BGH

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
blw ?/83	BESCHLUSS
in der Landwirtschaftssache
 betreffend die Genehmigung einer Grundstücksveräußerung nach dem Grundstückverkehrsgesetz
 Beteiligte:
1.	Dr. Adolf HM, Kflflflfll Straße fl, U( Verkäufer und Rechtsbeschwerdeführer,
2.	Firma Heflflfl Nflflfl Stfflfl,	und	Wefl^
(flflflfl GmbH, Vflflflfl|-OflMMflfl.y. vertreten_durch die Geschäftsführer PeterJGJPflBÄjÖT Bf—, und Klaus Mflflfl Rflflfl-StM Straße WiflfH,
Käuferin und Rechtsbeschwerdeführerin,
- beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.
9, n
Vorgesetzte Behörde des Landwirtschaftsamts:
Regi erungsprä s idium
 Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 10. Mai 1984 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Thumm, die Richter Prof. Dr. Hagen und Linden sowie die ehrenamtlichen Richter Thye und Siefer
 beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluß des Oberlandesgerichts Karlsruhe - Senat für Landwirtschaftssachen in Freiburg -vom 22. November 1982 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 und 2 zurückgewiesen.
Gründe
I.
Mit notariellem Vertrag vom	1980	verkaufte der Beteiligte zu 1	12	ihm	gehörige, in der Ge-
markung 0<||BBBfc gelegene und im Grundbuch von V^|B~ eingetragene landwirtschaftliche Grundstücke zu dem Preis von 800 000 DM an die Beteiligte zu 2. Zwei der verkauften Grundstücke (die Flurstücke Nr. 126 und 127) sind bebaut und an die Beteiligte zu 2 als Weinvermarktungs-Kundencenter vermietet.
Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war der Beteiligte zu 1 alleiniger Gesellschafter der Beteiligten zu 2 und zwar treuhänderisch für die Firma FeMHI PiVHHV Wflfe-BB-WeflHHHHi GmbH und deren Gesellschafter Elmar Pi^
 
und Kuno Pi^B jun. in Burg LflBl. Der Beteiligte zu 1 ist der Sprecher der Geschäftsführung der Firma PiflBB GmbH. Spätestens seit Anfang Januar 1982 ist neben dem Beteiligten zu 1 eine weitere Person Gesellschafter der Beteiligten zu 2, und zwar ebenfalls als Treuhänder für die Firma PiflHB GmbH und deren Gesellschafter.
Das Landwirtschaftsamt	hat	mit Bescheid vom 28. Februar 1981 den Vertrag hinsichtlich der bebauten Flurstücke Nr. ^6 und genehmigt und im übrigen die Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt. Das Landwirtschaftsgericht hat die Genehmigung in gleichem Umfange versagt. Die hiergegen erhobene sofortige Beschwerde der Beteiligten ist ohne Erfolg geblieben.
Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstreben die Beteiligten weiter die volle Genehmigung des Vertrages vom	1980.
II.
Das Beschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
1.	Die Vorschrift des § 8 Nr. 2 GrdstVG, nach der bestimmte Veräußerungs- oder Übertragungsgeschäfte zwischen Ehegatten oder Verwandten und Verschwägerten zu genehmigen seien, könne auf den Kaufvertrag zwischen dem Beteiligten zu 1 und der Beteiligten zu 2 weder unmittelbar noch analog angewendet werden. Eine Einmann-GmbH sei mit dem durch die Regelung bevorzugten Personenkreis nicht zu vergleichen.
2.	Eine Genehmigungspflicht nach § 8 Nr. 3 GrdstVG entfalle, da keine Veräußerung eines gemischten Betriebes vorliege.
3.	Die Genehmigung sei nach § 9 Abs. 1 GrdstVG zu versagen, weil die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute. Die Beteiligte zu 2 sei Nichtlandwirtin und für jedes der verkauften Grundstücke seien hauptberufliche Landwirte vorhanden, die die Grundstücke zur Abrundung ihres Betriebes dringend benötigten und bereit und in der Lage seien, die Parzellen z\i erwerben.
4.	Die Versagung der Genehmigung stelle endlich keine unzu demutbare Härte für den Beteiligten zu 1 im Sinne von § 9 Abs. 7 GrdstVG dar.
Das Beschwerdegericht hat die Rechtsbeschwerde zugelassen, weil der Frage, ob § 8 Nr. 2 GrdstVG auf die Veräußerung an eine GmbH, deren alleiniger Gesellschafter der Verkäufer im Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei, grundsätzliche Bedeutung zukomme.
III.
Die nach § 24 Abs. 1 LwVG statthafte Rechtsbeschwerde ist unbegründet:
1. Eine entsprechende Anwendung des § 8 Nr. 2 GrdstVG kommt nicht in Betracht:
Nach dieser Vorschrift ist die gemäß § 2 GrdstVG erforderliche Genehmigung zu erteilen, wenn ein landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Betrieb geschlossen veräußert oder im Wege vorweggenommener Erbfolge übertragen wird oder an einem Grundstück ein Nießbrauch bestellt wird und der Erwerber oder Nießbraucher entweder der Ehegatte des Eigentümers oder mit dem Eigentümer in gerader Linie oder bis zu dem dritten Grad in der Seitenlinie verwandt oder bis zu dem zweiten Grad verschwägert ist.
Die Frage nach der entsprechenden Anwendung dieser auf Rechtsgeschäfte zwischen den nächsten Angehörigen zugeschnittenen Vorschrift auf einen Kaufvertrag zwischen einer natürlichen Person und einer GmbH kann sich - unabhängig von ihrer sachlichen Beantwortung - überhaupt nur stellen, wenn entweder die Gesellschafter der GmbH mit den durch § 8 Nr. 2 GrdstVG begünstigten Angehörigen identisch sind oder aber eine wenn auch nicht rechtliche so doch wirtschaftliche Identität zwischen Veräußerer und Gesellschafter der GmbH (wie es bei der sogenannten Einmann-GmbH der Fall sein kann) besteht. Die erste Alternative (wie sie bei einer Familien-GmbH gegeben sein könnte) scheidet hier von vornherein aus, da Gesellschafter der GmbH nicht Angehörige im Sinne des § 8 Nr. 2 GrdstVG sind. Die zweite Alternative entfällt schon deshalb, weil in dem für die Genehmigungsbedürftigkeit maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung der landwirtschaftsgerichtlichen Tatsacheninstanzen (vgl. hierzu § 22 Abs. 3 GrdstVG, wonach die Landwirtschaftsgerichte nicht nur die Richtigkeit der Entscheidung der Genehmigungsbehörde zu überprüfen, sondern ein selbständiges Genehmigungsverfahren unter Berücksichtigung des gerichtlich festgestellten Sachverhaltes durch-
 
zuführen haben) der Beteiligte zu 1 nicht alleiniger Gesellschafter der Beteiligten zu 2 war. Anhaltspunkte dafür, daß es sich bei dem Mitgesellschafter um einen Angehörigen des Beteiligten zu 1 im Sinne von § 8 Nr. 2 GrdstVG handelt, bestehen nicht.
Eine wirtschaftliche Identität zwischen Veräußerer und Erwerber bestand aber auch nicht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Der Beteiligte zu 1 war in diesem Zeitpunkt - und ist es auch heute noch - nach seinem eigenen Vorbringen in der GmbH nur Treuhänder der Pieroth GmbH und ihrer Gesellschafter. Der Beteiligte zu 1 verkauft die Grundstücke also wirtschaftlich nicht an sich selbst, sondern an die hinter ihm stehende PiflMM GmbH und deren Gesellschafter.
Es ist der Treuhandschaft eigen, daß der formalen Rechtsstellung nach außen die wirtschaftliche Zuordnung der Rechtsposition im Innenverhältnis zu dem Treugeber nicht entspricht. Anhaltspunkte für eine sogenannte eigennützige Treuhand, die den Interessen des Treuhänders dient, sind nicht ersichtlich. Der Beteiligte zu 1 hat offensichtlich als Mitglied der Geschäftsführung der Pi MM GmbH die Gesellschaftsanteile an der Beteiligten zu 2 treuhänderisch für seine Arbeitgeberin erworben. Das Eigentum an den Grundstücken sollte also wirtschaftlich gesehen nicht vom Beteiligten zu 1 als Veräußerer auf ihn als Gesellschafter der Beteiligten zu 2 sondern auf die dahinter stehende PiMHfc GmbH und deren Gesellschafter - zu denen der Beteiligte zu 1 nicht gehört - übergehen. Ein Rechtsgeschäft mit einer derartigen Zielrichtung kann aber - unabhängig von der Prüfung der sonstigen Voraussetzung - die Vergünstigung des § 8 Nr. 2 GrdstVG nicht beanspruchen.
 
Soweit der Beteiligte zu 1 erstmals in der Rechts-beschwerdebegründung vorträgt, er habe bereits seinerzeit die Grundstücke, die jetzt an die Beteiligte zu 2 veräußert werden sollen, als Treuhänder für den Gesellschafter Elmar Pif^HB der PiflBB GmbH erworben, handelt es sich um einen Vortrag, der vom Senat gemäß § 27 Abs. 2 LwVG in Verbindung mit § 561 ZPO nicht berücksichtigt werden darf. Ob eine Treuhandschaft in Bezug auf den im Eigentum des Beteiligten zu 1 stehenden Grundbesitz zu einer anderen Beantwortung der Frage nach einer entsprechenden Anwendung des § 8 Nr. 2 GrdstVG führen kann, bedarf daher keiner Prüfung. Der Senat weist jedoch darauf hin, daß den Argumenten des Beschwerdegerichtes gegen eine analoge Anwendung des § 8 Nr. 2 GrdstVG auf die Veräußerung von Grundstücken an eine juristisch selbständige Kapitalgesellschaft ein großes Gewicht zukommt, das seine Bedeutung durch eine Treuhandschaft des Beteiligten zu 1 in Bezug auf den Grundbesitz nicht verliert. Würde in einem solchen Falle § 8 Nr. 2 GrdstVG entsprechend angewendet, so könnte über den nach dem Grundstückverkehrsgesetz nicht genehmigungspflichtigen Gesellschafterwechsel das landwirtschaftlich genutzte Grundstück praktisch dem Immobilienverkehr zugeführt werden.
2. Zutreffend hat das Beschwerdegericht auch eine Anwendung des § 8 Nr. 3 GrdstVG verneint. Nach dieser Vorschrift ist die Genehmigung zu erteilen, wenn ein gemischter Betrieb insgesamt veräußert und die land- oder forstwirtschaftliche Fläche nicht die Grundlage für eine selbständige Existenz bietet. Ein gemischter Betrieb kann in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Beschwerdegerichts nur vorliegen, wenn der Beteiligte zu 1 sowohl einen land-
wirtschaftlichen Betrieb als auch einen Gewerbebetrieb geführt hat und eine Gesamtveräußerung erfolgen soll. Die Vermietung der bebauten Flurstücke Nr. 126 und 127 an die Beteiligte zu 2 ist jedoch nicht die Führung eines Gewerbebetriebes. Der Vortrag der Rechtsbeschwerdeführer, es handele sich auf seiten des Beteiligten zu 1 um eine gewerbliche Vermietung, ist nicht näher konkretisiert. Der Beteiligte zu 1 ist nach seiner eigenen Darstellung der Sprecher der Geschäftsführung der PiüBB GmbH sowie Gesellschafter der Beteiligten zu 2. Bei dieser Sachlage ist die Vermietung von zwei in seinem Eigentum stehenden Grundstücken an die Beteiligte zu 2 nicht die Ausübung eines eigenen Gewerbebetriebes.
3.	Zutreffend hat das Beschwerdegericht dem Kaufvertrag die Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt, weil die Veräußerung an die Beteiligte zu 2 eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeutet. Der rechtliche Ausgangspunkt des angefochtenen Beschlusses, die Veräußerung an einen Nichtlandwirt erfülle diese Voraussetzung, wenn Landwirte im Hauptberuf die Grundstücke zu Aufstockungszwecken dringend benötigten und zu dem Erwerb bereit und fähig seien, entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. BGHZ 75, 81, 83).
Ohne Erfolg rügt die Rechtsbeschwerde, das Beschwerdegericht habe die Beteiligte zu 2 zu Unrecht als Nichtlandwirt angesehen. Unabhängig von der Frage, ob eine GmbH überhaupt Landwirt sein kann, hat das Beschwerdegericht für den Senat bindend gemäß §§ 27 Abs. 2 LwVG, 561 ZPO die Tatsache festgestellt, daß die der Beteiligten zu 2
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gehörenden Betriebsgrundstücke nicht von ihr selbst, sondern von der Südbadischen Weinerzeugungsgenossenschaft bewirtschaftet werden und ihr nur das Lesegut zu dem Ausbau geliefert wird. Die Rechtsbeschwerdeführer zeigen auch nicht auf, daß diese Feststellung verfahrensfehlerhaft getroffen worden ist. Die Bemerkung, aus dem schriftsätzlichen Vortrag der Beteiligten ergebe sich nicht die Richtigkeit der Feststellungen des Beschwerdegerichtes, reicht nicht aus. Einmal können die tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts auf Erklärungen der Beteiligten in den mündlichen Verhandlungen beruhen; zu dem anderen fehlt es an der konkreten Darlegung des mit den Feststellungen des Beschwerdegerichts unvereinbaren Vortrages in den Tatsacheninstanzen. In der Rechtsbeschwerdebegründung etwa enthaltener neuer Sachvortrag könnte gemäß § 27 Abs. 2 LwVG in Verbindung mit § 561 ZPO nicht berücksichtigt werden.
Die vom Beschwerdegericht festgestellten Tatsachen rechtfertigen aber den Schluß, daß die Beteiligte zu 2 als Nichtlandwirtin anzusehen ist. In diesem Zusammenhang ist noch darauf hinzuweisen, daß die Beteiligten sich zur Begründung ihrer sofortigen Beschwerde nicht auf eine fehlerhafte Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG durch das Landwirtschaftsgericht berufen haben.
Nicht zu beanstanden ist auch die Annahme des Beschwerdegerichts, der Beteiligte zu 1 übe in seiner Eigenschaft als Gesellschafter der Beteiligten zu 2 keine auf Erwerb ausgerichtete landwirtschaftliche Tätigkeit als Haupterwerb slandwirt aus. Insoweit werden auch von den Rechtsbeschwerdeführern keine Rügen erhoben.
Rechtsfehlerfrei ist auch die Feststellung des Beschwerdegerichts, Landwirte im Hauptberuf benötigten dringend die hier fraglichen Grundstücke zur Aufstockung ihrer Betriebe und sie seien auch zu dem Grundstückserwerb bereit und in der Lage.
Da im übrigen Anhaltspunkte dafür, daß die Bevorzugung von hauptberuflichen Landwirten gegenüber Nichtlandwirten ausnahmsweise nicht gerechtfertigt sei, nicht ersichtlich sind, hat das Beschwerdegericht die Genehmigung des Kaufvertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG fehlerfrei versagt.
4.	Fehlerfrei ist auch die Nichtanwendung des § 9 Abs. 7 GrdstVG. Nach dieser Vorschrift soll die Genehmigung, auch wenn ihr Bedenken nach Abs. 1 entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzu demutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
Das mit dem Kaufvertrag nach dem Vortrag der Beteiligten verfolgte Ziel, die wirtschaftlich bestehende Einheit auch rechtlich durchzuführen, weil frühere rechtliche und steuerrechtliche Bedenken ausgeräumt seien, fällt gegenüber der mit der Veräußerung verbundenen ungesunden Bodenverteilung nicht ins Gewicht. Das gilt insbesondere, weil nicht ersichtlich ist, daß die bisherige Gestaltung der Beziehungen zwischen den Beteiligten ohne Grundstücksveräußerung an die Beteiligte zu 2 nicht aufrechterhalten bleiben könnte oder zwingende und schwerwiegende Gründe für ihre Änderung bestünden.
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Ist damit aber die Genehmigung des Kaufvertrages zutreffend versagt worden, so muß die Rechtsbeschwerde der Beteiligten als unbegründet zurückgewiesen werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 44 LwVG.
Dr. Thumm	Hagen	Linden
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