889) § 25 Abs. 1 Auch von dem Verfügungsberechtigten, der nicht Schuldner des öffentlichen Baudarlehens ist oder war, können zusätzliche Leistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 verlangt werden. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25« Oktober 1973 durch den Vorsitzenden Richter Hubert Meyer sowie die Richter Dr. Beyer, Grähtgens, Keßler und Dr. Krohn für Recht erkannt; Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Klägerin verlangt von der Beklagten aufgrund des § 25 Abs. 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen vom 24« August 1965 - Wohnungsbindungsgesetz 1965 - WoBindG - (BGBl I 945) idP vom 1* August 1968 (BGBl I S* 889) zusätzliche Leistungen in Höhe von 5 des ursprünglichen Darlehensbetrages • Nach Auffassung der Klägerin hat die Beklagte schuldhaft gegen die ihr als Verfügungsberechtigter obliegende Verpflichtung verstoßen, die beiden Wohnungen nur an Wohnungssuchende zu überlassen, die eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau vorlegen können* Das Berufungsgericht hält den Klageanspruch für eine privatrechtliche Forderung und deshalb den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für gegeben« Dieser Ansicht ist zuzustimmen» wie der Senat in dem am 25* Oktober 1973 verkündeten Urteil - III ZR 108/72 -(zu dem Abdruck in BGHZ bestimmt) in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (DÖV 1972» 382) im einzelnen dargelegt hat. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen mit folgenden Erwägungen begründet: Aus der Rechtsnatur des Anspruchs auf zusätzliche Leistungen Wegen der privatrechtlichen Einordnung des Anspruchs auf zusätzliche Leistungen hätte es aber einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung bedurft, um die Sanktion des § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 auch gegen einen Erwerber der öffentlich geförderten Wohnung ergreifen zu können, der die Darlehensschuld nicht Übernommen habe. Er ist vielmehr mit der Revision der Auffassung, daß von dem verfügungsberechtigten Erwerber einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung unter den Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 zusätzliche Leistungen auch dann verlangt werden können, wenn er nicht Darlehens Schuldner ist oder war (im Ergebnis ebenso: Hess.VGH BBauBl 1970, 525; Storz, Das Mietpreisrecht für den sozialen Wohnungsbau, 1970, S. 31« Dezember 1974 als öffentlich gefördert (§ 16 Abs.1, 2 WoBindG 1963)* Daher unterliegt die Beklagte als Verfügungsberechtigte bis zu diesem Zeitpunkt noch den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen des Wohnungsbindungsgesetzes, insbesondere darf sie gemäß § 4 Abs. 2 WoBindG 1963 die Wohnungen nur an Wohnungsuchende zu dem Gebrauch überlassen, wenn diese ihr vorher eine Bescheinigung über ihre Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau übergeben (vgl. 2. a) Der Senat hat in seinem oben erwähnten Urteil vom 25* Oktober 1973 - III ZR 108/72 -, auf das auch insoweit Bezug genommen wird, entschieden, daß die vorzeitige freiwillige Ablösung der öffentlichen Mittel durch den Darlehensschuldner kein Hindernis bildet, gegen ihn Strafzinsen zu verhängen für Verstöße, die er während der Bindungszeit des § 16 Abs.1, b) Ebenso besteht ein Bedürfnis, wegen derartiger in die Bindungszeit fallender Zuwiderhandlungen des verfügungsberechtigten Erwerbers der Öffentlich geförderten Wohnung, selbst wenn er aus dem Darlehen nicht vertraglich verpflichtet ist, gegen ihn nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 Vorgehen zu können, um einer bestimmungswidrigen Nutzung von Sozialwohnungen und damit einer Fehlleitung öffentlicher Nittel entgegenzuwirken. Der Empfänger des Darlehens ist nach Veräußerung der öffentlich geförderten Wohnungen nicht mehr verfügungsberechtigt und kann daher - soweit es sich um Verstöße in der Folgezeit handelt - nicht mehr nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 auf zusätzliche Leistungen in Anspruch genommen werden. Daher entspricht es dem Sinn und Zweck des Gesetzes, auch den Verfügungsberechtigten, der nicht DarlehensSchuldner ist oder war, aber die gesetzlichen Bindungen gemäß § 16 Abs.1, 2 WoBindG 1965 noch für eine Obergangszeit beachten muß, den Ahndungsmöglichkeiten des Gesetzes für den Fall der Zuwiderhandlung zu unterwerfen. Denn die ferner vorgesehene Möglichkeit, das Darlehen fristlos zu kündigen (§25 Abs.2), versagt in den Fällen vorzeitiger Rückzahlung, und die Bußgeldvorschrift des § 26 WoBindG 1965 wird sich häufig als wirkungslos erweisen, weil sie nur vorsätzliche Verstöße erfaßt (vgl. Es ist auch nicht einzusehen, warum die Sanktionen des § 25 WoBindG 1965» die nach der gesetzlichen Regelung Labei ist folgendes zu bedenken: Lie Bindung der Mieten (§8 WoBindG 1965) führt zu einer niedrigen Rendite des Wohnhauses« Wenn der Erwerber bei einem Verstoß gegen die fortdauernden öffentlich-rechtlichen Beschränkungen nicht mit Sanktionen nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 zu rechnen brauchte, die ein finanziell fühlbares Ausmaß erreichen können und daher als wirksames Ahndungsmittel anzusehen sind, so würde für kapitalkräftige Interessenten geradezu ein Anreiz geschaffen, geförderte Wohnhäuser zu erwerben - was eben wegen der geringen Rendite preisgünstig geschehen könnte - und gewinnbringend für andere Zwecke zu verwenden« Laher muß dem Umfang der Bindungen auch der Anwendungsbereich der Sanktionen entsprechen« Zwar ist der Anspruch auf Strafzinsen dem Darlehensvertrag zugeordnet» an dessen Abschluß die Beklagte nicht beteiligt war und in den sie auch nicht - etwa im Wege der Schuldüberaahme - eingetreten ist.
0401 100 Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja G-esetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen vom 24» August 1965 - Wohnungsbindungsgesetz 1965 - WoBindG - (BGBl I S. 945) - idF des Gesetzes vom 1. August 1968 (BGBl I S. 889) § 25 Abs. 1 Auch von dem Verfügungsberechtigten, der nicht Schuldner des öffentlichen Baudarlehens ist oder war, können zusätzliche Leistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 verlangt werden. BGH, Urt. v. 25. Oktober 1973 - III ZR 128/71 - OLG Düsseldorf LG Düsseldorf BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES III ZE 128/71 URTEIL Verkündet am 25. Oktober 1973 S c h o r m , Justi zbaupt Sekretär als Urknndsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit der Wohnungsbanförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen, Kftfl-AflflB-Platz ft, vertreten durch die Westdeutsche Landesbank Girozentrale FxflflflBstraße flI. Klägerin und Revisionsklägerin, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr gegen die Commerzbank AG, DflH^flfl, BftflBstraße durch ihre Vorstandsmitglieder Rudolf Be Brflfli, Robert DMflh Wolfgang Jflfl, Paul Nflfllfl-OftBft, Armin RefllMt Ernst RftHfl und Freiherr von , vertreten , Helmut Heinz Beklagte und Revisionsbeklagte, - Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte Prof.Br.Dr. und Prof. Br. flB - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25« Oktober 1973 durch den Vorsitzenden Richter Hubert Meyer sowie die Richter Dr. Beyer, Grähtgens, Keßler und Dr. Krohn für Recht erkannt; Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 27. Mai 1971 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte erwarb aufgrund notariellen Vertrages vom 7. Februar 1969 von den Eheleuten Kafl^B ein Hausgrundstück. Der Bau des Wohnhauses war mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Die Klägerin hatte den Eheleuten Ka^BB gemäß Bewilligungsbescheid des Oberkreisdirektors in Siegen vom 1. Juli 1964 ein öffentliches Baudarlehen in Höhe von 37.100 DM gewährt. Die Eheleute KaBHi zahlten das Darlehen, das hypothekarisch gesichert war, im Juni 1969 ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig in vollem Umfange zurück. Die Beklagte hat die beiden Wohnungen in dem erworbenen Haus seit dem 4* April 1969 an einen ihrer Prokuristen vermietet* Dieser besitzt wegen der Höhe seines Einkommens keine Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau* Die Klägerin verlangt von der Beklagten aufgrund des § 25 Abs. 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen vom 24« August 1965 - Wohnungsbindungsgesetz 1965 - WoBindG - (BGBl I 945) idP vom 1* August 1968 (BGBl I S* 889) zusätzliche Leistungen in Höhe von 5 des ursprünglichen Darlehensbetrages • Nach Auffassung der Klägerin hat die Beklagte schuldhaft gegen die ihr als Verfügungsberechtigter obliegende Verpflichtung verstoßen, die beiden Wohnungen nur an Wohnungssuchende zu überlassen, die eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau vorlegen können* Die Klägerin hat beantragt, 1* die Beklagte zur Zahlung von 2.153*78 DM (5 £ von 57*100 DM für die Zeit vom 4. April 1969 bis 51* Mai 1970) nebst Zinsen zu verurteilen. 2* festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet sei, vom 1* Juni 1970 bis zu dem Tage, an dem die beiden im Hause ObflHHfc Hei^B-B, befindlichen Wohnungen wieder mit Wohnungssuchenden mit Wohnungsberechtigungsbescheinigung überlassen werden, spätestens bis zu dem 31« Dezember 1974» zusätzliche Leistungen in Höhe von 5 £ ▼on 37*100 DM zu erbringen« Das Landgericht hat die Klage entsprechend dem Antrag der Beklagten abgewiesen« Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben« Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageansprüche weiter. T8ntaGheidnT>gagr»«de t I. Das Berufungsgericht hält den Klageanspruch für eine privatrechtliche Forderung und deshalb den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für gegeben« Dieser Ansicht ist zuzustimmen» wie der Senat in dem am 25* Oktober 1973 verkündeten Urteil - III ZR 108/72 -(zu dem Abdruck in BGHZ bestimmt) in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (DÖV 1972» 382) im einzelnen dargelegt hat. Darauf wird verwiesen« II. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen mit folgenden Erwägungen begründet: Aus der Rechtsnatur des Anspruchs auf zusätzliche Leistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 als einer aus dem Darlehensvertrag abgeleiteten Forderung ergebe sich, daß dieser Anspruch sich nur gegen solche Personen richten könne, die aus dem Darlehensvertrag verpflichtet seien. Dazu gehörten der Schuldner des öffentlichen Baudarlehens, seine Rechtsnachfolger und die Personen, welche die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag übernommen hätten. Wegen der privatrechtlichen Einordnung des Anspruchs auf zusätzliche Leistungen hätte es aber einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung bedurft, um die Sanktion des § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 auch gegen einen Erwerber der öffentlich geförderten Wohnung ergreifen zu können, der die Darlehensschuld nicht Übernommen habe. III. Der Senat vermag sich diesen Ausführungen nicht anzuschließen. Er ist vielmehr mit der Revision der Auffassung, daß von dem verfügungsberechtigten Erwerber einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung unter den Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 zusätzliche Leistungen auch dann verlangt werden können, wenn er nicht Darlehens Schuldner ist oder war (im Ergebnis ebenso: Hess.VGH BBauBl 1970, 525; Storz, Das Mietpreisrecht für den sozialen Wohnungsbau, 1970, S. 42; G. Bauer, Gemeinnütziges Wohnungswesen 1968, 73, 76; aA Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Teilband III WoBindG, 24. Lieferung November 1970, § 25 Anm. 2 S. 1; Hans, Das Neue Mietrecht in den weißen Kreisen, Band II * > f- Stand 15. April 1972, § 4 WoBindG Anm. B 2 a S. 64 ff; offen gelassen vom BVerwG DÖV 1972, 382). 1. Die beiden Wohnungen der Beklagten gelten trotz freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens seitens der Eheleute Ka^Hi noch bis zu dem 31« Dezember 1974 als öffentlich gefördert (§ 16 Abs. 1, 2 WoBindG 1963)* Daher unterliegt die Beklagte als Verfügungsberechtigte bis zu diesem Zeitpunkt noch den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen des Wohnungsbindungsgesetzes, insbesondere darf sie gemäß § 4 Abs. 2 WoBindG 1963 die Wohnungen nur an Wohnungsuchende zu dem Gebrauch überlassen, wenn diese ihr vorher eine Bescheinigung über ihre Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau übergeben (vgl. Fischer-Di eskau/Pergande/Schwender aaO § 16 WoBindG Anm. 3; § 4 Anm. 3). 2. a) Der Senat hat in seinem oben erwähnten Urteil vom 25* Oktober 1973 - III ZR 108/72 -, auf das auch insoweit Bezug genommen wird, entschieden, daß die vorzeitige freiwillige Ablösung der öffentlichen Mittel durch den Darlehensschuldner kein Hindernis bildet, gegen ihn Strafzinsen zu verhängen für Verstöße, die er während der Bindungszeit des § 16 Abs. 1, 2 WoBindG 1963 begangen hat. b) Ebenso besteht ein Bedürfnis, wegen derartiger in die Bindungszeit fallender Zuwiderhandlungen des verfügungsberechtigten Erwerbers der Öffentlich geförderten Wohnung, selbst wenn er aus dem Darlehen nicht vertraglich verpflichtet ist, gegen ihn nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 Vorgehen zu können, um einer bestimmungswidrigen Nutzung von Sozialwohnungen und damit einer Fehlleitung öffentlicher Nittel entgegenzuwirken. Der Empfänger des Darlehens ist nach Veräußerung der öffentlich geförderten Wohnungen nicht mehr verfügungsberechtigt und kann daher - soweit es sich um Verstöße in der Folgezeit handelt - nicht mehr nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 auf zusätzliche Leistungen in Anspruch genommen werden. Der Gesetzgeber hat es aber für erforderlich erachtet, die Einhaltung der im Wohnungsbindungsgesetz enthaltenen öffentlich-rechtlichen Bindungen durch bestimmte Sanktionen (vgl. §§ 25 Abs. 1, 2; 26) zu sichern. Daher entspricht es dem Sinn und Zweck des Gesetzes, auch den Verfügungsberechtigten, der nicht DarlehensSchuldner ist oder war, aber die gesetzlichen Bindungen gemäß § 16 Abs. 1, 2 WoBindG 1965 noch für eine Obergangszeit beachten muß, den Ahndungsmöglichkeiten des Gesetzes für den Fall der Zuwiderhandlung zu unterwerfen. Das gilt insbesondere für das Sanktionsmittel der zusätzlichen Leistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965. Denn die ferner vorgesehene Möglichkeit, das Darlehen fristlos zu kündigen (§25 Abs. 2), versagt in den Fällen vorzeitiger Rückzahlung, und die Bußgeldvorschrift des § 26 WoBindG 1965 wird sich häufig als wirkungslos erweisen, weil sie nur vorsätzliche Verstöße erfaßt (vgl. § 5 OWiG), während § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 schon Fahrlässigkeit genügen läßt. Es ist auch nicht einzusehen, warum die Sanktionen des § 25 WoBindG 1965» die nach der gesetzlichen Regelung /- - im Gegensatz zu dem ursprünglichen Gesetzesentwurf -in erster Linie vorgesehen sind (vgl« das zu dem Abdruck in BGHZ bestimmte Senatsurteil vom 25. Oktober 1973 - Ill ZB 108/72 - unter III 2 d), nicht anwendbar sein sollen, sondern nur diejenige des § 26 WoBindG 1965» die als Ausnahme für schwerere Fälle gedacht ist« Die Haftung für zusätzliche Leistungen ist für den späteren Eigentümer zu demutbar, der das Grundstück mit dem subventionierten Wohnhaus in Kenntnis oder fahrlässiger Unkenntnis der noch fortwirkenden öffentlichen Förderung erwirbt. Labei ist folgendes zu bedenken: Lie Bindung der Mieten (§8 WoBindG 1965) führt zu einer niedrigen Rendite des Wohnhauses« Wenn der Erwerber bei einem Verstoß gegen die fortdauernden öffentlich-rechtlichen Beschränkungen nicht mit Sanktionen nach § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 zu rechnen brauchte, die ein finanziell fühlbares Ausmaß erreichen können und daher als wirksames Ahndungsmittel anzusehen sind, so würde für kapitalkräftige Interessenten geradezu ein Anreiz geschaffen, geförderte Wohnhäuser zu erwerben - was eben wegen der geringen Rendite preisgünstig geschehen könnte - und gewinnbringend für andere Zwecke zu verwenden« Laher muß dem Umfang der Bindungen auch der Anwendungsbereich der Sanktionen entsprechen« c) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts rechtfertigt es auch der Wortlaut des § 25 Abs« 1 WoBindG 1965, der Beklagten zusätzliche Leistungen aufzuerlegen« V Sie ist Verfügungsberechtigte im Sinne der Vorschrift und hat nach dem Vortrag der Klägerin gegen § 4 WoBindG 1963 verstoßen. In Ansehung der zusätzlichen Leistungen wird der Portbestand des Darlehens trotz dessen Rückzahlung für den Bindungszeitraum des § 16 Abs. 1, 2 WoBindG 1969 fingiert (vgl. das mehrfach erwähnte Senatsurteil vom 25. Oktober 1973 - III ZR 108/72 -unter III 2 b). Zwar ist der Anspruch auf Strafzinsen dem Darlehensvertrag zugeordnet» an dessen Abschluß die Beklagte nicht beteiligt war und in den sie auch nicht - etwa im Wege der Schuldüberaahme - eingetreten ist. Indes enthält § 25 Abs. 1 WoBindG 1965 eine gesetzliche Ergänzung des Darlehensvertrages. Der Bestimmung ist bei einer am Gesetzeszweck orientierten Auslegung zu entnehmen» daß der Verfügungsberechtigte» auch wenn er nicht zugleich Darlehensschuldner ist oder war» sich doch wie ein solcher behandeln lassen muß. Er kann daher auch zu zusätzlichen Leistungen herangezogen werden. Daraus» daß dies nicht ausdrücklich im Gesetz vorgesehen ist» kann nichts anderes hergeleitet werden» da sonst» wie auf ge zeigt» eine wirksame Bekämpfung von Zuwiderhandlungen erschwert und einer Umgehung der Bindung Tür und Tor geöffnet wäre. 3. Das Berufungsurteil» das die Möglichkeit» gegen die Beklagte vorzugehen» zu Unrecht abgelehnt hat» kann demnach keinen Bestand haben. Der Senat vermag aber nicht abschließend zu entscheiden» da das Oberlandesgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - die übrigen Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 WoBindGr 1965 nicht erörtert hat. Die Sache war daher zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges - an die Vorinstanz zurückzuverweisen. Grähtgens Dr. Krohn Meyer Keßler Dr. Beyer
