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BGH

Gericht: BGH

Die Beklagt hat um Abweisung der Klagen gebeten; sie hält die Ent Schädigung mit insgesamt 25 000 DM für angemessen; denn die Entschädigung müsse, da das Grundstück zur Zeit der Enteignung als Mietshaus genutzt worden sei, von dem Ertragswert, der nur 15 528 ja! daß den Klägern gemäß § 41 HAG wegen der Enteignung '.‘.es Grundstücks ein Anspruch auf Entschädigung in angemessener Höhe zustehe, die sich nach dem gemeinen Wert, dem Verkehrswert des Grundstücks, bestimmeo Für die Bewertung sei grundsätzlich der Zeitpunkt der Zustellung des Entziehungsbeschlusses, hier also Mitte Dezember 1955, maßgebend. November 1956, den Tag der letzten Verhandlung vor dem Landgericht, oder auf einen späteren Zeitpunkt hätte abgestellt werden mUseen, wie es die Kläger jetzt für sich in Anspruch nehmen« Die Verseht -ourig des Bewertungsseitpunkts in Zeiten schwankender Preise auf den Tag der letzten Tatsachenverhandlung ist ein nechtssatz, den das Gericht bei der Rechts-anv/endung zu beachten hat, auch wenn die Parteien hierauf nicht hinweisen. bebaute Grundstücke gerade in PflHUHHI allgemein eine starke Steigerung der Grundstückswerte eingesetzt habe, ware als Tatsachtnvortrag für das Revisionsgericht gemäß § 561 Satz 1 Z?; unbeachtlich» Die Erörterung der Parteien^ ging überhaupt nicht um den Bewertungszeitpunkt, sondern wie das Berufungsgericht zutreffend hervorgehoben hat -allein um die Bewertungsmethode» Die Kläger haben nicht einmal angedeutet, daß eine Bewertung auf Ende 1955 unge eignet sei, obwohl sie in ihrem Schriftsatz vom 21» Juni 1958 das diese Prägen behandelnde Urteil des Senats vom 24 c Februar 1958 (BGHZ 26, 375) angeführt haben» Ihre mtl lieh erhobene Rage, das Berufungsgericht habe eine Erört rung dieses Punktes entgegen § 139 ZPO unterlassen, ist maß den H 559, 554 ZPO unbeachtlich, weil sie nicht in der Revisionsbegründung geltend gemacht worden ist» Zu Unrecht haben sich die Kläger in dem mündlichen Vortrag ihres Prozeßbevoilmächtigten weiter darauf berufen, das B?rufungsurtell biete keine Gewähr für sachliche Richtigkeit, v/eil es nicht erkennen lasse, ob das Berufungsgericht den Rechtseats dar Verschiebung des Bewertungszeit-punkts in Zeiten schwankender Preise gekannt und geprüft habe- Mit Rücksicht auf den Parteivortrag hatte das Berufungsgericht keine Veranlassung, in den Entscheidungsgründen, die sich auf daa Wesentliche und auf den Gegenstand der Entscheidung beschränken sollen, näher zu erörtern, ob oder weshalb nicht eine Verschiebung des Bewertungszeitpun!:* tes in Betracht käme* Der Rechtssatz war dem Berufungegcvieh bekannt, denn in den Bntscheidungsgründen des angefocht«* Urteils ist zur Begründung des Stichtages auf Mitte Dezember 1955 das Urteil des erkennenden Senats in BGBZ 25, 225, 230 angeführt. Mietshäuser würden regelmäßig nach ihrem Ertrage bewertet und gehandelt, deshalb sei es richtig, zur Ermittlung des Verkehrewertes eines durch Vermietung genutzten Hauses zunächst den Ertragswert zu berechnen, wie es der Sachverständige getan habe. Jedoch gebe es Fälle, in denen der Brtragswert eines Mietshauses nicht als Verkehrswert angesprochen werden könne, z.B. wenn die Mietzinsen aus Gründen, die nicht mit dem Zustand des Hauses zusammenhingen, außerordentlich niedrig seien, was die Kläger hier behauptet hätten. Dem Sachverständigen folgend, halte das Gericht den Mittelwert »v/i sehen Brtragswert und Sachwert für die angemessene Entschädigung, Dabei sei berücksichtigt, daß das Haus ursprünglich als Eigenheim gebaut, später zu dem Mietshaus umgestaltet wurde, sich aber unschwer in ein Eigenhaus zurückverwandeln lasse. 1.) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß der zu entschädigende gemeine Wert dem Preise entspricht, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Grundstücks bei einer freien Veräußerung zu erzielen wäre (BGHZ 30, 281, 286). Ihr Ausgangspunkt, die Entschädigung müsse sich bei einem durch Vermietung genutzten Hausgrundstück auf den Ertragswert beschränken, ist unrichtig; denn die Kläger sind nicht nach dem Ertragswert zu entschädigen, sondern nach dem Verkehrswert. Juli 1958 - III ZÄ 39/57 - (vgl, TO 1958, 1350, 1360) hat der Senat es als unzulässig bezeichnet, bei der Wertermittlung mehrere in ihren Grundlagen verschiedene Berechnungsmethoden in der Weise miteinander zu verquicken, daß Elemente der einen Berechnungsmethode mit Elementen einer anderen zur Ermittlung der Entschädigung verwendet werden; jedoch ist es zulässig, die nach den verschiedenen, in sieh geschlossenen Berechnungs-methoden gewonnenen Ergebnisse miteinander zu vergleichen unu daraus Anhaltspunkte für die endgültige Abschätzung des GrundstUckewertes zu gewinnen. Von dem erstinstanzlichen Gutachten des Sachverständigen WgflHVMI ausgehend, hat es zunächst dessen ErtragswertBerechnung, dann dessen Saehwertbereoh-nung, deren Eichtigkeit die Parteien nicht angegriffen haben, geprüft, keine dieser Methoden für eich allein jedoch als brauchbar befunden. Dies leuchtet ein*, denn der von den Klägern behauptete, von dem Sachverständigen bestätigte Umstand, daß das Haus als Eigenheim gebaut war, seit Jahren uurch Vermietung genutzt wurde, aber unschwer wieder zu dem Eigenheim hätte umgebaut werden können, gibt dem Grundstück seinen besonderen Charakter, der sich im Wert auswirken kann. in MBHI sich von vornherein dahin ausgesprochen hat, daß der von ihm korrekt errechnet e Ertragswert nicht dem tatsächlichen Werte entspreche, und deshalb zur Nachprüfung und Abstimmung von sich aus die Sachwertberechnung vorgenommen hat, die ein mehr als doppelt so hohes Ergebnis hatte. erzielen gewesen wäre, und dies auf Bl» 8 seines Ergänzungsgutachtens vom 19* Februar 1958 nochmals als entscheidenden Grundgedanken unterstrichen hat, so ist dies ein aus der Erfahrung und Sachkunde des Sachverständigen begründetes Ergebnis, das das Berufungsgericht ohne Verfahrensfehler übernehmen konnte, nachdem der Versuch, die Vergleichemethode anzuwenden, am Fehlen vergleichbarer Verkäufe gescheitert war. 3.) Es kann sich hiernach nur fragen, ob eine Entschädigung von 34 300 DM - wie die Kläger meinen - noch zu niedrig ist» Jedoch greifen auch die Rügen der Kläger im Ergebnis nicht durch« a) Zu Unrecht rügen die Kläger zunächst, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, daß das Haus ursprünglich als ein Eigenheim gebaut worden sei und sich unschwer in ein solches werde zuiückverwandeln lassen. Bas Berufungsgericht hat diesen von den Klägern vorgetragenen, von dem Sachverständigen gevuirdigten Umstand nicht nur in den Entscheidungsgründen angeführt; nach dem Zusammenhang der Entscheidungsgründe beruht es erkennbar auf der Würdigung dieses Umstandes, der dem Grundstück seine besondere Kennzeichnung gibt, daß das Berufungsgericht v/edor den Ertragswert noch den Sachwert für sich allein als brauchbar angesehen, sondern sich um eine weitere Abstimmung bemüht hat. Es liegt auch nicht - wie die Kläger meinen - eine Verletzung des $ 139 ZPO darin, daß das Berufungsgericht den Zeitpunkt der Umwandlung in ein Mietshaus im einzelnen unerörtert gelassen hat. wollen daraus, daß das Haue - nach Ihrem jetzigen Vortrage - unter dem Einfluß der WobnungsZwangswirtschaft im Kriege in ein Mietshaus umgewändelt worden sei, herleiten, daß der Mietzins unangemessen niedrig bemessen worden sei, sö daß auch der darauf beruhende Ertragswert unangemessen sei« Gerade diesen Gesichtspunkt aber hat das Berufungsgericht zugunsten der Kläger berücksichtigt, indem es ausgeführt hat» wenn der Sachwert doppelt so hoch wie der Ertragswert sei, dann lasse sich dieser Unterschied durch die gesetzlich geschützten Mieten allein nicht erklären, der Verkehrswert könne nicht dem Ertragewert entsprechen, er müsse vielmehr höher sein; b) Auch der weitere Gesichtspunkt der Kläger, die V/ertberee hnung müsse allein von dem Sachwert ausgehen und könne höchstens wertmindemd einen Abzug berücksichtigen, der sich aus dem nur noch vorübergehenden Mieterschutz und der Bindung der Mieten, deren Aufhebung in Kürze zu erwarten 3ei, ergebe, ist nicht überzeugend. Aus diesen Grundsätzen, die der gefestigten Kochtspreehung des Senats entsprechen, ergibt sich hier jedenfalls soviel, daß die Nutzung des Grundstücks als Mietgrundstück für die Bewertung nicht außer Betracht gelassen bleiben darf« Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht auch den Ertragswert berechnet und ihn als ein 91; abgedruckt bei Graff, Die seit gemäße Grundatücksbewertung, $• 1?4 ff) das Mittel von Ertragawert und Sachwert zur Bildung des Verkehrswertes für unbrauchbar halten, weil der Ertragswert z.B. infolge gesetzlicher Regelung bei Stop- oder Richtsatzmieten im Verhältnis zu dem Sachwert zu niedrig liege; die Richtlinien empfehlen vielmehr, den Verkehrswert entweder vom Ertragswert oder vom Sachwert abzuleiten, wobei etwaige besondere wertbestimmende Faktoren (z.B. Strukturveränderung, NutzungsraöglichVait, Z?/eckentfremdung) durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden sollen, lassen weiter aber auch die Ableitung vom Breis eines Vergleichsgrundstücks zu. Venn der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten bemerkt hat, kein Gutachter könne zuverlässig sagen, welchen Preis ein Kaufinteressent über den reinen Ertragewert hinaus auf dem freien GrundstUcksmarkt im Jahre 1955 gezahlt haben'würde, so spricht dies nicht - wie die Kläger meinen - für eine "Unsicherheit” des Sachverständigen; es laßt vielmehr erkennen, daß der Sachverständige sich der Schwierigkeit seiner Aufgabe und seiner Verantwortung bewußt und bemüht war, den nach aeiner Erfahrung geeigneten, der Sachlage entsprechenden Weg aufzuzeigen.

Zitierte Normen: § 559 ZPO Art. 14 GG § 287 ZPO
GrundstückEntschädigungErtragswertBerufungsgerichtSachwertBewertungKlägerBGHZ

Volltext der Entscheidung

2384 007

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VerkUndet am 7. Dezember 1959 ■■■B) Justiz-As si a tent alu Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Kamen des Volkes In dem Hecht ©streit
 der Stadt F ihren Magistrat,
 vertreten durch
 Beklagt en, Berufunssklägerin, Berufungabeklagten, Revisionsklägerin und Revisionsbeklagten,
 Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
 gegen
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5,
Josef N
Frau Maria N	geh
 zu 1) und 2) wohnhaft in F
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 Heinrich M Frau Bmma P >H(P9traße J
Frau Karo litte S	gebe	Pi
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 Kläger, Berufungsbeklagte, Berufungskläger, Revisionsbeklagte und Revisionskläger,
- Prozcßbevollmäefr';igter: Rechtsanwalt
 hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 7« Dezember 1959 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Prof. Dr, Geiger sowie der Bundesrichter Dr, Pagendarm, Dr. Kreft, Dr. Hußla und Gähtgens
 fiir Recht erkannt:
Die Revisionen beider Parteien gegen das Urteil dos 1« Zivilsenats des Überlandesgerichts in Frankfurt (Hain) vom 3« Juli 1958 werden zurUckgewieoer..
Von den Kosten des Revisionsrechtszuges haben die Kläger 3/5, die Beklagte 2/5 zu tragen.
Von Rechts wegen
$atbe stands
 Cie Kläger zu X und 2, Eheleute N4RHV, sowie die Kläger zu 3 bis 5» eine Erbengemeinschaft, v/a.ren Miteigentümer je zur Hälfte des 701 qm großen Grundstück? SflMl ^■■■istraGe fB in	auf	der. ein un-
ser stört es Wohnhaus stand, das an drei Barteten vermietet
i
war* Miit Entziehungsbeschluß vom 28. November 1955, zugestellt tyn 12. und 17« Dezember 1955, wurde das Grundstück gemäß § 11 des Hessischen Aufbaugesetzes (HAG),enteignet und eine Entschädigung von 25 000 DI! festgesetzt. Die Einsprüche ä\r Kläger wurden durch den Bescheid vom 23. Junior 1956 zurückgewiesen.
Die Kläger sind der Ansicht, die günstige Lage aes Grundstücks sov/i • der Umstand, daß auf ihm ein unvi ivehx u * Wohnhaus gestände i habe, dessen Bauwert allein mindestens 28 000 - 30 000 : :£ betrage, rechtfertige eine Enc jcfc’-4digurg von 47 000 DM. Sie haben daher vor dem Landgericht {unter 4.0.54/56 und 4.0.57/56) beantragt, die Beklagte zur Zahlung weiterer je 11 000 DM nebst 5 Zinsen seit dem 23. Januar 1956 zu verurteilen.
Die Beklagt hat um Abweisung der Klagen gebeten; sie hält die Ent Schädigung mit insgesamt 25 000 DM für angemessen; denn die Entschädigung müsse, da das Grundstück zur Zeit der Enteignung als Mietshaus genutzt worden sei, von dem Ertragswert, der nur 15 528 ja! betrage, ausgehen.
Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von weiteren je 4 650 DM nebst 4 # Zinsen seit dem 23« Januar 1956 verurteiltj die weitergehenden Klagen jedoch abgewiesen*
Das Oberlarfeesgericht hat die Berufungen beider Parteien zux'ückgowiesen, nachdem es die Rechtsstreite mit einender verbunden hat.
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Beide Parteien haben Revision eingelegt* Die Beklagte erstrebt die Abweisung der Klagen, die Kläger erbitten die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer je 6 350 DM nobst Zinsen. Jede Partei bittet ferner, die Revision der anderen zurückzuweisen«
Bas Berufungsgericht ist davon ausgegang.m, daß den Klägern gemäß § 41 HAG wegen der Enteignung '.‘.es Grundstücks ein Anspruch auf Entschädigung in angemessener Höhe zustehe, die sich nach dem gemeinen Wert, dem Verkehrswert des Grundstücks, bestimmeo Für die Bewertung sei grundsätzlich der Zeitpunkt der Zustellung des Entziehungsbeschlusses, hier also Mitte Dezember 1955, maßgebend.
Biese Ausführungen, die als rechtlicher Ausgangspunkt der Prüfung des Revisionsgerichts gemäß § 559 Satz 2 ZPO unterliegen, halten einer Nachprüfung stand.
Nach § 41 Ab 3 HAG sollten für die Bewertung bebauter Grundstücke hinsichtlich des Grund und Bodens der gemeine v;art am 1. Januar 1935, hinsichtlich der baulichen Anlage der gemeine Wert im Zeitpunkt der Entschädigungsfeat-setzung maßgebend sein* Die Bestimmung verstößt - wie der Senat wiederholt entschieden hat (BGHZ 19, 139 = NJW 1956, 178; 30, 281, 283) - hinsichtlich des Stichtages vom 1. Januar 1935^ soweit es sich um vom Preisetop befreite Grundstücke handelt, gegen Art. 14 GG. Die in BGHZ 19, 139 im einzelnen begründete Folge ist, daß für die gesamte Bewertung grundsätzlich vom Zeitpunkt der Ent Schädigungsfeat-setzung, \die gemäß § 11 HAG in dem Er/iziehungebeechluß
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enthalten 1st, auszugehen ist« Diese Regel erfährt allex*-dings - worauf der PrO2eßbevoIlmächtigto der Kl%er in seinem mündlichen Vortrags hingewiesen hat - nach allgemeinen verwaltungsrechtliehen Grundsätzen eine Ausnahmet Wenn die Entschädigung in Zeiten schwankender Preise objektiv zu niedrig festgesetzt worden war, dann ist die Bewertung abzuateilen auf den Zeitpunkt der letzten gerichtlichen Tatsachenverhendlung (BGHZ 25, 225; 26, 3*73) oder, falls die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis richtig war, auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht (BGH? 30, 281). Jedoch liegt im vorliegenden Pall nichts dafür vor, daß die Bewertung - abweichend von der Regel - auf den 22. November 1956, den Tag der letzten Verhandlung vor dem Landgericht, oder auf einen späteren Zeitpunkt hätte abgestellt werden mUseen, wie es die Kläger jetzt für sich in Anspruch nehmen«
Die Verseht -ourig des Bewertungsseitpunkts in Zeiten schwankender Preise auf den Tag der letzten Tatsachenverhandlung ist ein nechtssatz, den das Gericht bei der Rechts-anv/endung zu beachten hat, auch wenn die Parteien hierauf nicht hinweisen. Seine Anwendung setzt jedoch in tatsächlicher Hinsicht voraus, daß die Preise schwanken, und zwar in einem Uaße, durch das der Verkehr9wert, mithin die Znt-eignungsentschädigung, für das konkrete enteignete Grundstück nicht unwesentlich berührt wird, und erfordert einen entsprechenden Tatsachenvortrag der Parteien. Der erkennende Senat hat in 3GH2 30, 281, 283 allerdings als gerichts-bekannt bezeichnet, daß die Preisverhältnisse füi Trümmer-(Geschäfts-) Grundstücke in der DUMMInnenstadt sich seit Aufhebung des Preisatops erheblich verändert haben.
Im vorliegenden Fall aber handelt es sich um ein ursprünglich als Eigenheim genutztes Grundstück in einem Außenbezirk am äußersten Stadtrand. Wenn - wie die Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat haben vortragen lassen
 auf die Randbezirke ausgedehnt haben sollte, so enthob di
 daß und weshalb eine auf Ende 1955 abgestellte Bewertung ihnen keine angemessene 3ntSchädigung mehr biete» Hieran
 aber fehlt es - wie die Kläger in der mündlichen Verhand-.« lung vor dem Senat haben einräumen müssen - völlig» Der Hinweis im Schriftsatz der Kläger vom 21» Juni 1958 in 4*0.54/56), die Kläger hätten mit der Erhöhung des Klage-’® antrages (von zunächst je 5 500 DM auf je 11 000 DM), mit ja der sie die Sachwertberechnung des Sachverständigen ■i übernahmen, lediglich den Preis der Gegenwart angepaJäB enthält keinen schlüssigen Tatsachenvortrag, zu demal die Kl» ger anschließend selbst hervorheben, daß sich die Verhält~|j nisse seit der Zahlung der Entschädigung im Juli 1957 kaum-' geändert hätten. ’>ie in anderem Zusammenhang liegende Be- * merkung auf Bl» 6 der P.evisionsbegrünaung der Kläger, es sei gerichtsbekannt, daß nach Aufhebung des Preisstopp für. bebaute Grundstücke gerade in PflHUHHI allgemein eine starke Steigerung der Grundstückswerte eingesetzt habe, ware als Tatsachtnvortrag für das Revisionsgericht gemäß § 561 Satz 1 Z?; unbeachtlich» Die Erörterung der Parteien^ ging überhaupt nicht um den Bewertungszeitpunkt, sondern wie das Berufungsgericht zutreffend hervorgehoben hat -allein um die Bewertungsmethode» Die Kläger haben nicht einmal angedeutet, daß eine Bewertung auf Ende 1955 unge eignet sei, obwohl sie in ihrem Schriftsatz vom 21» Juni 1958 das diese Prägen behandelnde Urteil des Senats vom 24 c Februar 1958 (BGHZ 26, 375) angeführt haben» Ihre mtl lieh erhobene Rage, das Berufungsgericht habe eine Erört rung dieses Punktes entgegen § 139 ZPO unterlassen, ist maß den H 559, 554 ZPO unbeachtlich, weil sie nicht in der Revisionsbegründung geltend gemacht worden ist»
Zu Unrecht haben sich die Kläger in dem mündlichen Vortrag ihres Prozeßbevoilmächtigten weiter darauf berufen, das B?rufungsurtell biete keine Gewähr für sachliche Richtigkeit, v/eil es nicht erkennen lasse, ob das Berufungsgericht den Rechtseats dar Verschiebung des Bewertungszeit-punkts in Zeiten schwankender Preise gekannt und geprüft habe- Mit Rücksicht auf den Parteivortrag hatte das Berufungsgericht keine Veranlassung, in den Entscheidungsgründen, die sich auf daa Wesentliche und auf den Gegenstand der Entscheidung beschränken sollen, näher zu erörtern, ob oder weshalb nicht eine Verschiebung des Bewertungszeitpun!:* tes in Betracht käme* Der Rechtssatz war dem Berufungegcvieh bekannt, denn in den Bntscheidungsgründen des angefocht«* Urteils ist zur Begründung des Stichtages auf Mitte Dezember 1955 das Urteil des erkennenden Senats in BGBZ 25, 225, 230 angeführt. Dieses Urteil betraf zwar einen Pall des Braunschweigischen landesrechte, jedoch heben der Leitsatz und die vom Berufungsgericht angeführte Stelle ($. 230) die Verschiebung des Bewertungszeitpunktes bei schwankenden Preisen hervor und sind insoweit von allgemeiner Bedeutung (vgl, IM Nr. 12 zu VerwR-Allgemeines-(Allgemeines Enteignungerecht) . Das Berufungsgericht hat mithin den Rechtssatz nicht übersehen, vielmehr ergibt der Zusammenhang der EntScheidungsgründe, daB es ihn nicht für anwendbar gehalten hat, weil in tatsächlicher Hineicht kein Anlaß bestehe, von dem regelmäßig maßgebenden Zeitpunkt der Zustellung des EntzichungsbcSchlusses abzugehen. Dies ist nach dem vorgetragenen Sachverhalt, der der Entscheidung des Berufungsgerichts unterbreitet worden war, nicht zu beanstanden.
II.
Das Berufungsgericht hat die Pest Stellung des Landgerichts, der gemeine Wert oder Verkehrswert des Grundstücks habe 34 300 DM betragen, auf Grund zusätzlicher
~ 7 -
Beweiserhebung bestätigt und zur Begründung ausgeführt:
Be gebe keine Methode der Wertermittlung für Grundstücke, die für alle Mile passe. Bür die Präge, welcher Preis im Dezember 1955 auf dem allgemeinen Grundstücke^ markt für das Grundstück erzielt worden wäre, sei zunächst bedeutsam, daß das Haus zu dieser Zeit vermietet war. Mietshäuser würden regelmäßig nach ihrem Ertrage bewertet und gehandelt, deshalb sei es richtig, zur Ermittlung des Verkehrewertes eines durch Vermietung genutzten Hauses zunächst den Ertragswert zu berechnen, wie es der Sachverständige getan habe. Der Umstand, daß die Mietzinsen für Altbauten erheblich niedriger lägen als die freien Mieten für Neubauten, rechtfertige es nicht, die :rtrags-wertberechnung für Altbauten überhaupt abzulehnen, denn es führe zwangsläufig zu einer geringeren Bewertung der Altbaugrundstücke auf dem Markt, daß die Mietzinsen in der Hegel nicht erhöht werden könnten. Jedoch gebe es Fälle, in denen der Brtragswert eines Mietshauses nicht als Verkehrswert angesprochen werden könne, z.B. wenn die Mietzinsen aus Gründen, die nicht mit dem Zustand des Hauses zusammenhingen, außerordentlich niedrig seien, was die Kläger hier behauptet hätten. In derartigen Fällen empfehle es sich, zur..-Überprüfung der Ertrag3wertberech-nung eine Sachwertberechnung vorzunehmen. Die Sachwertberechnung des Sachverständigen (46 600 DM) habe mehr als das Doppelte der Ertragswertberechnung (22 000 DM) ergeben. Ein solcher Unterschied zwischen Ertragswert und Sachwert lasse sich allein aus den gesetzlich geschützten Mieten nicht erklären. Der Verkehrswert des Grundstücks könne also aurch die Ertragswertberechnung allein nicht ermittelt werden, er müsse über dem Ertragswerte liegen.
Andererseits könne der Srtragswert nicht dem Sachwert gleichgesetzt werden. Denn die Mietzinsen seien bei einem
 Mietshaus ein maßgebendes Merkmal der Bewertung auf dem Markt und führten bei Altbauten erfahrungsgemäß in der Regel su einem Kaufpreise, der unter dem Sachwert liege»
Zahlenmäßig genau lasse sich der Verkehrswert nicht ermitteln, er müsse gemäß $ 287 Abs. 2 ZPO geschätzt werden. Dem Sachverständigen folgend, halte das Gericht den Mittelwert »v/i sehen Brtragswert und Sachwert für die angemessene Entschädigung, Dabei sei berücksichtigt, daß das Haus ursprünglich als Eigenheim gebaut, später zu dem Mietshaus umgestaltet wurde, sich aber unschwer in ein Eigenhaus zurückverwandeln lasse. Eigenheime würden aber notwendigerweise nach dem Sachwert gehandelt, weil es für sie keinen Ertragswert gebe. Das Gericht habe vergeblich versucht, für die Ermittlung das Verkehrswortes vergleichbare Verkäufe heranzuziehen; die geprüften Fälle hätten sich jedoch als nicht vergleichbar erwiesen.
III.
Demgegenüber greifen die Rügen beider Revisionen nicht durch.
1.) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß der zu entschädigende gemeine Wert dem Preise entspricht, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Grundstücks bei einer freien Veräußerung zu erzielen wäre (BGHZ 30, 281, 286). Diesen Wert, der sich in der Regel einer exakten Ermittlung entzieht, kann das Gericht gemäß § 287 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung feststeilen. Von dieser Befugnis hat das Berufungsgericht hier Gebrauch gemacht. Das Revisionsgericht kann die Anwendung des tatriehterlichen Er.Tsesens nur daraufhin nachprüfen, ob sie auf
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grundsätzlich fehlsamen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob bei ihr wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Betracht gelassen sind (BGHZ 3, 162, 17$; 6, 62, 63).
2.) Die Revision der Beklagten rügt solche Fehler zu Unrecht. Ihr Ausgangspunkt, die Entschädigung müsse sich bei einem durch Vermietung genutzten Hausgrundstück auf den Ertragswert beschränken, ist unrichtig; denn die Kläger sind nicht nach dem Ertragswert zu entschädigen, sondern nach dem Verkehrswert. Die Errechnung des Ertragswertes ist lediglich eine Methode, mit der das Gericht zur Bestimmung des Verkehrswertes gelangen kann. Maßgebend für die Feststellung des Verkehrswertes ist jedoch nicht das rechnerische Ergebnis dieser oder einer anderen Methode, soilern die unter Würdigung aller Umstände gewonnene tfb ev v; jigung des Gerichts. Zur Festsetzung der "richtigen” Ent3jhädigung gelangt das Gericht - wie der Senat in BGHZ 26, 373, 375 ausgeführt hat - im allgemeinen, indem es ausgeht von greifbaren wirtschaftlichen Tatsachen, sich allgemein üblicher und anerkannter Berechnung smethodea bedient, Sachverständige hört, die verschiedenen Erg** j/xisse miteinander vergleicht und am Ende daraus auf die angemessene Entschädigung schließt. Im Urteil vom 10. Juli 1958 - III ZÄ 39/57 - (vgl, TO 1958, 1350, 1360) hat der Senat es als unzulässig bezeichnet, bei der Wertermittlung mehrere in ihren Grundlagen verschiedene Berechnungsmethoden in der Weise miteinander zu verquicken, daß Elemente der einen Berechnungsmethode mit Elementen einer anderen zur Ermittlung der Entschädigung verwendet werden; jedoch ist es zulässig, die nach den verschiedenen, in sieh geschlossenen Berechnungs-methoden gewonnenen Ergebnisse miteinander zu vergleichen unu daraus Anhaltspunkte für die endgültige Abschätzung des GrundstUckewertes zu gewinnen.
 
Diesen Grundsätzen entspricht das Verfahren des Berufungsgerichts. Von dem erstinstanzlichen Gutachten des Sachverständigen WgflHVMI ausgehend, hat es zunächst dessen ErtragswertBerechnung, dann dessen Saehwertbereoh-nung, deren Eichtigkeit die Parteien nicht angegriffen haben, geprüft, keine dieser Methoden für eich allein jedoch als brauchbar befunden. Dies leuchtet ein*, denn der von den Klägern behauptete, von dem Sachverständigen bestätigte Umstand, daß das Haus als Eigenheim gebaut war, seit Jahren uurch Vermietung genutzt wurde, aber unschwer wieder zu dem Eigenheim hätte umgebaut werden können, gibt dem Grundstück seinen besonderen Charakter, der sich im Wert auswirken kann. Es ist zwar richtig - wie die Beklagte vorträgt - , daß der für die Entschädigung maßge-bende V/ert wesentlich durch die Nutzung im Zeitpunkt der Entschädigung bestimmt wird, abgesehen von sicher bevorstehenden V/ert Steigerungen aus besserer Verwertung, fUr die bereits Vorkehrungen getroffen sind. Daraus aber zu schließen, daß hier nur der Ertragswert die geeignete Grundlage der V/ertberechnung sein könne, weil das Grundstück im maßgebenden Zeitpunkt vermietet war, wäre verfehlt. Die Beklagte Ubersieht, daß der Sachverständige auf Grund seiner Erfahrung als Makler und seiner Kenntnis dee G rund stücksma riet es. in MBHI sich von vornherein dahin ausgesprochen hat, daß der von ihm korrekt errechnet e Ertragswert nicht dem tatsächlichen Werte entspreche, und deshalb zur Nachprüfung und Abstimmung von sich aus die Sachwertberechnung vorgenommen hat, die ein mehr als doppelt so hohes Ergebnis hatte. Wenn der Saehveratän-. dige nach einem Vergleich der beiden ungewöhnlich voneinander abweichenden Werte in seinem Gutachten vom 3* Oktober 1956 abschließend ausgeführt hat, ein Verkehrswert von 34 300 DM entspreche dem tatsächlichen Wert der Liegenschaft, der ohne Zweifel auf dem GrundstUcksmarkt zu
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erzielen gewesen wäre, und dies auf Bl» 8 seines Ergänzungsgutachtens vom 19* Februar 1958 nochmals als entscheidenden Grundgedanken unterstrichen hat, so ist dies ein aus der Erfahrung und Sachkunde des Sachverständigen begründetes Ergebnis, das das Berufungsgericht ohne Verfahrensfehler übernehmen konnte, nachdem der Versuch, die Vergleichemethode anzuwenden, am Fehlen vergleichbarer Verkäufe gescheitert war.
Hiernach erweist sich die Revision der Beklagten als unbegründet, weil eine Bewertung mit 34 300 BH keinesfalls zu hoch ist»
3.) Es kann sich hiernach nur fragen, ob eine Entschädigung von 34 300 DM - wie die Kläger meinen - noch zu niedrig ist» Jedoch greifen auch die Rügen der Kläger im Ergebnis nicht durch«
a)	Zu Unrecht rügen die Kläger zunächst, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, daß das Haus ursprünglich als ein Eigenheim gebaut worden sei und sich unschwer in ein solches werde zuiückverwandeln lassen.
Bas Berufungsgericht hat diesen von den Klägern vorgetragenen, von dem Sachverständigen gevuirdigten Umstand nicht nur in den Entscheidungsgründen angeführt; nach dem Zusammenhang der Entscheidungsgründe beruht es erkennbar auf der Würdigung dieses Umstandes, der dem Grundstück seine besondere Kennzeichnung gibt, daß das Berufungsgericht v/edor den Ertragswert noch den Sachwert für sich allein als brauchbar angesehen, sondern sich um eine weitere Abstimmung bemüht hat. Es liegt auch nicht - wie die Kläger meinen - eine Verletzung des $ 139 ZPO darin, daß das Berufungsgericht den Zeitpunkt der Umwandlung in ein Mietshaus im einzelnen unerörtert gelassen hat. Die Kläger
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wollen daraus, daß das Haue - nach Ihrem jetzigen Vortrage - unter dem Einfluß der WobnungsZwangswirtschaft im Kriege in ein Mietshaus umgewändelt worden sei, herleiten, daß der Mietzins unangemessen niedrig bemessen worden sei, sö daß auch der darauf beruhende Ertragswert unangemessen sei« Gerade diesen Gesichtspunkt aber hat das Berufungsgericht zugunsten der Kläger berücksichtigt, indem es ausgeführt hat» wenn der Sachwert doppelt so hoch wie der Ertragswert sei, dann lasse sich dieser Unterschied durch die gesetzlich geschützten Mieten allein nicht erklären, der Verkehrswert könne nicht dem Ertragewert entsprechen, er müsse vielmehr höher sein;
b)	Auch der weitere Gesichtspunkt der Kläger, die V/ertberee hnung müsse allein von dem Sachwert ausgehen und könne höchstens wertmindemd einen Abzug berücksichtigen, der sich aus dem nur noch vorübergehenden Mieterschutz und der Bindung der Mieten, deren Aufhebung in Kürze zu erwarten 3ei, ergebe, ist nicht überzeugend. Maßgebend für die Bewertung ist grundsätzlich der Charakter des Grundstücks, der durch die Nutzung im Zeitpunkt der Enteignung bestimmt v/ird. Zukunftshoffnungen, Erwartungen und Gewinnchancen werden bei der Bemessung der EnteignungsentSchädigung eines Grundstücks grundsätzlich nicht berücksichtigt; nur unmittelbar bevorstehende Wertsteigerungen, für deren Erzielung bereits Vorkehrungen getroffen worden sind, können beachtlich sein (BGHZ 30, 281, 287). Aus diesen Grundsätzen, die der gefestigten Kochtspreehung des Senats entsprechen, ergibt sich hier jedenfalls soviel, daß die Nutzung des Grundstücks als Mietgrundstück für die Bewertung nicht außer Betracht gelassen bleiben darf« Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht auch den Ertragswert berechnet und ihn als ein
 
Vergleichsmoment für die Bestimmung des richtigen Wertes beachtet hat* Baß der Ertragswert auffallend niedrig ist, hat das Berufungsgericht dabei erkannt und berücksichtigt.
c)	Zutreffend allerdings weist die Revision der Kläger darauf hin, daß die "Vorläufigen Richtlinien für die Ermittlung des Wertes beim An- und Verkauf von Grundstük-ken im Verkehr mit Bundesbehörden" vom 16. April 1955 (BundesAns. Kr. 91; abgedruckt bei Graff, Die seit gemäße Grundatücksbewertung, $• 1?4 ff) das Mittel von Ertragawert und Sachwert zur Bildung des Verkehrswertes für unbrauchbar halten, weil der Ertragswert z.B. infolge gesetzlicher Regelung bei Stop- oder Richtsatzmieten im Verhältnis zu dem Sachwert zu niedrig liege; die Richtlinien empfehlen vielmehr, den Verkehrswert entweder vom Ertragswert oder vom Sachwert abzuleiten, wobei etwaige besondere wertbestimmende Faktoren (z.B. Strukturveränderung, NutzungsraöglichVait, Z?/eckentfremdung) durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden sollen, lassen weiter aber auch die Ableitung vom Breis eines Vergleichsgrundstücks zu.
Biese Richtlinien treffen hier nicht zu, weil nicht der An- oder Verkauf des Grundstücks durch den Fiskus in Rede steht. Sie können in die Erörterung nur einbezogen werden unter de* von den Klägern vorgetragenen Gesichtspunkt, daß die Bewertungsmethode des Sachverständigen Uber* holt sei. Bern ist jedoch entgegenzuhalten, daß der Sachverständige	die	sog. "Methode Roß" - d.h« die
 Errechnung des Mittelwertes aus dem nicht abgeechriebenen Ertragsv/ort und dem entsprechend der Abnutzung geminderten Sachwert (vgl. Graff aaO S. 4) - selbst als grundsätzlich aufgegeben behandelt hat (Bl. 7 des Gutachtens vom 19. Februar 1958). Er hat jedoch im einzelnen die Umstände angeführt, die es bei der Eigenart des hier zu bewertenden
 
Grundstücks geraten erscheinen ließen, doch einen solchen Mittelwert anzunehmen, und schließlich hervorgehoben, für sein Gutachten sei letzten Endes entscheidend, daß das Grundstück nach seinen Erfahrungen als Makler Ende 1955 für rund 34 000 IM jederzeit einen Käufer gefunden hätte. Venn der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten bemerkt hat, kein Gutachter könne zuverlässig sagen, welchen Preis ein Kaufinteressent über den reinen Ertragewert hinaus auf dem freien GrundstUcksmarkt im Jahre 1955 gezahlt haben'würde, so spricht dies nicht - wie die Kläger meinen - für eine "Unsicherheit” des Sachverständigen; es laßt vielmehr erkennen, daß der Sachverständige sich der Schwierigkeit seiner Aufgabe und seiner Verantwortung bewußt und bemüht war, den nach aeiner Erfahrung geeigneten, der Sachlage entsprechenden Weg aufzuzeigen. Es kann unter diesen Umständen weder von der Anwendung einer überholten Methode, noch von einer unzulässigen Vermischung verschiedener Bewertungaelemente gesprochen werden; vielmehr hat der Sachverständige in zulässiger Weise die getrennt errechnten Werte miteinander verglichen und schließlich :<cinc unbestrittene Erfahrung und Sachkunde entscheidend in die Wagschale geworfen. Im Hehmen einer Schätzung nach § 267 ZPO ist es verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht das so gewonnene Ergebnis nach eigener Prüfung übernommen hatte. Hiernach ist auch die Revision der Kläger unbegründet.
 
IV.
Pie Revisionen beider Parteien müssen daher zurilclc-gev/iesen werden. Pie KostenentScheidung ergibt sieb gemäß den §§ 97, 92 ZPO aus dem Verhältnis der Streitwerte der beiden Rechtsmittel zu dem Oesamt Streitwert des Revisions rochtssuges.
Pr. Oeiger Pr. Ba,gendarm Pr.- Kraft Pr • Hußla	Gähtgena