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BGH · Ill ZB 122/63

Gericht: BGH · Aktenzeichen: Ill ZB 122/63

Von Rechts wegen Durch Enteignung©- und Entschädigungsfeststellungsbeschluß des Senators für Bau- und Wohnungswesen in Berlin vom 23» März I960 ist das in der Friedrichstraße 22 in Berlin-Kreuzberg■be-legene Grundstück der Klägerin zugunsten der Beklagten enteignet und die Enteignungsentschädigung auf 119°450 DM (nebst 4 $ Zinsen hiervon seit dem 2* -April I960 bis zur Hinterlegung) festgesetzt worden. Das Gebäude brannte im Krieg aus* Die vom Bezirksamt Kreuzberg durchgeführte und im Januar 1949 abgeschlossene Schadenserhebung bezifferte den Schadensgrad auf 52,45 $ und stellte fest, daß der Hohbau nebst Gründung erhalten und instandsetzungs-wurdig sei. Die Klägerin hat dazu vorgetragen: Nach Angabe des zuständigen Finanzamts habe der Bodenwert des enteigneten Grundstücks bereits im Jahre 1935 325 HM/qta betragen» Nach allgemeiner Übung (in Berlin) sei für den Grundstücksbodenwert die Hälfte des Richtpreises aus dem Jahre 1936 maßgebend. lie Klägerin ist der Meinung, bei einem Vergleich mit anderen privaten; Gr und-stücksverkäufen in dieser hegend in dem Jahre I960 müsse für das enteignete Gelände zu demindest ein Bodenpreis von 92,50 DM/qm zugrunde gelegt werden. Die Klägsrln hat ferner geltend gemacht: Die auf dem Grundstück befindlichen restlichen BaukÖrper seien sowohl in technischer als auch in wirtschaftlicher Hinsicht ausbaufähig und aus-bauwürdig; insbesondere sei an den Wiederaufbau des Vorderhauses zu denken gewesen. Sie - die Klägerin - sei bisher vor allem durch die Geltendmachung von Rückerstattungsansprüchen am Wiederaufbau gehindert gewesen♦ Für den Wiederaufbau des Vorderhauses gegenüber einem Neubau gleichen Umfanges ergebe sich selbst unter Beachtung der neuen, seit 1958 geltenden Bauordnung durch die Verwendung der Gründung der stehengebliebenen tragenden ’feile eine Ersparnis von 79.400 DM, wie die Klägerin im einzelnen errechnet hat. April i960 bis zu dem Tage der Hinterlegung’featzuaetzen- Dazu hat sie geltend gemachts Gegen die Bewertung des Grund und Bodens des enteigneten Grundstücks mit 48-300 DM durch die Enteignungsbehörde wende sie nichts ein; jedoch sei eine Erhöhung dieses festgesetzten Bodqnpreises ungerechtfertigt. Mit ihrer Widerklage wendet sich, die Beklagte lediglich gegen den'Ansatz irgend eines Wertes für die vorhandenen Baureste mit der Begründung, diese besäßen keinen durch Wiederaufbau zu realisierenden wirtschaftlichen Wert. Der %ert der im Erdreich befindlichen Gründung sei bereits bei der Ermittlung des Preises für den Grund und Boden berücksichtigt, den sie in der vom Landgericht ermittelten Höhe nicht beanstande. Als solche kämen in Betracht das Vergleichsverfahren, das Ertragswert verfahren und das Sachwertverfähren, wie sie in der aufgrund des § 141 Abs.4 BBauG erlassenen Verordnung Über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 7. fahren verbindlich seien; denn jedenfalls enthielten sie nichts anderes als eine geordnete Zusammenfassung von Grundsätzen, wie sie auch bisher schon bei der Ermitllung von Grundstücks-werten angewendet und von den Gerichten anerkannt worden 3eien. Das Berufungsgericht legt sodann mit näherer Begründung dar, wert daß die Anwendung des reinen Vergleichr/verfahrens für den gesamten ünteignungsgegenstand hier nicht durchführbar sei, da insbesondere für Ruinen von Geschäftshäusern Vergleichspreise sich nicht ermitteln ließen. Auch das Ertragswertverfahren sei hier abzulehnen, da eine sinnvolle Ertragsberechnung von der Beschaffenheit einer Sache* abhänge, die hier bei einem teilweisen oder vollen Viiederausbau (der vorhandenen Gebäuderuine) auf nicht wirklich vorhandenen, sondern nur auf willkürlich erdachten. Die hier gegebenen Verhältnisse führten (oder nötigten) deshalb zur Ermittlung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstücks nach dem Sachwertverfahren, das entsprechend den Richtlinien der genannten Wertermittlungs-Verordnung voraussetze,. Dabei hat es entgegen der Rüge, der Revision (§ 286 ZPO) die Gutachten der Sachverständigen Maschke, Kobert und Enderlein nicht übersehen, sondern sich mit diesen ausdrücklich auseinandergesetzt und ausgeführt, daß diese nur für die Bewertung dee Grund und Boäens - also des als abgeräumt gedachten und als Bauland betrachteten Grundstücks - Vergleichspreise anzugeben vermocht hätten (Bü S. Auch die Wertermittlung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstücks auf der Grundlage des Sachwertes, wie sie inzwischen in der Wertermittlungs-Verordnung ihren Niederschlag gefunden hat und vom Berufungsgericht angewendet worden ist, kann revisionsrechtlich nicht beanstandet werden. Die Rüge der Revision, das Kammer-gericht habe diese Verordnung rechtsfehlerhaft seiner Wertermittlung zugrunde gelegt, weil sie auf die bereite lange zuvor, nämlich schon Anfang I960 wirksam gewordene Enteignung des Grundstücks der Klägerin nicht anzüwenden sei, geht ins Deere* Denn das Berufungsgericht hat in seinen Gründen ganz eindeutig zu dem Ausdruck gebracht,' daß es diese Verordnung nicht unmittelbar anwende, sondern nur als eine Zusammenfassung bereits anerkannter Grundsätze oder Methoden für die Ermittlung von Grundstückewerten ansehe. Entgegen der Rüge der Revision hat der Tatrichter bei der Anwendung dieser sog, Sachwertmethode auch nicht irgendeinen rein theoretischen Wert der Gebäuderuine ermittelt, sowie nicht übersehen, daß der "Verkehrswert" des Grundstücks selbst zu ermitteln ist« Zwar erscheinen einige Formulierungen des Berufungsurteils (BU S* 28) etwas bedenklich oder zu demindest mißverständlicho Aus dem Zusammenhalt der Ürteilsgründe ergibt sich jedoch hinreichend deutlich, daß das Berufungsgericht - wie ob selbst wiederholt in den Gründen hervorgehoben hat - bei seinen Erwägungen allein auf die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstücks abgestellt und in diesem Zusammenhang zu der Feststellung gelangt ist, das Grundstück mit der Gebäuderuine habe insoweit einen allgemeinen "nachhaltigen" Wert und jeder Eigentümer eines Grundstücks in dieser Situation habe durch das Vorhandensein der Gebäudereste noch einen den Verkehrswert beeinflussenden (zusätzlichen) Wert in seinen Händen, ohne dabei etwa auf bestimmte besondere Verhältnisse in der Person der Klägerin oder gar auf einen "Liebhaber" - Wert ab2uheben* Wenn deshalb das Kammergericfat zunächst den reinen Bodenwert festgestellt und sodann unter Zugrundelegung des im ausdrücklichen Einverständnis beider Parteien eingeholten Gutachters des nach §§ 136 ff BBauG in Berlin gebildeten Gutachterausschusses lediglich auf der Grundlage des durch diesen Ausschüße^ . ermittelten Bauwertes der Gebäuderuine den "Verkehrswert" des enteigneten Grundstücks selbst ermittelt hat und zwar durch verschiedene Abschläge von diesem ermittelten Bauwert unter Berücksichtigung der.Lage auf dem Grundstücksmarkt (BG S* 27, 29), so zeigt auch die Anwendung dieser Sachwertmethode zu dem Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertee keinen Rechtefehlero Soweit das Berufungsgericht für die Ermittlung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstücks auf der Grundlage der Sachwertmethode einen Bodenwert von 55 <»545 DM in seine Berechnung eingesetzt hat, ist dies also rechtlich bedenkenfrei<» b) Für den bei dem Sachwertverfahren außerdem noch zu ermittelnden Bauwert des Gebäudes oder der Gebäuderuine folgt das Kammergericht der Wertermittlung des Gutachterausschusses und stellt in Übereinstimmung mit dessen eingehend begründetem Gutachten einen Gebäudesachwert für die Zeit der Enteignung mit rd. Den sich ergebenden Restgebäudewert von 61*330 DM stellt das Berufungsgericht als weiteren Berechnungsfaktor für die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstücks in seine Wertberechnung ein. Die Hevision rügt hierzu insbesondere: Das Kammergericht habe rechtsfehlerhaft (bewußt) nicht darauf abgestellt, was die Klägerin erzielt haben würde, wenn sie ihr Grundstück mit der Gebäuderuine zu dem freihändigen Verkauf gestellt hätte$ es habe weiterhin die Gutachten aller Sachverständigen Übergangen, daß jedenfalls der Verkehrswert der Gebäuderuine (bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise) gleich Null sei; die Entschädigung für eine Enteignung sei nicht dazu bestimmt, KriegsSchäden finanziell auszugleichen, d.h« durch Kriegsschäden wirtschaftlich wertlos gewordene Gebäude oder Gebäuderuinen dennoch zu entschädigen; ausschlaggebend sei allein, ob die Wirtschaftlichkeit (der Gebäuderuine) herstellbar sei, und nur danach richte sich der Verkehrswert. Gerade in Beziehung auf durch Kriegseinwirkungen beschädigte, aber noch aufbaufähige Gebäude hat der erkennende Senat bereits wiederholt ausgesprochen, daß in solchen Fällen bei enteignenden Eingriffen nicht nur der reine Materialwert, son&rn auch der Wert zu berücksichtigen und zu entschädigen ist, der sich für einen Baulustigen aus dem Stehenbleiben der Gebäudereste im Hinblick auf ihren Materialwert und den Wert ihres Gefüges ergeben hätte (vgl« Urteile des Senats vom 27. Februar 1961 III ZR 21/60 S* 17)* Insoweit hat der Tatrichter aber bedenkenfrei festgestellt, daß die noch vorhandenen Gebäudeteile einen allgemeinen nutzbaren Wort, mithin einen Vermögensvorteil auch für die Klägerin besaßen, zu demal jedenfalls die technische Wiederaufbaufähigkeit des stehengebliebenen Gebäude-restes zwischen den Parteien unstreitig ist (vgl. Entgegen der Meinung der Revision ist es auch nicht rechts-fehlerhaft^wenn das Berufungsgericht insoweit nicht allein auf den Preist eines freihändigen Verkaufs der Gebäuderuine abgeotöllt hat. Das bedeutet jedoch nicht, daß schon aus diesem Grunde der stehenge-bliobene Gebäudeteil völlig wertlos sei und einen Vermögenswert für die Klägerin nicht darstelle, wie die Beklagte meint. Das Ergebnis des Berufungsgerichts bedeutet auch keinesfalls, wie die Revision irrigerweise meint, die Zubilligung eines finanziellen Ausgleichs der dem Eigentümer erlittenen Kriegsschäden, sondern nur den Ausgleich für den Vermögenswert des von der Enteignung betroffenen Grundstückseigentümers, der ihm nach den Kriegsschäden oder trotz dieser noch erhalten geblieben 1st. 2<>500 DBS verblieb, ’wenn nun auch der Hinweis des Berufungsgerichts auf das Urteil des Senats in BGHZ 26, 373, 375/376 in Zusammenhang mit dem Übergehen dieser Differenz ein Mißverstehen dieser Entscheidung durch das Kammergericht zu bedeuten scheint, so ergibt sich doch aus dem Zusammenhalt der ürteilsgründe des Berufungsgerichts, daß es jedenfalls der Schätzung der Enteignungsbehörd© für den zu entschädigenden Gesamtwert oder einheitlichen Wert des enteigneten Grundstücks im Ergebnis zustimmen wollte, zu demal es später nochmals ausdrücklich hervorhebt, daß "hiernach die Enteignungsbehörde die Entschädigung jedenfalls nicht zu niedrig festgesetzt11 habe.

Zitierte Normen: § 141 BBauG § 286 ZPO § 97 ZK
GrundstückGebäudeWertGebäuderuineEntschädigungBerufungsgerichtvorhandenKlägerin

Volltext der Entscheidung

Ill ZB 122/63
Verkündet am23. April 1964
Justizobersekretär als Ürkundsbeamter der Geschäftsstelle
2177 086
Im Namen des Volkes
 In dem Hechtsstreit
 vertreten durch den Senator für Finanzen,
 Beklagten und Revisionsklägerin, -Prozeßbevollmächtigter: Hechtsanwalt
 gegen
die K_____
und Industr: Bl
 Aktien-Gesellschaft für Grundstücke vertreten durch den Vorstand, Bankdirektor Br« Fred
 ff, Heerstr.
Klägerin und Hevisionsbeklagte, -Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 23. April 1964 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Pagendarm sowie der Bundesrichter Br. Beyer, Gähtgens,
V.
Keßler und Br. Reinhardt
 für Recht erkannt:
Bie Revision der Beklagten gegen das Orteil des 6. Zivilsenats des Kammergerichts vom 23- April 1963 wird zurückgewiesen.
Bie Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechts* zuges zu tragen.
Von Rechts wegen
 Durch Enteignung©- und Entschädigungsfeststellungsbeschluß des Senators für Bau- und Wohnungswesen in Berlin vom 23» März I960 ist das in der Friedrichstraße 22 in Berlin-Kreuzberg■be-legene Grundstück der Klägerin zugunsten der Beklagten enteignet und die Enteignungsentschädigung auf 119°450 DM (nebst 4 $ Zinsen hiervon seit dem 2* -April I960 bis zur Hinterlegung) festgesetzt worden. Dabei hat die Enteignungsbehörde den Boden«* wert unter Zugrundelegung eines Bodenpreises von 75 DM je qm mit 48o300 DM sov/ie den ßaurestv/ert mit 71 ^1^0 DM angenommen9 nachdem sie 2uvor (in den Jahren 1958 und 1959) über den Wert des Grundstücks zwei Sachverständigengutachtende© Oberbaurats Dipl.Ingenieur	sowie de© Architekten und Baumeisters
 Schölt hatte.
Das Grundstück Friedrichstraße 22 liegt auf der Ostseite der Friedrichstraße, gegenüber der Einmündung der Hedemarmstraße, ist rechtv/inkelig geschnitten und rdo 644 qm groß- Seine Frontlänge an der Friedrichstraße beträgt 16,96 m; seine Tiefe durchschnittlich 37,4 ra. Im Jahre 1908 wurde das Grundstück mit einem Vorderhaus nebst Seitenflügelhund Quergebäude mit je fünf Geschossen bebaut. Das Gebäude brannte im Krieg aus* Die vom Bezirksamt Kreuzberg durchgeführte und im Januar 1949 abgeschlossene Schadenserhebung bezifferte den Schadensgrad auf 52,45 $ und stellte fest, daß der Hohbau nebst Gründung erhalten und instandsetzungs-wurdig sei. Infolge der im Kriege entstandenen Schäden stehen die Gobäudereste seither ungenutzt. Die Bauteile bedecken eine Fläche von etwa 470 qm des Grundstücks und ruhen auf einer in den Jahren 1940/41 ergänzten künstlichen Gründung von Betonpfählen-
Die Beklagte benötigt das Grundstück, um es bei der Errichtung der nahebei geplanten Blumengroßmarkthalle als Bauplatz zu verwenden. Später soll das Gebäude als Wagenabetellplatz und
 künftig auch der Verbreiterung der Friedrichstraße dienen-
Beide Parteien haben Klage gegen die verwaltungsmäßige Festsetzung der Ent eignungsentSchädigung erhoben; die Klägerin mit dem Ziel einer Erhöhung der Entschädigung, während die Beklagte eine Herabsetzung begehrt»
Die Klägerin hat dazu vorgetragen: Nach Angabe des zuständigen Finanzamts habe der Bodenwert des enteigneten Grundstücks bereits im Jahre 1935 325 HM/qta betragen» Nach allgemeiner Übung (in Berlin) sei für den Grundstücksbodenwert die Hälfte des Richtpreises aus dem Jahre 1936 maßgebend. In der letzten Zeit, insbesondere seit dem Jahre 1956, seien die Bodenpreise in der Frjßirichstraße und Umgebung beständig angestiegen. lie Klägerin ist der Meinung, bei einem Vergleich mit anderen privaten; Gr und-stücksverkäufen in dieser hegend in dem Jahre I960 müsse für das enteignete Gelände zu demindest ein Bodenpreis von 92,50 DM/qm zugrunde gelegt werden.
Die Klägsrln hat ferner geltend gemacht: Die auf dem Grundstück befindlichen restlichen BaukÖrper seien sowohl in technischer als auch in wirtschaftlicher Hinsicht ausbaufähig und aus-bauwürdig; insbesondere sei an den Wiederaufbau des Vorderhauses zu denken gewesen. Sie - die Klägerin - sei bisher vor allem durch die Geltendmachung von Rückerstattungsansprüchen am Wiederaufbau gehindert gewesen♦ Für den Wiederaufbau des Vorderhauses gegenüber einem Neubau gleichen Umfanges ergebe sich selbst unter Beachtung der neuen, seit 1958 geltenden Bauordnung durch die Verwendung der Gründung der stehengebliebenen tragenden ’feile eine Ersparnis von 79.400 DM, wie die Klägerin im einzelnen errechnet hat. Bin solches Gebäude sei für Verwaltungs- oder Geschäftszwecke gut verwendbar. Die Friedrichstraße sei noch immer eine günstige Geschäftsgegend mit regem Verkehr, zu demal größere Unternehmen und Ämter dort ihr Domizil haben; besonders vorteilhaft wirke sich auch die Nähe der schon vorhandenen BlumenMarkthalle aus. Ein wiederauf-
 
gebautes Vorderhaus sei jedenfalls noch im März 1961 leicht zu vermieten gewesen, wenn es die Klägerin nicht selbst benutzt hätte. Die später, insbesondere nach dem 13* August 1961 einsetzende Entwicklung sei nicht zu berücksichtigen, da der -&ewer-tungsstichtag spätestens der 23- März i960 sei. Die vorhandenen restlichen Bauteile stellten besonders mit Rücksicht auf die noch vorhandenen Fundamente und tragenden Teile einen wirklichen Vermögenswert dar. Die beim Wiederaufbau gegenüber einem Neubau zu erzielende Ersparnis sei der der Klägerin zu ersetzende Wert der Gebäuderuine.
Die Klägerin hat erklärt, daß eie mit ihrer Klage eine herauf Setzung der festgesetzten Entschädigung um 1.000 DM für den Bodenwert una/^550 DM für den Gebäudeweii; verlange- Dementsprechend hat sie ursprünglich beantragt, unter Abänderung des Ent-schädigungsfeststellungsbeschlusses vom 23- lärz I960 die Entschädigung für sie anderweitig auf 12K000 DM festzusetzen.
Die Beklagte hat um Klageabweisung gebeten und im Wege der V/iderklage beantragt, unter Abänderung des genannten Bntschädigungs-feststellungsbeschlusses die Enteignungsentschädigung anderweitig auf 48-300 DM nebst 4 % Zinsen vom 2. April i960 bis zu dem Tage der Hinterlegung’featzuaetzen- Dazu hat sie geltend gemachts
 Gegen die Bewertung des Grund und Bodens des enteigneten Grundstücks mit 48-300 DM durch die Enteignungsbehörde wende sie nichts ein; jedoch sei eine Erhöhung dieses festgesetzten Bodqnpreises ungerechtfertigt.
Mit ihrer Widerklage wendet sich, die Beklagte lediglich gegen den'Ansatz irgend eines Wertes für die vorhandenen Baureste mit der Begründung, diese besäßen keinen durch Wiederaufbau zu realisierenden wirtschaftlichen Wert. Es komme nicht darauf an, ob die Gebäudereste noch aufbaufähig seien, sondern darauf, ob sie wirtschaftlich betrachtet aufbauwürdig seien. Das sei aber zu verneinen- Das Vorhandensein der Gebäudereste stelle hier für einen
 
vernünftig denkenden Käufer einen
 wert steigernden'., Eaktor nicht dar« Auch nach der Übung (in Berlin) würden Grundstücke mit Gebäuderesten mit einem Schadensgrad von über 50 $ nur zu dem Bodenpreis gekauft. Nach alledem könne - .-i	t	^	nwx-	der	verwaltungs-
mäßig festgesetzte Bodenpreis als angemessene Enteignungsentschädigung angenommen werden.
Die Klägerin hat gebeten, die Widerklage abzuweisen, und dazu auf ihre Begründung für die von ihr verlangte Erhöhung der Entschädigung für die Baureste verwiesen»
Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen und auf die Widerklage in teilweiser Abänderung des Entschädigungsfeststellungsbeschlusses vom 23. März I960 die Entschädigung für die Enteignung des Grundstücks Eriedrichstraße 22 anderweitig auf 55*545 DM (nebst 4 $ Zinsen für die Zeit vom 2. üpril i960 bis zu dem Tage der Hinterlegung) festgesetzt; im Übrigen hat es die Widerklage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen ist vor allem ausgeführts Aus den allein maßgeblichen privaten VergleichsVerkäufen im «Jahr© I960 errechne sich ein Durchschnittspreis (für den Grund und Boden) von 86,25 BM/qm; dies sei der zu ersetzende:'Verkehrewert des Streitgrundstücks.
Für die Gebäuderuine sei eine Enteignungsentschädigung nicht zu leisten, denn die Gebäudereste seien wirtschaftlich betrachtet wertlos.
Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt mit dem Antrag,
 unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin über die in dem bezeichneten Entschädigungsfeststellungsbeschluß festgesetzten 119,450 DM | hinaus weitere 15*495 DM nebst 4 ^Zinsen seit dem 2. April j I960 zu zahlen.	•	\
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Dazu hat die Klägerin in der Berufungsinstanz erklärt, sie greife das erteil des Landgerichts vor allem insoweit an, als
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eine Entschädigung für die Cebäuderuine auf dem Grundstück nicht
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zugesprochen worden sei, und hierzu/wesentlich/vorgebrachts Die auf dem enteigneten Grundstück befindlichen Bauteile könnten auch bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise und unter Zugrundelegung der neuen Bauordnung für den Wiederaufbau zu demindest eines in der Tiefe verringerten Vorderhauses verwendet werden; über die technische Wiederaufbaufähigkeit bestehe zwischen den Parteien jedenfalls kein Streit* Zumindest müsse bei der Bemessung der EnteignungsentSchädigung der Wert der vorhandenen Gründung mit 15*ooo IM berücksichtigt werden* Der Verkehrswert der vorhandenen Gebäudeteile könne durchaus mit dem reinen Sachwert verglichen werden und hier söi für die Entschädigung mindestens ein Drittel des Sachwertes anzunehmenSur hilfsweise werde geltend gemacht, daß das Landgericht auch den Bodenwert zu niedrig angenommen habe; denn das Streitgrundstück habe eine viel bessere Lage als die zugrundegelegten VergleiehsgrundstUcke.
' Die Beklagte hat beantragt, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen und nbch: hervorgehoben:
Mit dem Sachwert der Gebäuderuine sei hier nichts anzufangen. Die vorhandene Baumasse (nämlich 1/3 der Gebäudesubstanz) habe keinen Verkehrswert, weil sie wirtschaftlich nicht mehr verwendet werden könne, insbesondere sich ein Käufer dafür nicht finden lasse. Es komme nicht darauf an, ob ain Wiederaufbau technisch möglich sei, sondern ob eine wirtschaftliche Aufbauwürdigkeit bestehe. Die abgerissenen Bauteile hätten auch als Materiai-stoff keinen *ert, weil die Abräumkosten höher als der zu erwartende Baustofferlös seien. Der %ert der im Erdreich befindlichen Gründung sei bereits bei der Ermittlung des Preises für den Grund und Boden berücksichtigt, den sie in der vom Landgericht ermittelten Höhe nicht beanstande.
Das Kammergericht hat nach einer weiteren Beweisaufnahme in teilweiser Abänderung des landgerichtlichen ürteils zur Hauptsache erkannt:
~ 7 -
"Auch die Widerklage wird abgewiesen» Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewieseno"
Mit ihrer Itevision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils, während die Klägerin um Zurückweisung der Revision bittet«
Io Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die von der Klägerin zu fordernde EnteignungsentSchädigung gemäß § 8 s. 1 PrEnteigG, das für den vorliegenden Fall noch zur Anwendung komme, in dem vollen Wert des enteigneten Grundstücks bestehe, daß als Zeitpunkt der Wertermittlung der Tag zugrunde zu legen sei, an dem der Enteignungsbeschluß zugestellt worden sei, nämlich der 2. -april I960, und daß der gemeine Wert, der in der Regel dem Verkehrswert entspreche, zu ermitteln sei, mithin der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigen-schäften, der sonstigen Beschaffenheit.und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre» .	.
• Das alles ist rechtlich be&en?rei und wird von der Revision auch nicht angegriffen.
2o Das Kammergericht führt weiter aus*
Die erforderliche Wertberechnung sei anhand allgemein üblicher und anerkannter Methode*^ vorzunehmen. Als solche kämen in Betracht das Vergleichsverfahren, das Ertragswert verfahren und das Sachwertverfähren, wie sie in der aufgrund des § 141 Abs. 4 BBauG erlassenen Verordnung Über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 7. August 1961 (BGBl X, 1*|83 - abgedruckt mit Amtlicher Begründung bei Keuffer, BBauG 3* Aufl„ 1962 S. 172 ff) aufgeführt seien. Es könne dahingestellt bleib’en, ob die Bestimmungen dieser Verordnung für das vorliegende Ver-
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fahren verbindlich seien; denn jedenfalls enthielten sie nichts anderes als eine geordnete Zusammenfassung von Grundsätzen, wie sie auch bisher schon bei der Ermitllung von Grundstücks-werten angewendet und von den Gerichten anerkannt worden 3eien.
Das Berufungsgericht legt sodann mit näherer Begründung dar,
 wert
daß die Anwendung des reinen Vergleichr/verfahrens für den gesamten ünteignungsgegenstand hier nicht durchführbar sei, da insbesondere für Ruinen von Geschäftshäusern Vergleichspreise sich nicht ermitteln ließen. Auch das Ertragswertverfahren sei hier abzulehnen, da eine sinnvolle Ertragsberechnung von der Beschaffenheit einer Sache* abhänge, die hier bei einem teilweisen oder vollen Viiederausbau (der vorhandenen Gebäuderuine) auf nicht wirklich vorhandenen, sondern nur auf willkürlich erdachten. Eigenschaften des Gebäudes beruhe. Die hier gegebenen Verhältnisse führten (oder nötigten) deshalb zur Ermittlung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstücks nach dem Sachwertverfahren, das entsprechend den Richtlinien der genannten Wertermittlungs-Verordnung voraussetze,. daß zunächst der Bodenwert zu ermitteln sei, was in der Regel wiederum durch rreisvergleich zu geschehen habe, und daß bei dem zu ermittelten Herste1lungswert des Gebäudes (Bauwert) die sog. technischen Wertminderungen (Alter, Baumängel und Bauschäden des Gebäudes) sowie sonstige besondere, den %ert beeinflussende Umstände zu berücksichtigen seien. Babel sei zu beachten, daß auch bei der Sachwertmethods eine einheitliche Bewertung stattzufindeu habe, und der Yerkehrawert des Grundstücks auf dei’ Grundlage des Sachwertes ebenfalls nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu ermitteln sei.
Dieser Ausgangspunkt des Kammergerichts zeigt gleichfalls keinen Rechtsfehler. Denn der 9?at rieht er ist in der Auswahl der Methode der Wertermittlung grundsätzlich frei, sofern die zugrundc-gelegte Wertermittlungsmethode überhaupt anerkannt ist (vgl.
 
 Kroner, Die -^igentumsgarantie usw„ So 81 sowie urteile des Senats vom 27. November 1961 III ZR 167/60 S« 11 in "Der Betrieb" 1962 So 268 und vom 19- Juni 1958 III ZR 32/57 S. 4)a Hier hat das Berufungsgericht in seinen ürteilsgründen eingehend und ausreichend dargelegt, weshalb es als latsachenge-richt die Methode des reinen Vergleichsverfahrens	ir-
tragswertverfahrens als nicht geeignet für die Ermittlung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstücks ansieht, sondern dem sog. Sachwertverfahren, das ebenfalls allgemein anerkannt ist, den Vorzug gibt. Dabei hat es entgegen der Rüge, der Revision (§ 286 ZPO) die Gutachten der Sachverständigen Maschke,
 Kobert und Enderlein nicht übersehen, sondern sich mit diesen ausdrücklich auseinandergesetzt und ausgeführt, daß diese nur für die Bewertung dee Grund und Boäens - also des als abgeräumt gedachten und als Bauland betrachteten Grundstücks - Vergleichspreise anzugeben vermocht hätten (Bü S. 20).
Auch die Wertermittlung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstücks auf der Grundlage des Sachwertes, wie sie inzwischen in der Wertermittlungs-Verordnung ihren Niederschlag gefunden hat und vom Berufungsgericht angewendet worden ist, kann revisionsrechtlich nicht beanstandet werden. Die Rüge der Revision, das Kammer-gericht habe diese Verordnung rechtsfehlerhaft seiner Wertermittlung zugrunde gelegt, weil sie auf die bereite lange zuvor, nämlich schon Anfang I960 wirksam gewordene Enteignung des Grundstücks der Klägerin nicht anzüwenden sei, geht ins Deere* Denn das Berufungsgericht hat in seinen Gründen ganz eindeutig zu dem Ausdruck gebracht,' daß es diese Verordnung nicht unmittelbar anwende, sondern nur als eine Zusammenfassung bereits anerkannter Grundsätze oder Methoden für die Ermittlung von Grundstückewerten ansehe. Wenn es deshalb lediglich in Anlehnung an diese Verordnung die dort vorgesehene j und geregelte Sachwertmethode, für den hier zur Entscheidung stehen- j den Pall rein tatsächlich angewendet hat, so zeigt dies keinen Rechtsfehler.
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Entgegen der Rüge der Revision hat der Tatrichter bei der Anwendung dieser sog, Sachwertmethode auch nicht irgendeinen rein theoretischen Wert der Gebäuderuine ermittelt, sowie nicht übersehen, daß der "Verkehrswert" des Grundstücks selbst zu ermitteln ist« Zwar erscheinen einige Formulierungen des Berufungsurteils (BU S* 28) etwas bedenklich oder zu demindest mißverständlicho Aus dem Zusammenhalt der Ürteilsgründe ergibt sich jedoch hinreichend deutlich, daß das Berufungsgericht - wie ob selbst wiederholt in den Gründen hervorgehoben hat - bei seinen Erwägungen allein auf die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstücks abgestellt und in diesem Zusammenhang zu der Feststellung gelangt ist, das Grundstück mit der Gebäuderuine habe insoweit einen allgemeinen "nachhaltigen" Wert und jeder Eigentümer eines Grundstücks in dieser Situation habe durch das Vorhandensein der Gebäudereste noch einen den Verkehrswert beeinflussenden (zusätzlichen) Wert in seinen Händen, ohne dabei etwa auf bestimmte besondere Verhältnisse in der Person der Klägerin oder gar auf einen "Liebhaber" - Wert ab2uheben* Wenn deshalb das Kammergericfat zunächst den reinen Bodenwert festgestellt und sodann unter Zugrundelegung des im ausdrücklichen Einverständnis beider Parteien eingeholten Gutachters des nach §§ 136 ff BBauG in Berlin gebildeten Gutachterausschusses lediglich auf der Grundlage des durch diesen Ausschüße^ . * :. 1t :iv- •«*	=	-i	!	'.ee	•	i.c	-s-
ermittelten Bauwertes der Gebäuderuine den "Verkehrswert" des enteigneten Grundstücks selbst ermittelt hat und zwar durch verschiedene Abschläge von diesem ermittelten Bauwert unter Berücksichtigung der.Lage auf dem Grundstücksmarkt (BG S* 27, 29), so zeigt auch die Anwendung dieser Sachwertmethode zu dem Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertee keinen Rechtefehlero
3.a.) Unter Berücksichtigung der von den Sachverständigen Maschke, Kobert. und Enderlein ermittelten Vergleichspreise bewertet das Kammergericht mit näherer Begründung in Übereinstimmung mit dem Landgericht den Preis für den Grund und Boden
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des enteigneten Grundstücks mit 86,25 DM/qm, also mit insgesamt 55o545 DM, unter Ablehnung der von der Klägerin für eine Erhöhung dieses Preises angeführten Gründe»
Das läßt einen in der Revisionsinstanz beachtlichen Rechts-* fehler nach § 287 ZPO zu Lasten der Beklagten nicht erkennen, zu demal die Beklagte jedenfalls im Berufungsverfahren wiederholt ausdrücklich erklärt hat (vgl» ihre Schriftsätze vom 16» Oktober 1961 So 8 und vom 20. Dezember 1962 S« diesen bereits vom Landgericht ermittelten reinen Bodenpreis hinzunehmen oder gegen diesen '*zutreffenden Wert" nichts einzuwenden.
Soweit das Berufungsgericht für die Ermittlung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstücks auf der Grundlage der Sachwertmethode einen Bodenwert von 55 <»545 DM in seine Berechnung eingesetzt hat, ist dies also rechtlich bedenkenfrei<»
b) Für den bei dem Sachwertverfahren außerdem noch zu ermittelnden Bauwert des Gebäudes oder der Gebäuderuine folgt das Kammergericht der Wertermittlung des Gutachterausschusses und stellt in Übereinstimmung mit dessen eingehend begründetem Gutachten einen Gebäudesachwert für die Zeit der Enteignung mit rd. 184o000 DM fest. Davon nimmt es jedoch in einer ausführlichen eigenen Würdigung .gewisse Abschläge vor wegen der stark verminderten Rutzungsfähigkeit (entsprechend § 17 Abs. 2 WertermittlungsVO) und wegen der Lage auf dem Grundstücksmarkt (entsprechend § 18 WertermittlungsVÖ), und zwar in der nach § 287 ZPO geschätzten Höhe von je 1/3 des ermittelten Gebäudeaachwertes. Den sich ergebenden Restgebäudewert von 61*330 DM stellt das Berufungsgericht als weiteren Berechnungsfaktor für die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstücks in seine Wertberechnung ein. Dabei hebt es hervor, der von der Beklagten vertretenen Auffassung könne nicht gefolgt werden, daß die Erwägungen Uber die Wirtschaftliohjceit
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eines gedachten Neubaues hier dazu führen müßten, den Verkehrswert des enteigneten Grundstücks mit dem bloßen Bodenwert gleichzusetzen, mithin den Hestbauwert der vorhandenen Gebäuderuine nach dem Sachwertverfahren völlig außer Acht zu lassen. Bs.: könne nicht zu einer gleichsam entschädigungslosen Enteignung führen, daß der von einer Enteignung Betroffene einen-Sachwert (Gebäuderuine) in den Händen gehabt habe, der zur Zeit (oder zur Zeit der Enteignung) auf dem allgemeinen GrundStücksmarkt nicht gefragt sei. Jedenfalls habe hier die Eigentümerin die Möglichkeit gehabt, die vorhandenen Bauteile (die unstreitig mindestens etwa 1/5 der ßausubstanz betragen) soweit wieder herzurichten, daß sie für «wecke, denen die vorhandenen Abmessungen und Ausgestaltungen hätten dienlich sein mögen, wirtschaftlich nutzbar wurden.
Die Hevision rügt hierzu insbesondere: Das Kammergericht habe rechtsfehlerhaft (bewußt) nicht darauf abgestellt, was die Klägerin erzielt haben würde, wenn sie ihr Grundstück mit der Gebäuderuine zu dem freihändigen Verkauf gestellt hätte$ es habe weiterhin die Gutachten aller Sachverständigen Übergangen, daß jedenfalls der Verkehrswert der Gebäuderuine (bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise) gleich Null sei; die Entschädigung für eine Enteignung sei nicht dazu bestimmt, KriegsSchäden finanziell auszugleichen, d.h« durch Kriegsschäden wirtschaftlich wertlos gewordene Gebäude oder Gebäuderuinen dennoch zu entschädigen; ausschlaggebend sei allein, ob die Wirtschaftlichkeit (der Gebäuderuine) herstellbar sei, und nur danach richte sich der Verkehrswert.
Diese kevisionsrügen sind ohne Erfolg. Das ergibt sich aus ioLgenden Erwägungen:
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Auszugehen ist davon, daß nach dem hier zur Anwendung kommenden j 8 Abs. 1 PreußEnteigG die Entschädigung in dem vollen &ert des abzutretenden Grundstücks besteht. Mithin muß der von der Enteignung betroffenen Klägerin das volle äquivalent für das ihr
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"Genommene", mit anderen Worten ein wirklicher Wert.ansgleich für eine ihr auferlegte Vermögenseinbuße verschafft werden (vgl. Urteil des Senats vom 20. Dezember 1963 III ZR 60/63 in NJW 1964,
652). Gerade in Beziehung auf durch Kriegseinwirkungen beschädigte, aber noch aufbaufähige Gebäude hat der erkennende Senat bereits wiederholt ausgesprochen, daß in solchen Fällen bei enteignenden Eingriffen nicht nur der reine Materialwert, son&rn auch der Wert zu berücksichtigen und zu entschädigen ist, der sich für einen Baulustigen aus dem Stehenbleiben der Gebäudereste im Hinblick auf ihren Materialwert und den Wert ihres Gefüges ergeben hätte (vgl« Urteile des Senats vom 27. Februar 1956 III ZR 179/54 in WM 1956, 832 und vom 9. Februar 1961 III ZR 21/60 S* 17)* Insoweit hat der Tatrichter aber bedenkenfrei festgestellt, daß die noch vorhandenen Gebäudeteile einen allgemeinen nutzbaren Wort, mithin einen Vermögensvorteil auch für die Klägerin besaßen, zu demal jedenfalls die technische Wiederaufbaufähigkeit des stehengebliebenen Gebäude-restes zwischen den Parteien unstreitig ist (vgl. Schriftsatz der Beklagten vom 1. Dezember 1961). In Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht kommt es bei einer solchen Sachlage nicht entscheidend darauf an, in welcher Weise und Form die Wiederbebauung des Grundstücks als Geschäftshaus am zweckmäßigsten und wirtschaftlichsten erfolgen könnte, worauf die Beklagte immer wieder abstellt. Entgegen der Meinung der Revision ist es auch nicht rechts-fehlerhaft^wenn das Berufungsgericht insoweit nicht allein auf den Preist eines freihändigen Verkaufs der Gebäuderuine abgeotöllt hat. Denn eine selche Betrachtungsweise kann notwendiger Weise nicht in Frage kommen, wenn - wie das Kammergericht hier unangefochten festgestellt hat (Bö S. 19 Äbs. 3 und S. 28 Mitte) - solche Gebäuderuinen (jedenfalls in Berlin) nicht freihändig gehandelt werden. Y»enn der Tatrichter deshalb den von den Sachverständigen vertretenen Standpunkt, die Gebäuderuine habe keinen zu ermittelnden echten "Verkehrswert",nicht gefolgt ist, so findet dies seine rechtsbedenkönfnSie .< Begründung in dieser Tatsache,
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daß nämlich im freihändigen gesunden Grundstücksverkehr solche Gebäuderuinen jedenfalls zur ^eit der Enteignung nicht gehandelt wurdeno Deshalb konnte ein echter "Verkehrswert” der Gebäuderuine in der sonst üblichen Weise, also durch Vergleichsverkäufe, auch von den Sachverständigen nicht ermittelt werden. Das bedeutet jedoch nicht, daß schon aus diesem Grunde der stehenge-bliobene Gebäudeteil völlig wertlos sei und einen Vermögenswert für die Klägerin nicht darstelle, wie die Beklagte meint. Denn auch sonst kann für Grundstücke besonderer Art und Beschaffenheit unter gewissen Umständen ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr nicht bestehen und dennoch kann und muß ein Wert für derartige Grundstücke ermittelt werden (vgl. hierzu z.B* die Begründung zu § 3 der WertermittlungsVO bei Ueuffer aaO S. 175/176), wozu sich dann insbesondere das Sachwertverfahren anbietet»
Das Ergebnis des Berufungsgerichts bedeutet auch keinesfalls, wie die Revision irrigerweise meint, die Zubilligung eines finanziellen Ausgleichs der dem Eigentümer erlittenen Kriegsschäden, sondern nur den Ausgleich für den Vermögenswert des von der Enteignung betroffenen Grundstückseigentümers, der ihm nach den Kriegsschäden oder trotz dieser noch erhalten geblieben 1st.
Soweit demnach das Kammergericht einen besonders zu berücksichtigenden ßebäudesachwert seiner Ermittlung des - hiermit zu Recht gedachten - Verkehrswertes für das enteignete Grundstück zu grund©gelegt hat, ist dies revisionsrschtlich jedenfalls nicht zu beanstanden.
c) Mit seiner Schätzung des bei der Ermittlung des Verkehrswertes für das gesamte Entexgnungsobjekt zu berücksichtigenden Sachv/erts der stehengebliebenen Gebäudeteile bleibt das Berufungsgericht - wie es selbst hervorhebt - allerdings mit rd. 10.000 DM
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gegenüber der Summe zurück, die die Enteignungsbehörde in seinem L'ntschädigungsfeststellungsbescbluß hierfür eingesetzt und als entschädigungsfähig angesetzt hat. Auf der anderen Seite haben die Tatrichter jedoch den reinen Bodenwert um rd. 7«000 DM höher als die Enteignungsbehörde ermittelt und festgesetzt, so daß insoweit rechnerisch noch eine Differenz von rd. 2<>500 DBS verblieb, ’wenn nun auch der Hinweis des Berufungsgerichts auf das Urteil des Senats in BGHZ 26, 373, 375/376 in Zusammenhang mit dem Übergehen dieser Differenz ein Mißverstehen dieser Entscheidung durch das Kammergericht zu bedeuten scheint, so ergibt sich doch aus dem Zusammenhalt der ürteilsgründe des Berufungsgerichts, daß es jedenfalls der Schätzung der Enteignungsbehörd© für den zu entschädigenden Gesamtwert oder einheitlichen Wert des enteigneten Grundstücks im Ergebnis zustimmen wollte, zu demal es später nochmals ausdrücklich hervorhebt, daß "hiernach die Enteignungsbehörde die Entschädigung jedenfalls nicht zu niedrig festgesetzt11 habe.
Hach alldemiy zeigt die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertermitt lung des enteigneten Grundstücks der Klägerin, die jedenfalls im Ergebnis der verwaltungsmäßigen Festsetzung der Enteignungsentschädigung entspricht, zu Lasten der Beklagten keine Hechtsfehler. Mithin ist die Revision der Beklagten mit der Kostenfolge aus § 97 ZK) zurückzuweisen.
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