und zur Begründung ausgeführt, wenn der Pachtvertrag bezüglich des Inventars harte Bedingungen für den Pächter enthalte, der Verpächter also möglichst risikolos verpachte, sei er seinerseits verpflichtet, für den Zustand der Pachtsache selbst zu sorgen. Die Revision meint, da das Berufungsgericht entgegen dem Sachverständigen den Verpächter mit Abschreibungen für das Inventar belaste, hätte es folgerichtig Reparaturen als dem Pächter obliegend vom Ertragswert nicht absetzen dürfen (Verstoß gegen § 286 ZPO). Die Rüge greift nicht durch- Wenn das Berufungsgericht dien Ausführungen der Sachverständigen über die Verpflichtung zu dem Tragen der Instandhaltungskosten keinen Grund entnommen hat, entgegen der gesetzlichen Regelung für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (vgl«
 § 582 BGB) den Pächter als zur Unterhaltung verpflichtet anzusehen, dann läßt das einen Rechtsirrtum nicht erkennen«
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8. Ebenso-geht die Huge fehl, es hätten nicht neben dem angestauten Reparaturbedarf von 20.000 RM jährliche Unterhaltungskosten von 4.000 RB5 angesetzt werden dürfen. Abgesehen davon, daß beide.Sachverständige den Nachholbedarf geringer als mit 20.000 RM, nämlich mit 18.000 und 16.700 RM angenommen haben, ist nicht vorgetragen, daß nach dessen Befriedigung die laufenden Unterhaltungskosten den Betrag von Jährlich 4.000 RM nicht erreicht hätten*
Zwar ist der Sachverständige	nach	Angshen
 in der Verhandlung vom 15. April 1962 bei der Ansetzung des Betrages von 4.000 HM davon;größerer Reparaturbedarf vorhanden ^ar:^ der im großen und ganzen vor der Inbetriebnahme des Hotels hätte erfüllt; werden müssen, daß aber nicht alles sofort, geschehe*!wäre, sondern diaß einige nicht ganz dringende Reparaturen eich auf die folgenden Jahre verteilt hätten. Aus diesen Ausführungen muß entgegen der Annahme der Revision nicht geschlossen werden, daß im Betrage von 16.700 IM berücksichtig bei der Ansetzung des Jahresbetrages von 4.000 HM nochmals berücksichtigt worden seien.
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Zusammenfassend ist zu sagen? Eine Erhöhung des Br-tragswertes über den zuerkannten Entschädigungsbetrag; y 210.700 RM hinaus kann sich ergebend wenn die dem V erpächter anzurechnenden Abschreibungen auf Inventar niedriger und/ oder die Bettenzahl,und der Pensionspreis höher fhzusetzen sind als das .Berufungsgericht dies getan hat. Mit der ge-r: 4 gebenen Begründungkann das Berufungsurteil daher nicht gehalten werden.	•	•	>•'
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Auch mit anderer Begründung ist das nicht möglich.
2w?r ist das Berufungsgericht vielleicht nicht von zutreffenden Erwägungen ausgegangen, wenn es ausführt (EU 13), das Gutachten des Sachverständigen	genüge	den	zu
 stellenden Anforderungen deshalb nicht völlig, weil der Sachverständige nur den Sachwert ermittelt und das Ergebnis nicht durch einen Vergleich mit dem Ergebnis einer Schätzung auf Grund der ebenfalls allgemein anerkannten sogenannten Ertragswertmethode Uberprüft habe. Bei der Schätzung von Grundstückswerten diese beiden Methoden nebeneinander anzuwenden, ist vielfach angebracht und geboten, aber keineswegs in jedem Fälle. Der gemeine Wert eines Grundstücks, der als Enteignungaentschädigung zu zahlen ist, ist der Freie, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Grundstücks.zu erzielen wäre, also der Verkehrswert und der objektive Tauschwert, den das Grundstück für jedermann hat (BGHZ 30, 281, 286;
 31, 238, 291; 39t .198, 200). Biesen Wert, der sich in der Hegel einer exakten Ermittlung entzieht, kann das Gericht unter Würdigung aller wesentlichen Umstände gemäß § 287 ZPO feststellen (vgl. BGHZ 29, 217, 218/219 und III ZR 130/58 vom 7. Dezember 1959). In welcher Weise das zu geschehen hat, und welche Hilfsmittel dabei zu verwenden sind, ist einer schematischen Regelung nicht zugänglich, sondern kann nur von Fall zu Fall entsprechend den gegebenen Umständen beurteilt werden. Es ist dabei nicht in jedem Falle erforderlich, mehrere Methoden anzuwenden und ihre Ergebnisse zu vergleichen; das ist auch in der Entscheidung des erkennenden Senats BGHZ 26, 373, 375 nicht gesagt, von der das Berufungsgericht ausgeht. Die Benützung der Ertragswertmethode scheidet insbesondere dann aus, wenn, im Geschäftsverkehr ein Grundstück nicht nach dem Ertrage,
 
sondern nach anderen Gesichtspunkten, sei es höher oder niedriger, bewertet wird* Dies wird nicht allein bei - landwirtschaftlich genutztem - sogenanntem Bäuerwartungs-land der Fall sein, sondern es kann auch in anderen Fällen zulässig und geboten sein, bei der Wertermittlung die Brtragswertmethode außer acht zu lassen, sogar bei Gründe .. , stücken, die für gewerbliche Zwecke eingerichtet sind. Das kann vor allem dann,der Fall sein, wenn sich der Verkehrswert eines Grundstücks aus sonstigen Umständen mit hin-^ reiehender Sicherheit ergibt. Hat sich z• B. ein Grundstückseigentümer in Zeiten, in denen das Geld flüssig Und das Bestreben, Geld wertbeständig; anaul^gen, w	ist,
 um den Verkauf des Grundstücks^ bemüht,^d^nh li#^t es nahe anzunehmen, daß der Verkehrswert nicht höher liegt, als die erzielten Angebote. Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß SchflP sich um den Verkauf des Hotels an die Stadt
 bemüht und es dann der Kriegsmarine um 210.000 HM verkauft hat. Das könnte gewichtig dafür sprechen, daß für das Hotel in den Jahren 1941 - 1943 im freien Verkehr ein höherer Preis als 210.000 HM nicht zu erzielen war. Als mögliche Gründe für diese Erscheinung könnten die Stillegung des Betriebes, der angesteute Reparaturbedarf und vor allem die wirtschaftlichen Mißerfolge der HötelinhabCx in Betracht kommen, die sich darin zeigten, daß das Hotel im Jahre 1926 zwangsweise versteigert wurde, daß seit 193$ wieder ein Zwangsversteigerungsverfahren anhängig war und; daß Schmidt in Konkurs geriete
 Da das Berufungsgericht möglicherweise rechtsirrtümlich angenommen hat, zur Berücksabhtigung des Ertragswerts verpflichtet zu sein, dats Bevisionsgericht indes diesen Wert nicht schlechthin für unbeachtlich*erklären kann, ist eine abschließende Entscheidung nicht möglich.
 
Daher muß das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zu onderweiter Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zuriickverwiesen werden«»
Dr„ Kreft	Dr.	Arndt	Dr-	Beyer
 Dr. Bußla	Keßler *
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